房產測繪中的共有面積分攤問題探討

唐小麗

沐城測繪（北京）有限公司，中國·北京 101200

1 引言

在進行房產測繪工作時，共有面積分攤是其非常重要的一項工作，相關人員需要對其進行深入分析，綜合探究在分攤共有面積時出現的各種問題，確保能夠對共有面積進行更為有效的均攤，進而保證能夠有效提升分攤效果，為了進一步明確如何有效解決共有面積分攤過程中出現的各項問題，特此進行本次研究，希望能夠對其房產測繪效果進行更為有效的保障，推進中國現代建筑行業發展。

2 共有面積影響因素

2.1 測繪人員技能

房產測繪具有較高的專業性和技術性，需要確保相關工作人員的專業性，與此同時，房產測繪具有較高的敏感性，其成果和業主實際利益具有密切的聯系。因此，需要對測繪人員的工作經驗進行合理豐富，使其能夠熟練應用專業技能，還需要保障其工作態度和責任心，社保測繪結果具有更高的精確度。在對房屋共有面積進行分攤認定時，不同測繪人員具有不同的理解能力，從而得到不同的結果，向各業主分攤的共有面積存在一定的差異性。雖然在中國現階段，針對房產測繪制定了相關規范，但是因為測繪人員專業技能水平具有較高的差異性，在房產面積方面，依舊存在糾紛問題[1]。

2.2 房屋測量規范

基于房產測繪規范而言，在具體應用計算建筑面積和分攤共有面積的相關規范時，由于測繪人員或測繪單位的變動，可能使其同一棟樓出現不同的測繪結果，尤其是對于具有較多功能和結構復雜較高的房屋建筑，在測繪其面積時，不同公攤面積使其相同戶型房屋的實際面積具有一定的差異性。同時，由于房產銷售人員沒有進行有效的解釋，導致業主誤會，進而造成面積糾紛問題。

2.3 開發商趨利

受到國情的影響，中國商品房價格始終持高不下，此時部分開發企業為了使自身利益實現最大化，在進行房屋面積測繪時，會選擇應用相應變更手續。例如，進行地塊容積率的有效增加，將不封閉陽臺轉變為全封閉陽臺，能夠使其房屋面積變大，進而實現其經濟利益的有效增加。不動產登記使用之后，可以使房產測繪結果產生法律效力，所以，房產測繪結果對業主切身利益具有很大的影響。在具體進行房產測繪時，如果測繪企業不能對其相應變更手續進行嚴格把控，則無法對業主利益進行有效的維護，從而對業主利益造成損害。為了使其糾紛問題得到有效避免，相關人員需要嚴格基于專業規范開展面積測繪工作，確保各項測繪結果具有更高的嚴謹性。

3 房產測繪中的共有面積分攤問題解決策略

3.1 明確面積分攤層級

在現代社會發展中，人們的生活水平得到了一定的提升，對房屋也提出了更多的功能需求，逐漸產生了更多的共用建筑面積，在該種狀況下，很難對其具體服務區間進行準確劃分。在這種狀況下，可能會出現相同面積與格局的住房承受不同公攤面積的情況。與此同時，由于種類具有較高的復雜性和多樣性，導致分攤過程相對混亂。根據相關標準，可以基于房屋設計功能合理劃分功能區，依據功能區，功能區間，幢分為三個模塊，以功能區為最低級別分攤共有建筑面積，可以使其分攤工作具有較高的簡便性，大大降低操作難度[2]。

第一，需要進行房屋定幢，幢是分攤共有面積的上限，具體是指與本幢服務無關，并將本幢自身去除之后的共有面積，不能參與分攤，與此同時，本幢自身和服務區間沒有關系的共有面積，由本幢自身實現分攤。

第二，需要合理劃分功能區，嚴格基于房屋設計功能劃分功能區，如果房屋的功能只有一個，則需要將其劃分為單一功能；如果房屋同時具備住宅和商務兩部分功能，則需要劃分為商業和住宅兩個功能區；而混合型住宅，需要劃分為多個功能區。與此同時，一個功能區內，可能會存在不同平面布局，該方面差異，使其在分攤共有面積方面的合理性存在一定的不足，為了對上述問題進行有效的協調，工作人員可以針對布局差異，進一步劃分一個功能區，使其形成多個功能區。在完成分區工作之后，需要嚴格基于分級分攤方式，分攤共有區域。

3.2 優化分攤計算方法

通常情況下，單純住宅樓普遍采取整幢分攤，在具體落實整幢分攤時，整幢所有住戶共有整幢共有面積，嚴格基于相關公式進行分攤計算，此時全幢各戶分攤系數相同，在完成分攤系數計算之后，根據居民房屋套內面積進行房屋分攤面積的合理計算[3]。與此同時，在住宅樓內，不同單元結果存在一定的差異，如果在共有設施設備方面沒有沖突，或具有伸縮縫隔斷，需要按單幢計算，委托方需要通過書面形式認可分攤指認情況。同時，在銷售過程中，還需要將其寫入合同附件，在銷售過程中，向買受人告知。在多功能區進行分攤面積計算時，復雜性相對較高，需要高度重視以下幾點問題：

其一，需要準確劃分附屬區，商業區，辦公室，住宅區等功能區，在具體劃分住宅區時，具體包括有電梯和沒有電梯兩種不同的住宅功能區。

其二，需要確定各功能區共有面積的具體范圍。最后進行幾級分攤的確定，科學制定分攤關系數，并對其分攤系數嚴格執行。

3.3 嚴格把控分攤原則

對于房屋建筑而言，共有面積，具體是指車庫，樓梯間，樓道等所有居民共同使用的面積，通過有效的測繪與分攤共有面積，可以對其整體經濟效應進行合理劃分，使其個人利益實現最大化。通常情況下，在分攤測繪公共建筑面積時，首先需要明確哪些共有建筑面積可以進行分攤，哪些不能進行分攤。例如，公共休憩區，綠化區等公共建筑面積不能計入分攤內容。通過合理劃分功能區，能夠有效分攤共有面積。在具體進行房產測繪時，功能區主要包括兩種類型。其一為電梯，走道，樓梯等跨層或跨區域的共有建筑，具有一定的連續性。其二為值班室，設備房等不跨層和區域的共有建筑，具有一定的單一性。通過合理劃分功能區，可以將具有相同使用功能的區域劃分到一個功能區內，能夠確保有序開展房產測繪工作。在分攤共有面積時，需要嚴格給予產權合法權屬協議或文件踐行建筑分攤，確保能夠嚴格執行規定模式，將分割部位和分攤方式寫入合同，在此過程中，不明確的協議視為無效。嚴格基于“誰使用，誰分攤”的工作原則分攤設計共有建筑面積，確保能夠科學分攤公共建筑面積。

4 結語

在房產測繪中，測繪人員技能，房屋測繪規范，開發商趨利會對其共有面積造成很大的影響，參觀人員需要追尋進行深入分析，通過明確面積分攤層級，優化分攤計算方式，嚴格把控分攤原則，能夠確保有效解決分攤共有面積時遇到的各項問題，進而確保更為高效的分攤共有面積，對其工作效果進行有效的保障，確保共用面積分攤的合理性和精確性，為中國現代房地產行業的進一步發展創造良好的條件。