新棚改政策下的老舊小區改造方法探索

李娟紅

(甘肅省定西市隴西縣住房和城鄉建設局，甘肅 定西 748100)

1 老舊小區的現狀

甘肅省隴西縣早期住房主要以單位自建房、集資建房居多，主要分布在各大國營企業中，建設年代在上世紀70年代，建設規模較小，結構戶型單一，配套基礎設施老化、落后、功能不全、違章建筑多、公共環境臟亂差。普遍存在屋面破損漏水、外墻面破損失修、供排水管道老化、供水供熱未分戶管理、違規搭建煤炭房、小區道路破損、停車位少、無監控系統、通訊電力線纜裸露架空雜亂布設、綠化亮化標準低、公共服務設施缺失等問題。經排查，我縣2000年底前建成有145個小區329棟樓12798戶(含單棟住宅樓)，2000年底后建成63個小區181棟樓8642戶(含單棟住宅樓)。圍繞改善居民生活環境，著力解決部分老舊小區基礎設施不全、配套不完善等突出問題，2019-2020年隴西縣共實施改造59個小區107棟樓4243戶。改造提升內容包括屋面防水保溫、外墻保溫及立面涂料、樓梯間內墻面、頂棚及樓梯折板處刷涂料、更換樓梯間燈具、更換單元門等。2021年實施改造74個小區，97棟樓，總戶數2955戶，項目投資概算38767.27萬元，目前前期建設的手續已經基本完成，等資金到位以后，就可進行施工。

2 老舊小區的問題

甘肅省隴西縣老舊小區主要的問題主要有如下幾點。

2.1 小區建筑立面陳舊，違章建筑較多

由于老舊小區建于上世紀70年代，比較陳舊，隨著時間的流逝，建筑外墻涂料已有許多剝落，居民自建的雨篷、防盜網、外展柜等設施，大都沒有秩序，這些都是因為小區建設初期設計規范所限，最初小區的廚房沒有排煙通道，外廚房的油煙順著墻壁自由滴落下來，導致墻體發黃，臟亂。沒有順序的門面和凌亂的違章建筑，使小區的居住條件和居民的生活質量低下，給人的視覺上造成了擾亂的現象，居民幸福感和安全感大大降低，使居住居民心情不暢。

2.2 住宅多為傳統住宅類型，小區的功能不完善

在20世紀建筑的住宅中，主要有室內空間的劃分很多都不適合使用的需要，大廳的設置不是很合理，起居和臥室空間不能滿足動靜分離的使用需要，缺乏相對獨立的就餐空間，食物儲備和就餐空間的流動性太大，廚衛面積太小，對陽臺空間的利用率比較低等問題，這些生活條件都無法滿足人們的日常生產和生活的需求，服務設施功能上的問題都嚴重影響和制約著居民的生活。

2.3 小區環境臟亂差

改造前的甘肅省隴西縣老舊小區是典型的破舊小區，小區并沒有正規和完善的物業部門。居住在小區低層的居民私自違規占用小區的后院和菜園等地方，便給在菜園里種菜、施肥，夏天臭味連天，嚴重影響了人們對生產和生活環境。除此以外，小區沒有完備的雨水收集的系統，雨水斗排水口布置的特別少，因此在下雨天的時候，小區的道路積水非常嚴重。此外，由于小區前期設計的時候，污水處理系統只能滿足當時的設計規范，遠遠落后現在房屋建筑設計標準，再加之年久失修，管網老化和破損嚴重，因此，生活污水亂排的現象非常嚴重，小區環境特別臟亂。

2.4 小區缺乏基礎設施

隨著國民經濟的快速發展，停車位不足已經成為各老舊小區大都會面臨的問題，由于小區的停車位不足，使得本來就不是很寬敞的小區道路變得更加擁擠，小區的交通也變得非常糟糕。小區擁擠的交通已經嚴重影響了居民的日常出行和生活，也存在嚴重的消防安全隱患。此外，甘肅省隴西縣老舊小區雜草特別多，尤其是小區公共綠地上的雜草叢生，小區里幾乎娛樂的地方，比如廣場。因此，小區的居民缺乏休閑和鍛煉的場所。

3 新棚改政策下的老舊小區改造的重要性

第一是新棚改政策下的老舊小區改造，可以關注到人們的日常生活中的基本的需求情況。對于目前的老舊小區來說，小區的道路有很多坑洞、有的地方沒有路燈、小區內的基礎設施不完善。這種問題都將嚴重影響人們的生活。當然，除此以外，也存在小區內居民私自占用消防通道等現象。如果這些問題不能及時得到有效的解決，會給小區居民帶來非常嚴重的安全隱患。通過對老舊小區改造和分析，我們能夠發現運用科技的手段可以解決居民的生活問題，改善人們的居住環境，提高居民的生活質量。

第二是新棚改政策下的老舊小區改造可以實現創造和諧的人際關系。在老舊小區改造的大環境下，綜合治理不僅能夠改善小區居民的生活環境、維護小區內的秩序，而且還可以促進人們生活水平穩步提高。

第三是新棚改政策下的老舊小區改造可以提升城市形象，通過老舊小區改造能夠實現和諧穩定的城市建設，讓人們生活在更加良好的環境中，可以增強城市的基本活力，也可以帶動小區周邊經濟快速發展。

4 新棚改政策下的老舊小區改造的方法

4.1 落實業主改造政府補助政策

一是給老舊小區安裝電梯。對于一個老舊小區來說，大多沒有電梯的樓房。由于小區內有許多老齡的居民，大家在上下樓梯的時候都非常不方便，因此，大家對老舊小區的改造的意愿都很強。因此，在這種環境下，和小區居民進行充分的溝通可以為電梯改造提供一份非常有效的支撐。

二是業主獨立改造需要有一定的規則。在小區的居民進行改造的環境下，可以由業主和施工單位協商小區改造的初步方案，并通過綜合考慮用地規劃、建筑結構和消防安全等因素，明確電梯后期在運行和維護的過程中的相關內容。并且在簽訂協議之后，經由業主同意，辦理相關手續。

4.2 社區改造優化管理

對于城市中的老舊小區來說，在改造的過程中面臨著許多相似的問題，但在不同社區的改造過程中也面臨著不同的問題。在小區改造過程中，要把小區的居民當成主體部分，通過調查分析得到需要整改的問題。因此，在小區進行整改之前，項目的負責人可以在社區舉辦活動和座談會。為了保證小區環境的整齊干凈，小區內的居民可以積極到參與小區改造活動的過程中來，從而實現小區改造的全面優化。而且，在調查分析的過程中，也可以通過問卷調查、實地調查和居民走訪等方式來獲得小區改造數據，通過數據分析并且結合小區的實際情況，寫出一份有針對性的小區改造方案。

4.3 改善綠化和環境

老舊小區的改造正在進行中，改造的過程中，綠化工人們給每一個綠地都進行了一次大掃除，清掃了綠地上的雜草和枯樹葉，并且拆除了小區中間圍墻，欄桿，還拆掉了部分占用綠地的設施，還確定了需要補充種植的植物種類，把植物缺株比較嚴重的種類進行了補充，由于過去老舊小區的植物種類沒有層次感，大都比較單調。因此，在此次改造過程中，添加大小灌木叢的植被，可以讓綠地的面積更加多一些。在經過了這一系列的改造之后，老舊小區的環境明顯發生了改善，不同種類的植物使得植被的層次感更加分明，反而達到豐富綠化的水平，并且在以后改造別的小區的過程中，也可以借鑒此次小區的改造經驗，給后面的小區改造留下樣板。希望在小區改造的過程中，遇到什么問題都積極去解決，這樣才能達到老舊小區改造的真正目的。

5 結 語

文章首先闡述了甘肅省隴西縣老舊小區的現狀和目前存在的一些問題，給出了新棚改政策下的老舊小區改造的重要性，根據這些問題，文章提出了一些新棚改政策下的老舊小區改造相對有效的方法。總之，在目前老舊小區改造的階段里，城市建設和規劃者首先需要按照政策要求和內容來辦事。并且，通過科學、合理的城市規劃目標和要求對老舊小區進行改造，從而可以滿足小區居民日常生活的基本要求，最終可以實現小區安全宜居的目標。同時，在改造老舊小區的大環境下，重點投入公共建設資金，完善老舊小區基礎設施功能，為大家創造一個適合居住和生存的空間，維護小區的設施功能，為小區的城市化發展提供一個穩定的保障。