城市規劃與城市房地產開發協調發展策略探討

韓樹松

（山東聊城不動產登記中心，山東 聊城 252000）

0 引言

隨著城市化的快速推進，城市規劃工作在協調城市用地面積以及滿足城市居民居住需求方面的重要性越發凸顯，尤其是我國城市發展中的可用土地面積日益短缺同日益增加的城市居住需求之間的矛盾越來越突出，因此，更有必要做好城市規劃工作與房地產開發工作。然而，在當前的房地產開發實踐中，常忽視城市規劃工作對整體項目開發的影響，致使房地產開發過量、公共基礎設施重復建設等問題頻繁出現。為提升房地產開發的實效性，必須緊密結合城市規劃工作的規則與機制，力求增強房地產開發與城市規劃的相關性。

1 城市規劃與城市房地產開發概述

城市規劃主要是依據社會發展與建設需求，以及城市發展目標，立足提升城市內部各種資源的綜合利用率，對城市空間結構進行科學規劃與布局，保證城市各項建設工作有序開展。城市規劃的科學性與合理性，對市政工程建設以及其他城市建設項目的開展產生極大的影響，是推進城市建設可持續發展的一項重要工作。城市房地產開發則是在城市建設過程中立足城市規劃與建設視角，通過有效開發與利用房建工程與土地資源所形成的一種綜合性民用住宅或商用建筑的建設項目，需要結合城市發展規劃以及《城市房地產管理法》等相關規范開展基礎設施建設。

2 城市規劃與城市房地產開發的相關性分析

2.1 城市規劃對城市房地產開發的作用

在城市房地產開發實踐中，城市規劃扮演重要的角色，其作用如下。

1）指導作用 基于城市規劃對城市現階段及未來一段時間的發展規模進行確定，可實現對房地產開發總量和投資總額的有效控制，確保房地產開發和城市居住需求乃至城市發展需求之間保持供需平衡?；蚧诔鞘幸巹潓嵺`，對城市用地進行指導，如指導地鐵或市政道路干線的走向等。此外，基于城市規劃，避免房地產開發過程中存在的重復建設問題，增強相應開發工作的規范化程度，確保房地產市場競爭的合理性。

2）控制作用 城市房地產開發項目從立項開始，在項目投資、項目設計、項目施工等眾多環節都需依賴城市規劃數據的支持，以保證房地產開發項目的整個過程得到有效控制。例如，基于城市規劃實踐，可對用地面積、性質、位置及范圍等進行有效控制；還可對項目建設所在城市區域的建筑密度、高度、綠地率以及容積率等相關指標進行有效控制。從這個角度講，只有對城市規劃方案進行科學設計，才能確保房地產開發項目的順利開展。

3）促進作用 城市房地產項目開發的根本目標是在滿足城市居住需求的基礎上，盡可能地增加項目開發的經濟效益。對城市房地產項目而言，其經濟效益在很大程度上受到項目開發所在區域的土地面積、地段的生活便捷性與舒適性等眾多因素的影響。而城市規劃在很大程度上對房地產開發項目建設區域的土地價格產生直接影響，可見，城市規劃對房地產開發具有一定的促進作用。

2.2 城市房地產開發對城市規劃的反饋作用

城市房地產開發對城市規劃工作的開展也會產生影響，具體反饋作用表現如下。

1）開展城市規劃工作的有效手段 城市化進程的推進建立在城市建筑建設的基礎上，房地產項目開發可有效解決城市規劃實施中出現的沖突與矛盾，從根本上克服城市規劃建設中存在的不足，為城市總體規劃實踐提供有效的手段。例如，在城市規劃中，可以通過指導房地產開發項目對城市現有用地的功能分區、結構布局形態等進行調節。特別是在老城區更新改造與升級過程中，通過房地產開發項目的指導，能實現城市規劃工作的調控目標，確保整體城區建設質量。

2）有助于增強城市用地結構的合理性 市場經濟主導下的城市建設，由于土地資源配置不合理以及用地結構不合理使城市用地無法得到有效應用，而隨著城市房地產開發的熱潮，上述情況得到顯著改善，極大促進城市規劃工作的開展，拉動了城市經濟的發展。例如，基于房地產開發項目建設，通過地價、環保等指標對城區的空間結構進行優化調整，更好地助力城市規劃工作，提升城市規劃的整體效果。

3 城市規劃與城市房地產開發協調發展策略

3.1 改進城市規劃對城市房地產開發的指導機制

城市規劃對城市房地產開發的重要作用是指導，為了促進二者的協調發展，必須強化城市規劃的指導作用，構建更健全的指導機制。為有效指導房地產開發，需要加強對城市規劃的戰略性研究，明確城市空間變化的諸多可能性，分析不同城市空間變化的影響因素，保證城市規劃工作真正地指導城市房地產開發。城市規劃的戰略性研究要點如下。

1）開展持續性跟蹤分析，對城市規劃工作進行深入分析和研討，保證相關規劃工作的深度與廣度。

2）成立專門負責戰略性研究工作的城市規劃小組。

3）在城市規劃實踐中，要注意開展持續性研究，尤其是做好城市發展的前瞻性探究，確保城市規劃數據能真正服務于城市房地產開發項目建設。例如，做好城市5年、10年發展規劃，保證為房地產開發項目投資策略的制定提供必要指導。

3.2 健全城市規劃對城市房地產開發的控制機制

通過開展城市規劃工作，可有效調節與控制城市區域內的房地產開發行為，確保房地產行業的規范發展。強化城市規劃對城市房地產開發的控制機制可從以下方面著手。

1）確定房地產開發項目建設的實際用途或作用。

2）確定對房地產項目開發的實際強度 具體需要結合城市規劃中土地開發容量、土地規模等相關要素對實際土地開發強度值進行確定，尤其要注意在對不同土地開發強度進行有效設計的基礎上，對不同的項目開發強度值進行有效控制。

3）有效控制房地產開發項目的形體景觀結合城市設計方法與手段，從城市景觀構成角度對房地產開發項目提出相應條件與要求，對房地產開發項目建設中涉及的建設風格、輪廓以及色彩進行有效控制。

4）有效控制城市區域環境容量 具體環境容量可通過人口密度、綠化率、空間率（城市開放空間占城市建設用地面積的比例）等有關指標進行有效控制。

5）有效控制城市建設區域內的公共配套設施 對公共設施或市政基礎設施等，可借助市政規劃對這些項目建設的標準與要求進行有效控制。

6）明確規劃內容 在城市規劃中，明確需要進行強制性規劃的內容，如公共安全類設施、環境保護類設施、文化遺產或自然遺產類設施等，這些都是房地產開發項目建設中需要考慮的強制性控制要素。

3.3 構建城市規劃與房地產開發交互的保障機制

借助城市規劃助力房地產開發項目建設高效開展，必須對二者的交互保障機制進行構建，具體要點包括以下3個方面。

1）嚴控房地產開發的投資行為 近年來，隨著“炒房熱”，我國的房地產市場頻繁出現過度投機行為，嚴重影響城市規劃與房地產開發之間的協調發展。如果房地產開發存在過度投機行為，易使城市規劃機構無法及時收到準確、可靠的市場信息，同時也會對城市規劃工作的質量與實效性產生極大影響。反過來，如果在城市規劃中存在過度投機行為，可能造成房地產行業的非常態發展。因此，要注意采取“限房令”“限建令”等降低房地產市場的熱度，有效調控房地產行業中的各種投機行為。

2）健全城市規劃監督機制 相關機構與部門在未經授權的情況下不得對城市規劃方案進行擅自改動，房地產開發商不得在城市中違規建設?？蓸嫿òㄈ罕姳O督、社會輿論監督以及行政干預等多元化的城市規劃監督機制，切實防范違反城市規劃行為的發生。

3）加強城市環境優化設計 基于城市環境改善的城市規劃工作可增強城市的影響力，吸引房地產開發商前來投資，促進城市規劃的良性發展。只有構建城市規劃和城市房地產開發相互促進的良性環境，才有助于二者的整體協調發展。

4 結語

城市規劃和城市房地產開發之間關系密切。城市規劃對城市房地產開發具有指導、控制和促進作用，而城市房地產開發又可以反過來優化城市規劃的空間結構。為促進二者的協調發展，必須在城市規劃對城市房地產開發有效指導與控制的基礎上，構建二者協調發展的保障機制，從而構建優美的城市環境。