溫州未來社區建設的問題與對策

鄭 秀，鄭文秀

（1.浙江工貿職業技術學院，浙江 溫州 325002；2.溫州職業技術學院，浙江 溫州 325035）

未來社區是“讓老百姓幸福”的新平臺，是城市現代化的典型單元、新一輪有效投資平臺、培育新產業的抓手[1]。處在歷史關鍵時期，面對全球大變局、產業大變革、疫情大事件，未來社區建設更是育新機開新局、促進高質量發展的戰略舉措。必須從全球的視野、戰略的思維、全局的高度去認識未來社區建設的重要意義，準確把握短板問題，加快完善建設思路，充分發揮比較優勢，扎實推進每個項目落地生根，推動溫州“大建大美”向“精建精美”提升。

第一階段的未來社區探討以低碳社區和智慧社區為典型代表。從20世紀晚期開始，隨著城鄉社會的發展，生態能源危機凸顯，學術界提出低碳社區概念主要是通過生態能源技術的革新應用解決城鄉所面臨的生態能源困境。“智慧社區”實踐來源于互聯網發展和智慧城市建設，主要是從社區管理信息化角度出發，指出智慧社區是運用信息技術從根本上改變社區居民的社會關系和生活世界，實現新的社會治理和服務模式[2]。這一階段未來社區的探討定位于專題性領域，而未從總體上對未來社區做一個相對完整的規劃。第二階段關于未來社區的倡導和實踐探索開始注重綜合性、全面性和實踐性。2019年3月20日，浙江省政府印發《浙江省未來社區建設試點工作方案》（浙政發〔2019〕8號），率先推出中國版的未來社區綜合建設模式“139”系統框架，“1”就是以滿足人民美好生活向往為中心，“3”就是聚焦人本化、生態化、數字化三維價值，“9”就是未來鄰里、未來教育、未來健康、未來創業、未來建筑、未來交通、未來低碳、未來服務、未來治理等九大場景創新。從組織體制創新、技術支撐、文化發掘等方面，給出了較為全面的未來社區的建議和規劃，將未來社區的實踐推向新的發展階段[3]。

一、溫州市未來社區試點情況

當前溫州市共有8個社區入選省未來社區試點創建項目，建設進入增點擴面階段。相比第一批試點（鹿城集新社區、龍灣富春社區、甌海南湖社區、永嘉雅林社區），第二批入選試點（龍灣南洋社區、瑞安永勝門社區、平陽西塘社區及龍港下澇社區）主要擴展至縣域，實現未來社區試點向縣市下沉。自立項以來，各縣（市、區）迅速對標對表、深入開展研究，理清實施思路、加快建設進度，努力在未來社區建設上搶占先機、取得突破。

1.建立健全機制

溫州市和各縣（市、區）建立未來社區建設工作領導制度和聯席會議制度，加強系統謀劃、統籌協調、督促指導。建立完善未來社區試點專班推進機制，貫通市、縣（市、區）、鎮街三級聯動機制，全面落實政策和規劃要求，及時破解項目實施中的難題，匯聚工作合力、強化服務保障。

2.明確規劃要求

按照高起點規劃、高品質設計、高標準建設，嚴格按照試點項目不低于20公頃的要求，對未來社區建設與全市108個拆整區塊進行統籌謀劃。優先考慮公共交通便捷、地上地下空間高強度復合開發的區塊展開試點，對于符合試點要求的區塊實行集中規劃。

3.突出建設特色

立足區域稟賦、特色優勢，第一批的4個試點社區各有側重。如鹿城集新未來社區整體定位于溫商故里、智創新城，側重打造創業、健康、教育三大未來場景；龍灣富春未來社區整體定位于探索浙南特色的未來社區發展模式，創建產城融合的雙創社區典范；甌海南湖未來社區整體定位于塘河生態宜居示范區，突出年輕活力社區特色；永嘉雅林未來社區整體定位于以智慧TOD作為“站-城-社區”融合的引擎，突出“能源+交通”“5G+交通”等場景，著力打造智慧交通、智慧能源、智慧建設、智慧服務等四大特色亮點。

4.推進工程實施

經過前期充分準備，第一批4個試點社區均已實現基礎配套設施節點性開工，完成土地出讓和工程招標任務，并進入全面開工建設。同時，把未來社區建設所蘊含的舒適宜居、生態低碳、智慧共享等先進理念融入城市建設規劃和舊城改造工作，啟動謀劃市級未來社區試點培育項目。

二、溫州未來社區建設過程中的問題分析

未來社區是一個新事物，在規劃理念、建設要求、運營模式等方面與傳統社區都不一樣，沒有太多的成功經驗可循。分析溫州一年多來的建設實踐工作，發現問題主要集中在以下五個方面：

1.理念認識問題

未來社區是什么？仁者見仁，智者見智。目前，對未來社區政策系統性宣傳解讀不夠，社會知曉率、參與度并不高，特別是有關參與主體對規劃要求、建設內涵、運營模式等把握不準，社會共識還未形成，全社會共謀共建共享氛圍不夠濃厚。突出表現為兩點：一是民生屬性與房地產屬性的矛盾。創建未來社區主要是考慮建設“讓老百姓幸福的新平臺”，更多表現為一項民生工程，不能等同于傳統老舊小區改造、新小區建設和房地產開發。但在調研中發現，大部分房地產公司對政策理解不深，建設模式路徑不清、動力能力不足，過于追求商業利潤，追求項目開發短平快，特別是在生態綠化、智慧建設等場景落地上不可避免地存在套概念的做法，與規劃要求、建設效果有不小差距。二是政府供給與百姓需求之間的矛盾。未來社區項目由政府主導、市場運作，定位于打造高端示范、美好生活，有可能成為未來10年、20年的基建新亮點，符合部分追求未來生活模式的人群需求，但難以滿足不同職業、收入、年齡群體的普遍期望和需求，特別是房價，超出許多人的心理預期。

2.資金平衡問題

這是未來社區建設最大最難的問題。未來社區建設特別是支撐九大場景所需要的硬件設施和軟件配套投入，都遠遠高于傳統社區建設，通過提高容積率、建筑密度等約束性指標來實現資金平衡空間有限。據浙江省直建筑設計院測算，未來社區涉及“建安+綠化+智能化改造+精裝交付”等方面，造價成本預計在5 000元/m2，比普通造價高1 500元左右，僅社區數字化改造費用預估就達1 800萬元。如龍灣富春未來社區樓面價10 873元/m2，可售建安成本約為16 500元/m2，再加上財務費用、營銷成本和有關稅費，保守估計房產銷售價格達到25 000元/m2，才能基本覆蓋項目成本。同時，考慮到區塊內市政配套費用如市政道路、管廊等建設費用，舊區改造安置支出和未來社區提倡的“零物業費”，以及場景落地、功能融合、社區管理等核心環節成本準確預估較難，確保實現項目全生命周期資金平衡并非易事。

3.場景落實問題

每個場景的落實都需要硬件和軟件支持，市規劃編制導則尚未出臺，具體項目“10分鐘生活圈”生活場景的具體規模、建設路徑仍需在探索中明確，操作落地難度較大。如鄰里、教育、健康、服務、治理等軟場景，涵蓋居民生活方方面面，不僅需要智慧平臺和技術路徑支持，還要強化引導性和約束性指標的有機結合，按照每百戶不低于80m2標準，就面臨如何科學規劃建設公益性設施，如何實現重點功能模塊科學合理布局的問題。如低碳、建筑等具體硬場景建設，要實現集中供熱供冷，引入綜合能源資源服務商等約束性指標，要求立體綠化全覆蓋，應用裝配式建筑，存在技術難度高、投入成本大的問題。再如，項目所依托的周邊綠化條件等自然環境不同，面對居民重點需求不同，不求場景完整性，因此面臨選擇最優的場景組合的問題。

4.政策配套問題

未來社區對政策配套要求較高，規劃指標、拆遷征地、指標調劑、管理運營等操作性政策還需進一步突破和明確。對于規劃新建類項目，以整體打包立項審批，劃撥土地和出讓土地性質不同，直接關系到征地手續、拆遷政策、房屋產權辦理等問題，出讓規則、指標體系、監管辦法、職責分工還需進一步明確；平面綠地率限制、人才數計算方式、集中供熱（暖）、裝修一體化、立體綠化建設等相關空間指標“一刀切”管控，與現行規范不符，導致相關約束性指標在實際操作中難以落實；試點申報程序復雜、過程考核嚴格、建設周期較長，地方政府難以平衡好短期土地出讓安排和未來社區謀劃建設。對于更新改造類項目，特別是全拆重建項目，涉及前期征遷戶數體量大，按照原拆原回原則，需同時植入功能性用房、人才公寓等配套，因此在不新增土地供給的基礎上操作比較困難。特別是容積率、建筑密度等空間指標，直接關系到未來社區的建設品質，如鹿城集新和龍灣富春未來社區容積率分別高達3.34和3.44。此外，后期運營中的“九大場景”出讓機制、業態招商機制、長效管理機制等方面的保障政策仍處于真空地帶。

5.協同推進問題

未來社區是一個社會綜合體、生活共同體、有機生命體，從規劃建設到運營管理全周期涉及多個主體的方方面面。如：項目實施推進中的部門協同，要建立常態化問題研究解決機制，推動規劃、自然資源、民政、教育、文旅、人才相關職能部門形成工作合力、政策疊加；規劃設計階段的居民參與，要充分考慮居民主體的現實需求和利益，實現功能場景設計與居民生產生活需求高度契合；建設開發階段引入市場機制，要充分考慮開發運營可持續性，完善投融資體制，充分調動社會投資積極性，實現市場、企業和居民利益、社會效益多贏；業態培育階段招引企業主體，要推動業態布局融入未來社區建設運營，實現創業創新聯動互促；解決社區管理物業公司、業委會和居委會“三張皮”問題，要完善社區治理體制機制，發揮社會組織作用，構建共治共建共享格局。

三、國際社區建設的先進經驗

社區建設迭代升級始終是人類城市文明演進的必然結果。順應新一輪科技革命和產業革命新趨勢，歐美日等發達國家和地區率先開展了創新探索，未來社區正以時代新標志展現出強勁發展魅力，受到發達國家重視，形成許多寶貴經驗。

1.以破解空間制約為目標的新加坡組屋計劃

新加坡組屋計劃始于20世紀60年代，目的在于實現居者有其屋，目前組屋集中了全國80%以上的人口，住房擁有率高達90%。主要做法：一是實施“低成本、嚴門檻”的公共住房政策，開展限價、限對象租售，嚴格的組屋購買門檻，優先保障原住民、城市發展所需的高層次人才的居住需求，探索更低的首付門檻與租售價格；二是建立“鄰里有交融”的鄰里中心，建立安全、連續、便捷的交通組織，強化以人為本、面向生活的功能設置，創新彈性用地機制，激發居民日常交流交往交融，形成社區生活共同體；三是追求“處處有綠意”的生態花園，創新發展空中綠化、垂直綠化、公園連道等方式，開展深耕群眾、全民參與的綠色社區倡議活動。

2.以資源要素統籌為抓手的加拿大Quayside社區模式

Quayside社區的定位是智慧社區，借助傳感器等智能技術收集社區運營數據，繼而利用大數據分析發現并解決社區交通、住房、能源等問題，為居民提供高效智能的一站式社區服務。特色亮點有三點：一是靈活的建筑體現在使用更環保、更便宜、生產更快、適應性更強的建筑材料；二是以人優先的街道和包容的公共空間，擴充步行騎行空間、減少私人汽車使用并降低公共交通的價格、提高安全性和便捷性；三是開放利用的地下基礎設施，為地下基礎設施提供專屬空間，方便后續維修以及社區創新與升級。

3.以居民數字化新生活為特色的日本5.0模式

以居民數字化新生活為特色的日本5.0模式[4]將物聯網、大數據和人工智能融入生活生產的六大領域，創造超智能化并提升居民生活品質。可供借鑒的六大領域包括：無人機送貨，可提高物流速度并實現偏遠地區送貨；AI家電，利用智能手機遠程調控家電；智能醫療與介護，創造高智能護理、陪護機器人與遠程監護系統應對老齡化危機；智能化、自動化產業，解放勞動力、提高生產運作效率；智能化經營，通過電子支付系統、人臉識別技術，節約經營成本；全自動駕駛，有效規避交通事故并為物流行業提供便捷服務。5.0社會的打造與建設，將逐步推進安全、高效、不間斷、可持續服務的全面普及。

4.以鄰里中心為主體的歐美BLOCK街區模式

BLOCK即Business（商業）、Lie fallow（休閑）、Open（開放）、Crowd（人群）和Kind（親和），反映5個方面的功能需求，代表居住和商業的集中融合與相互滲透。BLOCK街區打破了封閉圍合的傳統居住模式，是追求舒適愜意、科學宜居生活模式的先進典范，體現在三個方面：一是強調開放與融合。街區外圍不設圍墻并以街連區，培養親切友善的鄰里氛圍；二是設計充分體現人本化，街道尺度遵循適宜步行和休息的原則，建筑高度相對較矮以防形成壓迫感，建筑風格和景觀要素具有較強親和力；三是商業配套休閑化，區內商鋪以精品小店為主，旨在打造溫馨親切的小型商業，有效規避商住混雜的內在矛盾。

四、全力推進溫州未來社區建設的幾點建議

全力推進溫州未來社區建設，要堅持新發展理念，把未來社區建設作為推進高質量發展、高品質生活、高水平治理的戰略舉措，堅持統籌協同、分級分類、亮點打造，聚焦人本化、生態化、智慧化，著力在規劃設計、建設開發、功能導入、運營管理、政策支持等方面積極創新，創造溫州經驗，貢獻溫州力量，努力打造“重要窗口”建設和高水平現代化建設的標志性工程。

1.突出全周期、全方位發展，做好未來社區統籌謀劃

未來社區建設是一項全新的工作，要做好頂層設計、政策創新和統籌推進工作。一是統籌好規劃設計。樹立全周期、全方位發展思維，編制未來社區建設中長期規劃，特別是要將其納入溫州市“十四五”發展規劃，強化與城鄉發展、國土空間、交通、產業、人才等新一輪規劃編制協同融合，做好未來社區試點謀劃和土地出讓計劃、土地收入預算的有效銜接，充分考慮財政資金動態平衡問題，對于預備短期內出讓的地塊，建議不申報省級試點。二是統籌好政策創新。以“最多跑一次”改革推動未來社區建設，圍繞“九大場景”落地，著力在土地供給、規劃控制、建筑標準、智慧設計、業態導入、人才創業、金融支持等方面加強政策突破，如優化細化立體綠化、容積率、建筑密度、功能融合等指標要求，強化對未來社區建設的政策引導和要素保障。三是統籌好工作推進。立足溫州實際，堅持存量改造與規劃新建統籌考慮，制定《溫州未來社區建設推進實施方案》，建立未來社區建設導則，完善標準體系和指標體系，明晰政府部門、建設企業、運管單位等不同階段主體職責，謀劃儲備一批、申報實施一批，打造一批精品示范項目，以區塊局部打造帶動面上整體躍升，提升城市品位、增強發展后勁。

2.突出以人為本、鄰里交融，充實未來社區人文底蘊

堅持人本價值、倫理價值和美學價值三位一體，為未來社區注入持久、深遠的文化氣質，力求打造出具有溫州特色的未來社區標志性成果。一是彰顯傳統文化特色。把溫州精神作為未來社區人文環境的底色，在規劃設計建設中深度融入地方文化特色，突出人文多樣性、包容性和差異性，注重藝術化打造社區色彩、建筑形態等，創意化布局城市書房、文化驛站、非遺創意坊等名牌項目，力爭每個未來社區都孿生出一個特色鮮明的城市文化公園。如龍灣富春社區要立足現有山水文化基礎條件，以自然生態山水、文化古村和非遺技藝為主要載體，展現“山水詩源、東南秘境”的文化印象。二是精心打造鄰里中心。貫穿以人為本的規劃設計理念，集成民政、教育、衛生、文旅、人才等部門職能和政策優勢，強化項目申報、資金補助、要素資源支持，精細化推進地上地下綜合立體開發，創造開放共享、功能集成的鄰里交往空間，提供“家門口、日常型、高品質”的托兒、養老、衛生等生活服務，營造互幫互助、和諧融洽的鄰里氛圍。如甌海南湖社區要突出特色托育、遠程診療等做法，力爭讓健康場景走在全省前列。三是構建全生活鏈體系。瞄準全生活鏈需求，借鑒BLOCK街區設計理念，培育一批未來社區關聯產業綜合服務運營商，構建10分鐘生活服務圈，在建筑造型、空間設計上更好滿足公眾日常交往、游憩等需求，提供高品質、集成式、多樣化便捷服務。

3.突出低碳環保、親和自然，增強未來社區生態底色

豐富拓展節約高效、生態循環的場景，力爭打造“無廢社區”。一是建立綜合能源資源運營服務機制。設立特許經營權引入能源資源服務運營商，綜合項目特點、服務需求、項目周期、投資回收期等因素確定特許經營期限，提供全過程建設運營，涵蓋規劃設計、投資建設和運營管理，全方位實現供熱供冷供電供氣供水服務，開展生活垃圾智慧化治理。二是構建低碳節能支持體系。采用光伏建筑一體化+儲能+城市供電有機結合的供能方式，實現社區內公用設施用電100%來自光伏發電；推廣綠色節能建筑和近零能耗建筑，通過區域綜合能源站、適配型被動房+補充空調等不同方案，統一解決供熱供冷問題，全方位配置社區智慧節能終端設施，提高社區綜合節能率。三是因地制宜拓展立體化綠色空間。參照國外的垂直綠化經驗，創新“對一定層數以下的公共空間，在應用相應標準的屋頂綠化后，面積可不計容積率”的政策途徑，結合溫州氣候特點，在充分做好防臺風安全保障措施的基礎上，設置空中花園陽臺，將屋頂綠化充分運用在社區公共建筑上，同時通過設置連廊等適當的立體交通連接，營造新的便捷可達的“地面公園”空間。

4.突出數字賦能、智慧管理，夯實未來社區科技底座

充分運用數字技術賦能未來社區建設，提升社區服務的精準化、精細化、科學化水平，打造現實與數字“孿生”社區、韌性社區。一是推進社區數字治理建設。堅持“政府導治、社區智治、居民自治”創新，把數字技術融入基層治理改革，把社區“智慧云”建設納入城市大腦建設范疇，加快形成智慧社區標準體系，推進跨層級、跨系統、跨部門的業務協同，推進街道、社區、物業、居民的數據交互共享，實現公共服務流程再造，打通數字化治理“最后一公里”。二是促進數字生活新服務發展。依托社區智慧平臺建設，在推進大數據、云計算、人工智能等數字技術與未來社區場景深度融合中，大力培育發展智慧物流、智慧交通、智慧教育、智慧醫療等新業態新模式、新產業，特別是推動物業管理公司向社區生活服務平臺運營商轉型，切實提升居民生活幸福感、獲得感、安全感。三是深化數字公益體系建設。建立社區居民積分制服務機制，運用區塊鏈技術，讓每位居民都成為一個數字節點，記錄居民參與垃圾分類、文化活動等社區事務并賦予分值，根據居民積分高低享受社區服務、技能、知識等資源；發揮社會組織作用，建立社區基金會、志愿者協會、時間銀行等公益服務機制，引導居民自我管理、自我服務。

5.突出多元參與、創新機制，健全未來社區建設路徑

突破傳統思維定式，創新建設思路，探索形成科學高效的開發建設新路徑。一是大力推行TOD開發理念。借鑒國內外TOD開發先進做法，如深圳在這方面已有突破創新，根據區塊位置（距離交通節點）提高容積率指標，甚至取消商服用地和工業用地容積率上限，推進高強度混合式多功能開發，實現空間集約開發、土地高效利用、功能多元集成[5]。建議永嘉雅林社區充分發揮高鐵、地鐵多種交通方式匯聚的優勢，做亮交通場景和創業場景。二是探索多元參與的建設機制。探索產業聯盟支撐的可持續未來社區建設模式，落實“帶方案”土地出讓制度，選擇國內知名房地產公司聯合創建，強化政府過程監管；創新PPP、眾籌、發展基金等融資方式，引導支持國資、民資、外資共同參與建設運營和服務供給；同步出售、出租營業性用房，在信貸、預售、運營等方面給予政策支持，以維持建設期、運營期的資金平衡。三是鼓勵公眾參與規劃設計。鼓勵居民參與社區規劃與更新過程，如對庭院、架空層等與群眾關聯密切的區域，可提供一定的彈性留白空間，組織居民開展自我設計，從而實現社區功能模塊的動態調整與完善。