“打新盛宴”下半場

曉西　楊謙益

2020年5月20日，位于深圳南山區大沖片區的華潤城潤璽及華潤城潤府樓盤。

11月25日，華潤城潤璽一期上市，一場讓全城轟動的“打新”逐利的資本游戲開始。1171套房，1.5萬人認籌，凍資9690人，總凍資金額339億元。依托備案價格與周邊二手房掛盤價高達每平方米4萬-5萬的倒掛價格差，僅靠搖號中簽，即可財富增值以百萬計，深圳網紅樓盤，萬人哄搶。

因潤璽一期入市而“火出圈”的新詞“代持購房”，在短短數日間，從秘而不宣的坊間私人約定，到選房現場上的公開討論，再到成為全民輿論關注的焦點，最終成為金融、政策等嚴查的對象。

南都周刊記者通過實地考察、采訪及暗訪，聽他們在這次的購房故事，了解這些“打新”者、產業鏈上從業員的動機和心態，回顧這場瘋狂的“打新盛宴”。

不遠千里，杭州夫婦來深圳“打新”?

11月26日，11：17，深圳灣體育場羽毛球館附近咖啡店，距離華潤城潤璽一期花園最后一輪選房開始還有103分鐘。搖號1000出頭的杭州夫妻王悅夫婦，將打印出來的戶型圖、銷控表等各種資料鋪滿了整整一桌。

夫妻二人正忙活著劃掉已被選掉的房源，在剩下的房源中圈出自己心儀的朝向、戶型，再一一計算出每一套的具體首付、月供等具體信息，依此進行排序。

“我們就一張房票，也只能從別人挑剩下里面選，昨晚才從杭州趕過來，哪有時間提前做功課，只能靠中午休息時間趕緊都算出來”。

王悅口中的“一張房票”，來自于供職企業總部搬來深圳后，已繳納滿5年社保的丈夫。王悅夫婦并不打算在深圳居住，選擇潤璽看中的是財富躍升的機遇——一方面是深圳新房限價下，潤璽入市掛牌均價與周邊二手房市場4萬-5萬元/平方米的倒掛價格差形成的巨大“雙規套利空間”。另一方面，是華潤城前三期樓盤驚人的升值紀錄：價格翻番，甚至暴漲超3倍，華潤城前三期的房價在過去六年里，均實現了價格躍升。同為樓市熱點城市，比起設置了社保繳納年限門檻的深圳，王悅生活的杭州的網紅樓盤中簽率甚至達到了1%甚至更低。

相比較而言，深圳的頂級網紅盤潤璽，同樣有著驚人的價格倒掛優勢，且中簽率也不過12%。來深圳“打新”，對王悅一家來說顯然更加容易。

出手千萬，重新定義“深圳剛需”?

11月16日，《華潤城潤璽一期花園（住宅）銷售方案》公布。方案將購房者分為兩類，除手握“房票”以外，滿足名下在深無房條件的購房者，被列為一類客戶，優先入圍誠意登記。

葉鵬是深圳人，盡管并不愁“沒地方住”，卻也真的是符合政策優先的“無房戶”。家境殷實的葉鵬認為，“我們是24K純剛需，不打算賣，但是至少要有升值的理由”。抱著這樣的念頭，葉鵬買房目標就很明確，“不要小戶型，總價千萬出頭，地段一定要好，學位不能太差”。

在看到二手房稅費高后，潤璽成為了這對情侶的首選。原本，認籌潤璽搖號1600號上下的葉鵬，基本放棄了“打新”，但在聽說有人手握十幾個認籌號，各種輾轉騰挪購房名額參與搖號時，葉鵬與女友氣急了，“這是擾亂了我們剛需正常的購房市場！”

更讓他們難以理解的是，一番打聽下來，發現搖號在前的人中，大把人憑自身實力根本供不起潤璽這樣的千萬豪宅。反觀葉鵬，首付可以“拼爹”， 每月4.8萬—5.5萬元的月供也對在某科技大廠工作的他而言壓力不算太大。“有人凍資根本就是借的高利貸，凍資前幾個小時都還在四處籌錢，這些放貸的機構很氣人”，葉鵬女友說。在葉鵬看來，之所以能有如此數量的“代持”投資客能夠進場打新潤璽，根本原因在于誠意登記時的門檻過低。“應該先查收入證明、篩流水，在此基礎上再談有無社保證明、是否滿足購房資格。”

南都周刊記者在《華潤城潤璽一期花園（住宅）銷售方案》中看到，參與該樓盤誠意登記，僅需提交身份證明與關系證明、房產查詢結果、社保證明等三類資料，并未要求任何跟收入、資產證明相關的內容。

亂象叢生，豪宅新盤“代持購房”或超八成?

1171套房，1.5萬人認籌，凍資9690人，總凍資金額339億元。83人棄選，不到兩日售罄，收金將近200億。第一天選房結束時，200平米最低總價2600萬元的大戶型基本售完。華潤城潤璽一期讓全城“瘋狂打新”。依托備案價格與周邊二手房掛盤價高達每平方米4萬-5萬的倒掛價格差，僅靠搖號中簽，即可財富增值以百萬計，讓這個樓盤引來“萬人搶房”，成為“中一簽暴賺500萬”的深圳網紅樓盤，城中一片嘩然。

不僅是潤璽，“代持購房”正是這個城市房地產投資客們爭先投身的新玩法。早已有媒體報道，有不少購房者以30萬的金額四處收購購房名額，只要名額搖中立即付款。

南都周刊記者在一份獲取到的《代持協議》中看到，實際產權人與房產代持人的權利與義務被白紙黑字限定得清清楚楚：甲方系房產實際產權人，乙方系房產代持人。乙方未支付任何款項及費用，對代持房產不享有任何占有、收益、使用和處分的權利。對于租賃、轉讓時的權屬、債務糾紛時涉及的賠償、房產過戶、利潤分成等代持期間容易引起糾紛的關鍵點，都一一進行了更詳細的約定。

1171套房，1.5萬人認籌，凍資9690人，總凍資金額339億元。83人棄選，不到兩日售罄，收金將近200億。第一天選房結束時，200平方米最低總價2600萬元的大戶型基本售完。

在網上，不難發現還有房產大V辦起“代持培訓班”，系統“傳授”代持風險防控“機宜”，律師見證、公證，都成了不少人眼中把控“代持”風險的“安全繩”。

悄然中，房產代持產業鏈已在民間不斷完成“進化”。

選房當天，這一切原在線上、坊間的隱秘傳聞都浮出水面。內場，手持身份證等選房資料的購房者，對著銷控表猶豫不決，不斷告知電話另一端最新情況。場外，焦急的投資客對著電話那頭不斷催促，下達選房指令。

這樣的場景在潤璽選房現場屢見不鮮：一邊是身家不菲的投資客，另一邊是無房無貸深圳戶籍的“房票”，兩者一拍即合的背后，是一條隱秘的“代持產業鏈”。一位資深業內人士告訴南都周刊記者，僅深圳一城，當前千萬級別的新盤，代持比例超過八成。

首付不夠，民間借貸機構“幫忙”?

供不起樓的人不惜借錢“打新”，沒有房票的投資客“代持”入場，即便是潤璽這樣的千萬價位起步的豪宅，也不愁買家。這場“打新”盛宴中，錢從哪來？業務范圍涵蓋了“房抵貸”全流程的民間借貸機構“功不可沒”。

在深圳另一千萬豪宅——萬科瑧山海的某購房群里，貸款中介小李的發言頗具誘惑性“剛過戶房產優惠做單，變相首付三成（特別適合有房貸記錄和二套置業者）可先批復。”簡單來說，想做小李的客戶，貸款出來“打新”，首先得需要一套房：沒還完貸款沒關系，只要買房后房產有增值就行。小李可以幫忙將購房者的房產從銀行先贖出來，贖樓之后，再按增值后的價格再次抵押。一贖一押間，房產增值部分就可以套現。

據小李說，如此操作還能“順便把利率降下來，只要名下有真實經營的公司，利率可以降到月息3厘到3厘2。”要想放款不贖樓，小李還有辦法。他介紹，已經做抵押的房產只需按揭滿6個月，就還能跨行再次做抵押，將房價的增值部分抵押出來，利率可以做到月息3.3厘。前者叫轉按，后者被稱為加按或二押，兩者均不需要賣房就能籌集資金。除代價小以外，經過小李的一番操作，房貸變抵押貸后，利息也極具吸引力。依照小李給出的月息最高限——3.3厘來計算，年利率為3.96%，而深圳10月份首套房貸平均利率為4.98%。

在微博中搜索轉按、二押等關鍵詞，更多“籌錢攻略”將一一展示。而像小李這樣，“潛伏”在“打新”購房群，為購房者們提供“貼身服務”的民間金融機構及“貸款代表”“理財顧問”也隨處可見，甚至有些“打新”客干脆就從事著民間借貸服務。一面源源不斷地向樓市輸送資金，另一面也干脆身體力行，參與“打新”，在“樓市雙規套利空間”中賺得盆滿缽滿。

眼見樓市“打新”熱，搖號選房成為主流，五花八門的金融產品也應運而生。據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉透露，一些金融機構專門推出“搖號貸”，為不夠錢認籌的人提供資金，日利率為0.08%。早在潤璽銷售方案發布的次日，小李就在朋友圈里發布了這樣一則消息：華潤4期打新，350萬保證金，隨時給你出，公司放款很快，配合銀行資料補齊就可以出款。

轉折：官方干預，購房者貸款遇嚴查?

在深圳，銀根的放松，為樓市“打新”提供了資金保障;“無房戶”優先的調控政策，助推了“代持產業鏈”的迭代升級;臨近年尾，密集入市的新盤又為“樓市雙規套利”的全新游戲規則，提供了充裕的舞臺。

上述條件共同促成了2020年冬，發生在深圳的這場“剛需打新千萬豪宅”的年度大戲。其核心動力，則是新房限價下，深圳房地產市場形成已久的新房二手房之間的價格倒掛。以潤璽入市為例，新房均價約13.1萬/平方米，比周邊的三期二手房成交價還低約4.5萬元/平方米，較之動輒上18萬元/平方米的掛牌價，每平米差價超過5萬。若按100平方米的房源計算，“打新”一套潤璽，意味著獲利500萬元。

不僅是潤璽，深圳近期千萬級別的網紅盤，備受追捧的原因大多逃不開價格倒掛。由價格倒掛而帶來的“打新潮”，在數據上的體現更為直觀。據統計，11月份深圳預售8663套新房住宅，備案成交6296套新房住宅，不僅是2020年以來的月度新高，更是創下了近7年來的新紀錄。

正在“打新”潤璽失敗的購房者步履匆匆地尋找下一個目標時，這場轟轟烈烈的年尾“打新熱”迅速迎來了逆轉。

11月28日，潤璽售罄兩天后，伴隨新華社發表評論文章——《抑制樓市“打新熱”，需要“硬核”舉措》，表示“打新熱”現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做。比如新房限價之外，樓市調控應更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收杠桿發揮更大作用;建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。文章迅速在深圳眾多打新群中擴散，緊接著刷屏的還有先后來自萬科瑧山海、華潤城潤璽一期的“房住不炒”倡議，引起市場廣泛關注。

新房限價之外，樓市調控應更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收杠桿發揮更大作用;建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收釜底抽薪之效。

11月30日，深圳市住房和建設局局長張學凡在接受媒體采訪時就表示，政府主管部門高度重視，對媒體反映的代持炒房等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行為，將依法依規嚴肅處理。同時，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。越來越多的消息開始指向，“代持打新”已經受到政府主管部門的高度重視，政策漏洞正在受到嚴密監管。曾經的“幸運兒”張數也不得不在“打新”成功潤璽后的第四天開始思考要不要退房。

12月1日，已經為辦理按揭奔波數日的張數不得不向其他潤璽準業主求助。“銀行不給我做貸款，說首付350萬中有一筆錢來自他人轉賬”，力爭無果的張數非常氣憤，“這不是有罪推定嗎？你買房找人借錢，或者別人欠你的還錢，這都很正常吧？”

同樣“打新”成功的潤璽準業主陳華為了能夠辦理按揭先后找了農行、光大、招商、上海四家銀行，均卡在了收入證明和首付款資金來源上。選了120平方米戶型的他，最終不得不一口氣掏出了1520萬全款購買。

原先用來討論去哪打新的購房群，一下子變成了“如何辦按揭”的經驗交流群。有購房者快人快語“這不是逼人全款買嗎？”也有人開始盤算下一個去打新的樓盤是哪個，“深鐵懿府、前海天境花園、海德園……有打新群嗎求拉。”

這場畸形樓市下的投機游戲尚未落幕，所有人都在等待答案。

（文中受訪者王悅、葉鵬、小李、張數、陳華均為化名。）