老舊小區建筑本體改造要素設計研究

曾光

（廈門合立道工程設計集團股份有限公司）

1 引言

老舊小區以“微改造”、“適度改造”為主，設計遵循“共同締造”理念[1]。改造提升應以完善老舊小區市政配套設施為切入點，順應群眾期盼，重點解決居民的用水、用電、用氣等問題。堅持群眾主體地位，再按照居民群眾的意愿，服務群眾需求，對小區建筑物本體和周邊環境進行適度提升[2]。本文針對常見的南方地區多層老舊小區建筑，圍繞建筑物本體，對老舊改造工作要素設計進行標準化、普適性的設計導引。

2 現狀問題分析與改造原則

不同年代老舊小區的建造結構、條件和標準不同，改造面臨的主要問題也不同。重點解決基礎設施老化、防災防疫功能不健全、公共服務缺失、智能化程度不高等問題[3]。建筑物本體普遍存在樓道光線昏暗、墻面殘破亂張貼、管線雜亂老舊、立面形象呆板、屋面搭蓋嚴重等問題。改造應堅持以人為本，把握改造重點；堅持因地制宜，做到精準施策；堅持居民自愿，調動各方參與；堅持保護優先，注重歷史傳承；堅持建管并重，加強長效管理[4]。

3 基礎要素設計

3.1 樓道修繕

3.1.1 內容

包括樓道粉刷、踏步鋪裝、欄桿扶手修繕、適老化改造等。

3.1.2 基本內容

對老舊小區破損或功能缺失的樓道進行修繕，在保持原有結構的基礎上，運用局部修補、粉刷翻新等技術，使樓道保持整潔完好，保證居民的日常使用需要。

3.1.3 設計要點

1）樓道粉刷

①墻面面層剝落的樓梯間，鏟除原有面層，重新粉刷。

②墻面粉刷宜以淺色調為主，踢腳位置結合樓梯臺階色彩進行粉刷或貼磚。

2）踏板欄桿

①樓梯踏步破損的，進行修補、粉刷或重新鋪磚。

②欄桿基本完好，僅存在老舊、臟污，考慮進行重新刷漆。

③欄桿扶手缺失或破損嚴重的，進行重新更換。

3）適老化改造

①臺階選用防滑材料，設置防滑條。

②增設沿墻扶手。

③根據實際條件，可考慮在樓梯平臺處增設可折疊座椅。

④根據實際條件，無電梯樓棟可考慮設置樓道電梯，方便老人上下樓。

3.2 樓道走道照明

3.2.1 內容

包括樓道燈具及相應開關等。

3.2.2 基本內容

對老舊小區樓道內部照明缺失或不足的進行維修、更換，改善居民出行安全。

3.2.3 總體要求

①按照規范要求改造樓道照明系統。

②產品選擇應考慮節能、耐久。

3.2.4 引導內容

①對于現狀較好局部缺失的，進行燈具更換。

②對于樓道照明缺失的，統一安裝。

③照明線路應納入樓道管線統一規整。

④根據居民意愿選擇照明控制系統。

⑤選擇聲光控LED節能燈，采用阻燃型電纜。

3.3 樓道管線

3.3.1 內容

包括電力、電話、有線電視、寬帶等管線。

3.3.2 基本內容

針對電力、電話、有線電視、寬帶等管線進行梳理規整，對報廢管線進行清理，對存在安全隱患的線路進行更換，。

3.3.3 引導內容

①對管線現狀進行評估，根據現狀確定修整范圍及技術手段。

②管線沿板底墻角鋪設，杜絕凌空。

③管線可采用線盒、套管規整美化。

④整合線路，清理廢舊管線。

⑤后期維護應由小區物業或業委會統一規范管理。

3.4 防盜門及對講系統

3.4.1 內容

包括防盜門、對講系統等。

3.4.2 基本內容

對老舊小區破損或功能缺失的防盜門、對講系統進行維修、更換或增設，滿足居民日常使用需要并提升安全感。

3.4.3 總體要求

①加強小區的安全管理，做到安全可靠，方便居民日常使用。

②樓棟門的選擇應與小區建筑、環境相協調。

3.4.4 引導內容

①樓棟門破損、缺失的予以替換、增設。

②根據居民意愿，選擇對講系統。

③選用可視對講系統，門口機宜具備密碼開鎖功能。設有物業管理的小區可選用聯網型可視對講系統，可具備向物業管理中心進行緊急報警功能。室內機可選用具有防盜、燃氣泄漏等報警功能的戶內機。

④后期維護應由小區物業或業委會統一規范管理。

3.5 屋面整治

3.5.1 屋面搭蓋

①屋面違章搭蓋應拆除并清理，保持屋面整潔。

②搭蓋拆除后，屋面結合保溫、防水處理、屋面改造，重新修復。

3.5.2 屋面防水

①屋面防水構造修繕，解決屋頂滲漏問題，方便居民日常生活。

②防水修繕應按照規范要求進行防水處理和施工驗收。

③屋面防水處理后，考慮美化設計。

3.5.3 屋面設施

①對屋頂水箱、太陽能熱水器等設施進行規整修繕，保持外觀整潔，可結合屋面改造進行美化遮擋。

②結合屋面景觀改造，統一規范設置屋面晾曬設施等。

4 要素提升設計

4.1 立面提升設計

4.1.1 內容

立面風格、立面材質、立面色彩等。

4.1.2 基本內容

根據片區規劃及建設要求，對小區建筑立面進行改造，提升小區整體形象。

4.1.3 設計要點

1）立面風格

①應遵循上位規劃和相關建設規劃規定，不得隨意變更。

②提取片區風貌特色元素，對建筑立面進行提升設計，體現文化特色。

2）立面材質

①材質的選擇應基于所處街區特色。

②選用易施工、耐久性好的新材料。

③材質的重新設計需與建筑色彩一并考慮。

④材料的選用應滿足技術規程要求。

⑤材料的選擇應考慮施工周期及經濟因素。

3）立面色彩

①色彩的提升應基于街區整體色彩考慮，而不僅局限于單棟建筑。

②杜絕惡俗的與整體不協調的色彩。

③色彩應體現片區風貌和文化特色。

4.2 屋頂提升設計

4.2.1 內容

屋頂鋪裝、屋頂綠化、屋頂平改坡等。

4.2.2 基本內容

針對老舊小區屋面雜亂、影響城區第五立面形象的情況，運用拆除清理、屋面鋪裝翻新、屋頂綠化、平改坡等技術手段，提升小區第五立面形象。

4.2.3 設計要點

1）屋面鋪裝

①對屋面鋪裝進行美化、優化，鋪裝形式、色彩應與片區第五立面相協調。

②結合屋頂景觀、休閑設施進行設計，鋪裝材質、形式應滿足功能使用要求。

2）屋面綠化

①屋面綠化設計施工須滿足建筑的荷載、防水、抗凍脹、防腐等功能要求。

②屋頂綠化可分為簡單式屋頂綠化和花園式屋頂綠化。簡單式屋頂綠化自重較輕、施工快捷、養護簡單，建議采用。

3）平改坡

①建筑屋頂“平改坡”改造應充分考慮片區實際情況，大范圍改造不應千篇一律，宜有多種樣式變化。

②應對原有建筑結構進行鑒定，在不影響建筑結構安全性的前提下方可實施。

③新增屋頂構件、屋面瓦等應滿足燃燒性能等級要求和防火間距控制要求。

4.3 建筑節能改造

4.3.1 內容

屋頂鋪裝、屋頂綠化、屋頂平改坡等。

4.3.2 基本內容

在保證建筑的室內環境和室內人員居住舒適度的前提下，對圍護結構、用能設備和系統采取節能技術措施，以降低建筑運行能耗。

4.3.3 引導內容

①對建筑結構、防火性能等進行評估，并對改造后主體結構后續使用年限進行判定。

②優先提高外窗的保溫和遮陽性能，屋頂和西墻的保溫隔熱性能，有條件的宜同時改善自然通風條件。

③應選用安全、對居民干擾小、工期短、對環境污染小、施工工藝便捷的技術措施。

5 結語

城鎮老舊小區改造是重大民生工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生和擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義[4]。本文對南方地區多層老舊小區建筑物本體要素設計做專項研究，以常見的南方地區多層老舊小區建筑作為研究對象，從基本內容、引導內容、設計要點等角度做了較為全面的論述，其他地區可以參考進行總結，力求通過老舊小區微改造，塑造文化特色，打造人性化生活空間。