社區更新中的養老設施用地優化及其設施改擴建研究

文/上海創霖建筑規劃設計有限公司 賀 佳 劉慧慧 胡曉霞

0 引言

面對日益龐大的老年群體，養老設施規劃與建設成為社會關注的焦點。在新建建設用地數量緊張的前提下，結合存量用地發展潛力，養老設施用地有待重新審視和完善，以適應不斷增長的社會養老需求，促進存量有機空間集約緊湊發展及土地高效利用。

1 項目背景

上海是全國老齡化程度最高的地區，其中靜安區尤為嚴峻。隨著城市老齡化程度加深，養老需求越來越迫切，從靜安區對養老床位數的總體需求考慮，近期亟需補充養老床位缺口，以緩解養老床位緊缺問題。本文以靜安區GHXL街道YH養老院為例，探索社區更新中的養老設施用地優化及其設施改擴建問題，以期為今后養老設施用地開發建設提供指導。

養老院位于靜安區大寧社區GHXL街道，用地面積為6134m2，現有7幢建筑，建筑面積6848m2，床位241張，為中度失能、輕度失能和自理老年人提供生活、醫療和娛樂等服務（見圖1）。

圖1 YH養老院區位

2 養老設施用地優化

2.1 上位規劃

為全面建設閘北區（現靜安區）老年宜居城區，2015年《閘北區養老設施布局專項規劃（2014—2020年）》編制完成并獲得批復，以構建規模適度、布局合理、功能完善、覆蓋城鄉、滿足多層次需求的養老設施空間格局為主要目標。

1）GHXL街道養老設施規劃 GHXL街道保留2處養老機構（YH養老院和GHXL街道敬老院），床位數共291張（見表1）。近期廢除1家醫療機構，即PS養老公寓；規劃新增5處街鎮級機構養老設施，總建筑面積約25470m2，床位數約848張。規劃養老設施建筑總面積為33003m2，按標準可建設機構養老床位1139張（見圖2）。

表1 GHXL街道規劃養老機構

圖2 GHXL街道養老設施規劃布局

2）YH養老院地塊規劃 YH養老院現狀用地占據規劃中的111-15地塊和部分111-14地塊。結合GHXL街道養老需求和實施情況，規劃將111-15地塊規劃為社區養老福利用地，保留YH養老院，現有床位241張，將其西側111-14地塊規劃為公共綠地，暫未實施（見表2，圖3）。

表2 111-14和111-15地塊規劃控制指標

圖3 111街坊土地利用規劃

2.2 區域養老需求

截至目前，GHXL街道現有4處養老機構，分別為YH養老院（床位數241張）、PS老年公寓（床位數108張）、GHXL街道敬老院（床位數50張）和YF養老院（床位數58張），總計養老床位數457張，距規劃目標床位數缺少295張。近期養老床位缺口較大，無法滿足周邊居民養老需求（見表3）。

表3 GHXL街道現狀養老機構

2.3 用地優化方案

本次規劃貫徹上位規劃控制要求，根據項目具體開發建設需求，結合規劃實施的實際情況及開發建設動態，擬通過規劃調整增加該地塊容積率，擴大YH養老院建設規模，提高土地利用率，補充GHXL街道近期養老床位缺口；同時，擬變更該地塊用地性質為其他公共設施用地，規范YH養老院規模等級，擴大服務范圍，提升服務品質，進一步提高靜安區養老設施的服務水平，緩解地區養老難題（見圖4）。

圖4 111街坊調整后土地利用規劃

具體實施路徑為：現狀YH養老院用地面積為6134m2，總建筑面積為6848m2，依據《上海市城市更新規劃土地實施細則》（滬規土資詳〔2017〕693號），能劃示獨立用地用于公共開放空間，且用地產權移交政府的，建筑面積可額外增加提供用地面積2倍的政策補貼支持。考慮到公共綠地落實，養老院可提供2642m2用地面積，故同時可獲得最大建筑面積為5284m2的政策補貼（見表4）。

表4 建筑額外增加面積上限

考慮到養老建筑對地塊周邊住宅的影響，經綜合平衡，在滿足自身發展需求又不對周邊住宅日照和環境產生不良影響的基礎上，本次規劃可新增建筑面積3372.8m2。同時，依據《閘北區養老設施布局專項規劃（2014-2020年）》，機構養老設施床均建筑面積不得低于30.0m2要求，故本次規劃調整容積率控制在2.9，新增養老床位數張，總計337張。

1）公園綠地的規劃實施 依據控規，111-14地塊規為公共綠地。由于現狀YH養老院西側占據部分111-14地塊，導致原規劃公共綠地被占用；同時，養老院周邊主要以居住為主，500m范圍內小型公共空間稀缺，故本次規劃將落實控規，還綠于民，促進社區公共空間品質提升，同時可設置老年人主題活動空間，為周邊住區老年人和YH養老院老年人提供活動場地。

2）養老設施用地的高效利用 111-15地塊位于靜安區養老設施空間布局中的重點配置區（見圖5）。依據規劃，重點配置類街鎮至少設置1處獨立占地的養老機構，床位數應高于全區平均水平，且建議養老機構規模以中型和大型為主；中型機構養老設施一般為100（含）～300（含）張床，大型機構養老設施一般為300張床以上。111-15地塊現有床位241張，屬于中型養老機構設施，考慮到該養老機構位于重點配置區，且作為街鎮級養老服務機構，規模較大，服務范圍較廣，故本次規劃根據養老機構規模等級，規范養老設施用地性質，將其變更為其他公共設施用地，并結合存量更新實施可行性，將容積率調整至2.9，調整后不僅有利于養老機構自身發展，同時有助于迎合市場高端養老服務需求，促進養老服務的高質量發展。

圖5 規劃空間導引

3 養老設施建筑的更新與優化

3.1 更新需求與設計難點

1）更新需求 根據上述內容可知，項目所在片區存在公共活動空間缺乏、養老設施床位配建不足等問題。因此，增加片區配套開放空間，改善公共環境、增配養老設施，可一定程度上緩解片區養老床位缺口，成為本次更新的主要需求。現狀養老院建筑橫跨東、西2塊規劃用地，本次更新原定將西側規劃綠地內的建筑拆除“還綠于民”，在東側剩余建筑基礎上進行改擴建。但前期對現狀建筑進行“結構檢測”的數據表明，由于建設年代久遠，建筑內部結構老化嚴重，無法承擔本次改造。故考慮將現狀主體建筑全部拆除，于東側111-15地塊內進行改擴建，以滿足337張床位數的更新需求。

2）設計難點 本次規劃調整后的基地面積由6134m2減少至3492m2，根據30m2/床的配建標準估算，本次設計建筑面積約10110m2，調整后的基地建設密度將大大增加。在局促有限的場地內，如何用足現狀條件，最大化滿足高床位數建設需求的同時實現對周邊環境影響的最小化，成為項目設計難點（見圖6）。

圖6 規劃調整后建設范圍

3.2 定界——高效集約的總圖設計

3.2.1 限制條件轉化為設計依據

在可建設范圍減少情況下，提出更新改建需求，勢必與本就復雜擁擠的周邊環境發生更多界面接觸，由此衍生出的限制因素增多，如規劃退界、與周邊現狀建筑的防火間距、對北側住宅的日照遮擋及擬建養老院自身的通風、采光、活動場地等方面需求。本次更新對前期限制因素進行整合，避讓不利條件，利用有利條件，轉化為本項目的設計依據。

3.2.2 控制變量法用足設計條件

擬建養老院基地周邊環境復雜，西側為規劃中的公共開放綠地，南、北側與現狀住宅緊鄰，東側有唯一的社區道路與基地連接。在更新類項目高效集約的建設背景下，確定“建筑高度”和“日照影響”，成為本項目需考慮的2個重要設計因素。擬建建筑為高層或多層，對應的規劃退界、防火間距及日照要求均不同，故通過控制變量的方法，推演出設計條件臨界值，并運用于總圖設計中。最大程度用足邊界條件的過程即為“定界”。

1）假設擬建建筑為高層 根據《上海市城市規劃管理技術規定》，本項目高層建筑主要朝向的規劃退界距離為12.0m，次要朝向的規劃退界距離為6.5m。項目基地及周邊建筑的主要朝向為南偏東32°。通過日照棒影圖分析可知，北側住宅的日照通道范圍主要集中在單體南偏東投影范圍內。假定擬建建筑為整體板式高層。經建筑多點日照及窗日照沿線分析可知，高層主體面寬較大，且與北側住宅建筑間距較小，故太陽高度角、方位角日照均受到遮擋，形成大范圍日照陰影區，導致北側住宅1層70%的窗位無法滿足《上海市日照分析規劃管理辦法》中關于“住宅居室冬至日滿窗日照有效時間不小于連續1h”的規定，故“整體板式高層”的假設方案無法成立（見圖7）。

圖7 高層方案日照影響分析

2）確定擬建建筑為多層 根據上述假設情況，高層板式方案對北側住宅的日照影響較大，故考慮調整高度角日照，降低主體建筑高度,加大主客體建筑間距，使北側住宅在擬建建筑建設后仍可滿足相關日照規范要求。假定擬建主體為板式多層建筑進行設計分析。根據《上海市城市規劃管理技術規定》，多層建筑主要朝向和次要朝向的規劃退界距離均為5m。為最大程度地保證擬建建筑主體與北側住宅客體的間距，讓出高度角日照通道，將主體盡量貼近南側建筑控制線，經過反復調試，確定板樓大致位置。由于項目建設量較大，當主體板樓的體量及大致位置確定后，裙房需做到4層，且覆蓋整個控制線范圍，才能滿足本次更新建設需求。通過客體范圍分析對北側住宅的日照影響，推導出裙房高度需控制在10m以內。因此，為平衡高建設量與日照影響之間的矛盾，需對北側建筑形體進一步分析，以用足日照設計條件的余量（見圖8）。

圖8 多層方案日照影響分析

3.2.3 日照包絡線推敲建筑形體

通過日照分析，已知北側住宅日照通道主要集中于單體南偏東投影范圍內。根據日照分析模型計算出滿足日照臨界值1h的包絡線，后通過日照包絡體分析反推，確定主樓最大允許高度為8層。

考慮到擬建建筑西北角體塊距北側住宅較近，易形成消極陰影區，因此在頂部2層做退臺處理，最終形成主體為“L”形的方案體塊。該體塊在不影響周邊日照情況下既滿足增容需求，又充分利用西側公共開放綠地的景觀資源，將原本處于次要朝向的山墻面轉變為濱河的主要形象展示面（見圖9）。

圖9 西側濱河界面分析

3.2.4 場地流線及出入口分析

考慮到養老建筑使用人群的特殊性，本次更新將原有場地內的功能流線進行重新組織優化，使其與老年人的生活行為需求相契合。

養老設施建筑多服務于行動不便或反應遲緩的老年人，出于安全考慮，基地內部盡可能在最大程度上實施人車分流。場地內流線分為主要老年設施流線和后勤工作流線。擬建建筑西北角的主出入口用于訪客接待、入住辦理等，同時利用門前與北側住宅的日照間距，作為集散場地和急救車輛的臨時停靠場地。為減少主、次流線的交叉，將建筑后勤出入口設置于東南角，地下車庫出入口設置于場地出入口附近，車輛進入場地后就近停放于地庫內，通過各分區的豎向交通聯系建筑內部功能（見圖10）。

圖10 總平面示意

3.3 定形——滿足實際需求的平面布局

3.3.1 養老設施功能用房配置現存問題

為保證老年人日常生活及照料服務質量，養老設施建筑規范JGJ 450—2018《老年人照料設施建筑設計標準》規定：建筑用房應包含老年人用房和管理服務用房，其中老年人用房包括生活用房、文娛健身用房、康復與醫療用房。根據該規范標準與實際案例，梳理出各類功能用房的配建面積及占比，其中老年人生活用房與公共配套用房（醫療保健用房+公共活動用房）的比例為15.6:（2.1+5.7），約2:1（見表5）。

表5 養老建筑各類用房配建標準與占比

大量實地調研數據顯示，現階段我國養老設施各功能用房的配建標準存在以下問題：規范標準中“各用房面積占比”雖具有普適性，但大多數社會型養老機構由于運營規模、成本、主營業務等不同，所接收的老年人群對于公共配套和照料服務的需求也不同，經常出現公共配套用房空置或與實際運營需求不匹配的情況。

本次更新改建將對使用人群進行調研分類，從適用性、可變性等方面出發，進行平面功能布局。即在片區養老床位緊缺、空間受限的情況下，充分結合運營模式、照料服務類型及可能采用的外包服務，根據實際進行配建。一方面提高功能房間的適用率，余量面積可用于滿足高床位數的需求，或用于提高部分生活用房的配置標準；另一方面提高公共空間的復合性和可變性，后期根據運營需求靈活調整。

3.3.2 高床位數需求下的平面更新與優化

擬建養老院的運營模式為復合型養老院，其中50%的床位為護理型失能老年人，另外50%為可自理的不同年齡段老年人。研究表明，健康狀況、年齡段不同的老年人，其日常行為、精神狀態、感知與溝通及社會參與能力存在差異，對照料服務的依賴程度不同。因此，建筑平面根據失能老年人、不同自理程度老年人的生活行為特征和需求進行分區設計。

本次更新改擴建的地上總建筑面積約10110m2，地下1層作為停車庫及配套設備用房。地上建筑共8層，1，2層裙房部分為公共服務用房，主樓為老年人生活用房，分為失能老年人養護單元和自理老年人養護單元。

失能老年人日常活動場所趨于單一，主要為長時間臥床的起居廳和臥室，對居室日照、通風采光需求較高，同時出于對該類老年人在消防疏散時的特殊性及日常醫療檢查的便利性考慮，將低層平面中南向日照較好、方便疏散、距醫療護理區較近的區域作為失能老年人的養護單元。由于失能老年人對配套活動用房基本沒有需求，所以在該養護區內主動減少活動用房配置，余量面積一部分增加養老床位，另一部分用于提高自理養護區配套用房的標準。

自理型老年人的日常活動具有連續性和復合性，平面設計結合該類老年人的健康狀況和生活狀態，與配套公共活動用房最大限度進行多功能混合，以保證在高床位數配置下公共服務配套的質量。自理養護區位于平面西南側，既可借助西側公共綠地提供良好的景觀視線，又方便與場地西南角的室外活動空間保持良性互動。

3.4 定貌——協調統一的立面設計

本次養老設施建筑基于城市更新背景下進行改擴建，既要滿足養老設施增配需求，又要考慮其對所在片區整體風貌的影響。擬建養老院位于居住區中心，從建筑體量到空間關系及立面風格，均需考慮與周邊建筑協調統一（見圖11）。

圖11 養老院立面效果

調研顯示，擬建養老院周邊多為6～7層多層住宅，建筑面寬為30～55m。為保證與周邊建筑的體量協調，本次擬建養老院的建筑高度控制在24m以下，建筑面寬控制在55m以內。

為最大化利用良好朝向，整個建筑體塊呈東西橫向展開。建筑立面結合局部退臺、裙房和主體采用體塊穿插手法，以消解大體量帶來的厚重感及壓抑感。富有韻律的橫向線條結合平面養護單元形成立面組合，增添養老院的空間活力。材質上以白色真石漆為底，疊合金屬木色格棚，實現與周邊建筑風貌協調統一。

4 結語

研究將養老床位高質量供給與存量用地更新優化的理念有機結合，通過定量分析和評價，利用專業圖解模型進行分析，較為精準地推敲論證地塊更新建設的可行性，以實現區域養老床位高質量供給和最大化目標，為研究養老設施用地優化和設施的改擴建提供參考。