萬盛經(jīng)開區(qū)老舊住宅增設(shè)電梯問題分析及建議

文｜重慶市萬盛經(jīng)開區(qū)規(guī)劃和自然資源信息中心 林慶

1 引言

新形勢下，國家發(fā)展模式和發(fā)展理念全面轉(zhuǎn)型，黨的十九大提出“創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享”的發(fā)展新理念。中央城市工作會議要求“統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)三大布局，提高城市發(fā)展宜居性。加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)生態(tài)修復(fù)城市修補(bǔ)工作的指導(dǎo)意見》提出“統(tǒng)籌利用節(jié)能改造、抗震加固、房屋維修等多方面資金，加快老舊住宅改造。支持符合條件老舊建筑增設(shè)電梯，提升建筑使用功能和宜居水平”。

由于歷史原因，我國大量建于二十世紀(jì)八九十年代的多層住宅均沒有設(shè)置電梯，這些無電梯的多層住宅已經(jīng)無法適應(yīng)老齡化社會人民對高生活的期盼。近年來，老舊住宅增設(shè)電梯已成為城市適老改造與舊宅更新的重要內(nèi)容，廣州、北京、南京等大城市率先進(jìn)行試點(diǎn)建設(shè)。2008年廣州市印發(fā)《廣東省既有住宅增設(shè)電梯指導(dǎo)意見》，2010年北京市印發(fā)《關(guān)于北京市既有多層住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見》，2016年南京市發(fā)布《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施方法》等。2017年6月，重慶市政府辦公廳發(fā)布《重慶市老舊住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理暫行辦法》：針對國有土地上4 層及以上，初始取得房地產(chǎn)權(quán)證滿10年及以上未設(shè)電梯且未納入征收范圍和拆遷計(jì)劃的老舊住宅，支持增設(shè)電梯。2019年國務(wù)院《政府工作報告》中指出“城鎮(zhèn)老舊住宅量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水、電、路、氣配套設(shè)施，支持增設(shè)電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場等生活服務(wù)設(shè)施。”為響應(yīng)國家政府相關(guān)文件號召，積極面對人口老齡化帶來的需求和挑戰(zhàn)，提升老舊住宅使用功能及價值，萬盛經(jīng)開區(qū)加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)老舊小區(qū)增設(shè)電梯工作，增設(shè)電梯工作取得初步成效，但在這一過程中也發(fā)現(xiàn)了種種問題亟待解決。本文在介紹重慶市萬盛經(jīng)開區(qū)老舊住宅增設(shè)電梯工作開展現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對老舊住宅增設(shè)電梯存在問題進(jìn)行較為系統(tǒng)分析，同時提出相應(yīng)對策建議。

2 萬盛經(jīng)開區(qū)概況及工作開展

萬盛經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（以下簡稱“萬盛經(jīng)開區(qū)”）位于重慶南部，地處渝黔邊界，距重慶主城70 公里、1 小時車程，幅員面積566平方公里，轄2街8鎮(zhèn)，常住人口27萬，西、北方向與重慶市綦江區(qū)相連，東、北方向與重慶南川區(qū)相接，南臨貴州省遵義市桐梓縣，是重慶南向開放發(fā)展重要陣地。

萬盛經(jīng)開區(qū)城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)，始建于20世紀(jì)八九十年代和21 世紀(jì)初，大部分為七至八層左右的老舊住宅，且未配建電梯，類型有商品房、安置房、棚改房、廉租房和職工用房等。

經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)，萬盛城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)未增設(shè)電梯建筑共1211 棟，其中房屋4 層以上且修建10年以上的老舊住宅房屋共計(jì)1013棟，其中商品房510 棟、安置房70 棟、廉租房12 棟、棚改房58 棟、職工用房363棟；主城兩街兩鎮(zhèn)未增設(shè)電梯建筑共1083棟，其中4 層以上且修建10年以上的老舊住宅房屋共計(jì)979 棟，其中商品房487 棟、安置房70 棟、廉租房12 棟、棚改房58 棟、職工用房352 棟。

截至2021年2月，進(jìn)行老舊住宅增設(shè)電梯現(xiàn)場踏勘百余次，發(fā)出受理通知單68份，辦理工程規(guī)劃許可68 件，增設(shè)電梯70部，其中萬盛街道58 部、萬東鎮(zhèn)9 部、東林街道3 部。

3 主要問題分析

3.1 政策理解不透徹，加劇鄰里矛盾

在老舊住宅增設(shè)電梯過程中，居民對同意比例數(shù)量及其后續(xù)工作開展的政策理解不透徹，存在有不同解釋，從而加劇鄰里之間矛盾，并影響增設(shè)電梯工作進(jìn)程。《物權(quán)法》第76 條規(guī)定“改建、新建建筑物及附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，針對該政策條文，部分住戶認(rèn)為只需滿足雙三分之二即可動工，無需征求剩余三分一住戶意見；但也有住戶認(rèn)為根據(jù)《重慶市老舊住宅增設(shè)電梯建設(shè)管理暫行辦法》“在滿足雙三分之二的前提下，剩余住戶需對增設(shè)電梯無異議”，即須征得全體住戶同意才可動工。對政策的多層面理解，易導(dǎo)致鄰里之間矛盾加劇，無益于工作開展。

3.2 事前服務(wù)不到位，事后易激化矛盾

老舊住宅業(yè)主提出申請未動工前，居民委員會、加裝電梯業(yè)主委員會未對所涉及加裝電梯小區(qū)相關(guān)社情民意進(jìn)行收集摸排，未對住戶意見進(jìn)行充分評估，有時難免出現(xiàn)代簽、冒簽業(yè)主書面同意書的情況。如此，當(dāng)審批流程進(jìn)入尾聲卻出現(xiàn)反對增設(shè)電梯情況，造成增設(shè)電梯工作停滯，激化矛盾，相關(guān)調(diào)解工作也難以展開。

3.3 建設(shè)資金相對較高，資金籌集不容易

增設(shè)電梯建設(shè)費(fèi)用包括土建施工、電梯購買和第三類費(fèi)用三部分。據(jù)初步測算，土建費(fèi)用約20 萬元，電梯購買約16 萬元，第三類費(fèi)用（含設(shè)計(jì)、施工圖審查等）約3萬元，共計(jì)約39 萬元，建設(shè)費(fèi)用相對較高。即使在政府財(cái)政補(bǔ)貼情況下（補(bǔ)貼已于2019年12月31日結(jié)束），對一些低收入住戶或者患重病、長期慢性病的住戶，一次性交出幾萬塊錢不是一件容易的事，資金籌集困難較大。

3.4 建設(shè)施工不規(guī)范，存安全隱患問題

市面上電梯公司質(zhì)素參差不齊，建設(shè)單位無法進(jìn)行客觀地判斷、篩選。在增設(shè)電梯施工過程中，常出現(xiàn)施工不規(guī)范、材料堆放散亂、安全措施不到位等問題，較易產(chǎn)生系列安全隱患。

4 對策建議

4.1 住戶自主協(xié)商與政府介入相結(jié)合

增設(shè)電梯作為一項(xiàng)民生工程，本棟樓住戶是最直接受益者。因此，推進(jìn)增設(shè)電梯進(jìn)程中住戶意見最為關(guān)鍵。首先本棟樓住戶間內(nèi)部自主協(xié)商溝通，達(dá)成統(tǒng)一意見，若在協(xié)商過程中出現(xiàn)具體矛盾，政府及時介入調(diào)解解決。在滿足“雙三分之二”前提下，鎮(zhèn)街和居委會、業(yè)委會積極幫助住戶協(xié)商，促成具體矛盾解決，征得全體住戶同意，實(shí)現(xiàn)住戶整體利益最大化，助力政策推行。

4.2 提高行政引導(dǎo)，加強(qiáng)事前服務(wù)

各相關(guān)部門高度重視，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任分工，提高行政引導(dǎo)，加強(qiáng)老舊住宅增設(shè)電梯事前服務(wù)。在業(yè)主提交申請前，鎮(zhèn)（街）、社區(qū)對增設(shè)電梯小區(qū)相關(guān)社區(qū)民意進(jìn)行收集摸排，對群眾意見初步評估，同時提供相關(guān)政策咨詢服務(wù)，結(jié)合實(shí)際，方便群眾，積極有序推進(jìn)這項(xiàng)工作。

4.3 構(gòu)建業(yè)主自籌、社會參與多渠道資金籌集方式

增設(shè)電梯，資金是最大的瓶頸之一。應(yīng)拓寬資金來源渠道，堅(jiān)持“業(yè)主發(fā)起、政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作”原則，構(gòu)建業(yè)主自籌、政府補(bǔ)助、企業(yè)加入的融資模式。業(yè)主根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況及收入水平按比例分?jǐn)傎M(fèi)用，允許住戶提取住房公積金用于增設(shè)電梯；政府就老舊住宅增設(shè)電梯向上級政府爭取資金，對符合條件增設(shè)電梯老舊住宅提供財(cái)政補(bǔ)助；支持社會資本以“PPP”模式參與加裝電梯，允許廣告公司在電梯內(nèi)部投放廣告等，由此產(chǎn)生的收益用于增設(shè)電梯及后期維護(hù)。

4.4 完善頂層設(shè)計(jì)，多方協(xié)同參與

規(guī)范審批流程，對規(guī)劃可行性前置把關(guān)、各部門聯(lián)合踏勘、審批。由規(guī)劃和自然資源主管部門牽頭，深化多方聯(lián)動；住房城鄉(xiāng)建設(shè)局加強(qiáng)電梯安裝土建工程施工的日常監(jiān)管工作，督促推進(jìn)項(xiàng)目安全文明施工，把好質(zhì)量安全關(guān)；市場監(jiān)管局嚴(yán)把電梯質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格審查電梯企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)以及電梯質(zhì)量和使用安全性能等，確保形成合力。

5 結(jié)語

習(xí)總書記強(qiáng)調(diào)“要在改革，發(fā)展中使人民群眾有更多的幸福感和獲得感”。老舊住宅增設(shè)電梯對于提高老年人生活品質(zhì)，提升人民幸福感、獲得感具有重要意義。隨著萬盛經(jīng)開區(qū)增設(shè)電梯工作的開展，增設(shè)電梯工作受到越來越多萬盛居民的歡迎和贊譽(yù)。為有效落實(shí)這一民生工程，切實(shí)辦好惠民利民的好事，全面推進(jìn)萬盛經(jīng)開區(qū)符合條件老舊住宅增設(shè)電梯，應(yīng)在政府統(tǒng)籌下，不斷完善政策，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化增設(shè)電梯，扎實(shí)有效的推動萬盛經(jīng)開區(qū)老舊住宅增設(shè)電梯工作。