探討城市住宅項目滲漏之原因、措施與對策

張文生

北京中城建建設監理有限公司 北京 100010

滲漏問題一直是困擾工程人和業主的質量通病。單從人員、材料、工法、環境，或者從設計方、建設方、總包方、分包方、監理方都很難獨立解決這項頑疾，必須從全方位角度采取預防與治理結合、防排結合、剛柔相濟、綜合治理的原則，才能總體上根治這個問題。現就地下室滲漏、屋面滲漏、廚房及衛生間滲漏、外墻滲漏的原因分析與預防辦法、治理對策做詳細探討。

1 地下室的滲漏原因分析、預防與治理方法

設計的地下室沉降縫太多，容易形成滲水的薄弱環節； 沉降縫設計位置設計不合理，比如有個別設計沉降縫在框架柱擴大基礎內、穿越人防防爆小間、頂板的次梁位置；穿越地下室的進出戶套管的位置或標高不準確，導致二次鉆洞非常容易導致滲漏；設計車庫內強、弱電機房間的上部地面未設計防水做法，一旦滲漏設備將無法安全使用；水池、水泵房的防水未認真施工，形成滲漏隱患；地庫內缺乏排水溝設計，一旦積水，清理困難、影響使用；施工縫做法要求不明確，施工考慮成本原因難以實施；管道綜合空間排列深化設計不當，導致原出戶管套管作廢，新鉆出戶管孔防水難以處理，形成外墻嚴重滲漏。

1.1 滲漏的原因分析

1.1.1 施工人員方面的原因分析

建筑勞動力匱乏，熟練的專業作業人員緊缺，部分人員操作不熟練；作業人員缺乏嚴格的培訓過程，有的雖有培訓證明，操作效果不佳；從管理層到工人長期存在趕工、搶工、片面追求進度、產量的錯誤思想，缺乏工匠精神和精品意識；隊伍實力與巨大的施工任務量不匹配，進度上不來，質量無法保證；總包管理人員缺乏現場經驗，只滿足于填寫資料聯系試驗和各種報驗；施工現場缺乏質量標準意識、分級管控意識。

1.1.2 施工材料方面的原因分析

材料進場晚、試驗周期緊。未預留充分的取樣實驗周期，一旦材料有問題，肯定會引起大量的返工現象；材料隨用隨進。不按照材料計劃分批進場，分批抽樣檢驗。有多進少報，漏報漏驗，甚至私自夾帶劣質材料的情況給工程帶來巨大隱患；材料使用隨意化。底板施工一般是SBSⅡ3+4,外側一層是幾毫米厚，附加層就應該用多厚，不能讓不法人員鉆了空子；再入非固化橡膠瀝青防水涂料同時作為粘接料要控制用量，防止少用材料。新材料發展很快，對新材料的認識不夠、知識更新不及時。比如東方雨虹JS聚合物防水涂料分Ⅰ、Ⅱ兩個型號。二者在強度、延伸率上有區別，Ⅰ型強度及拉伸指標分別為1.2MP、200%，Ⅱ型強度及拉伸指標1.8 MP，80%；東方雨虹聚氨酯SPU-301抗拉及延伸性非常不錯，但不能再用于暴露的屋面，低溫5℃以下不適用；SPU-303型用于飲用水工程專用單組分聚氨酯防水涂料是專為生活用水輸配設備及對水質 要求高的水池、水渠等工程；非固化橡膠瀝青防水涂料的自我愈合性好，防串水效果不錯，基層要求低，不能用于長期暴露的環境。丙綸纖維防水特點可帶濕作業，但怕高溫、不耐老化，可用于地下室防水工程；水泥基滲透結晶防水材料(如加拿大凱頓)分砼防水外加劑、砼防水涂料、砼裂縫修補膠泥及防水密封劑等系列，目前項目使用砼防水外加劑代替SBS防水，具有壽命長、能愈合裂縫、節省工期、經濟高效、綠色無毒。目前該項目兩棟公寓樓的地下室使用情況，初步看防水效果不錯。

1.1.3 施工環境處在的問題分析。

在施工過程中常存在肥槽底部水未降下去、基層潮濕，卷材無法牢固粘貼；肥槽作業面太過窄小，人員無法實際操作；電氣進出戶排管處卷材防水無法操作。

1.2 地下室滲漏預防措施分析

設計上合理選擇防水材料，傳統的防水材料的防水缺陷越來越明顯，依然使用老一套的防水材料，產生滲漏現象越來越多，迫切需要設計人員了解并使用新的防水材料。做到從設計上綜合環保、工期、壽命、成本、防水功能從源頭上設計使用最恰當的防水材料。從各參建方負責人、各級管理人員必須從思想上改變重進度、重成本、輕質量的思想，可以合理趕工不能只顧進度、片面搶工，必須注重工藝，培養工匠精神、沒有好的工藝，難以形成好的質量、好的品質。從基層處理到最后收邊收口、成品保護工藝是工匠精神的具體化，需要得到全社會的理解和關注。需要一步一個腳印的做好每道工序，克服好高騖遠的浮躁思想。

1.3 地下室滲漏治理措施分析

地下室滲漏治理前必須認真調查滲漏情況、設計圖紙及施工相關隱蔽資料，認真分析滲漏情況、滲漏原因、然后制定合理的治理方案，一般采用堵漏或堵梳排綜合治理辦法分別分享如下：

部隊某綜合樓防水施工時從源頭材料進場到施工過程。監理旁站監督、專業單位施工作業都很認真，結果還是發現有滲漏現象。分析原因一是施工時肥槽有水、外墻根部砼含水率高，導致該部位粘貼不牢固容易串水，產生導墻部位滲漏現象；標號偏高C45水泥用量偏大，造成外墻順鋼筋順向裂縫，個別止水窗墻螺栓滲水，也有后澆帶裂縫滲漏；針對無補強要求窄裂縫的堵漏方法。采用了壓注水溶性聚氨酯+甲苯異氰酸酯，這兩種物質生成高分子化合物，與水混溶性好并與水產生聚合反應發泡，形成具有抗滲性、彈性、延展性的固體。方法順裂縫方向隔約200-400mm分布在縫道兩側，傾斜鉆入深度為構件1/3-1/2，孔徑6-8mm，用堵漏靈或快硬水泥買入埋入注漿嘴，并將滲水縫表面封嚴，待強度上來后先檢驗試驗貫通性，然后在進行注漿，注漿壓力0.3-0.8 Mpa，完成后觀測治漏效果。對于需要補強的裂縫需要另鉆注漿孔至構件厚度的1/2處，間距、孔距同上在聚氨酯注完以后，用深埋的注漿頭注環氧樹脂灌漿料[1]。單點滲漏堵漏方法。在滲漏點或其四周打眼、用快硬水泥埋設注漿嘴，待12h后注入801堵漏劑或水泥-水玻璃[2]，壓力0.3-0.4Mpa，觀測液體溢出30s停止注漿，封住注漿嘴。注漿2-3天后拆除壓漿嘴防水砂漿封堵，面層終凝后滲漏完成處理。

針對漏水量大寬裂縫的埋管壓漿處理堵漏方法[3]：基本方法：先剔V形槽，槽的寬度30-40 mm、深度做好30 mm左右； 然后清理溝槽查找漏點,埋管檢查注漿管、注漿嘴及表面縫隙用速凝水泥封固，注漿嘴位置宜在裂縫交叉處，12h后注漿機壓入速凝型無機防水灌漿料，注漿壓力0.6-0.8 Mpa，帶壓時間10-20 min漿液充滿縫隙，封住注漿口；2-3天后拆除壓漿嘴防水砂漿封堵，面層終凝后完成處理。

2 外墻滲漏的原因分析、防治與治理

2.1 外墻滲漏原因分析

施工存在缺陷，砌體自身存在瞎縫、透明縫；砌體頂部填塞不嚴不適，不同材料交界處砌筑砂漿不飽滿；外墻抹灰開裂；臨近露臺、及空調挑板、雨棚的外墻因無防水反坎，容易產生雨季懸挑構件根部雨水滲漏；防水施工不及時滯后于外墻保溫施工進度造成上翻防水粘貼在保溫層外，形成施工缺陷；幕墻頂部檐口拼縫不嚴或未打膠造成外延滲漏，穿墻螺桿孔水泥沙漿封堵不認真，防水方式材料低劣好、防水工藝處理不認真，窗臺滲漏主要是未設置砼窗臺窗口的副框底部及兩側下部150 mm用聚氨酯發泡填塞不實，未用水泥沙漿或米石砼填塞。外窗滲漏主要原因是，外窗制作粗糙、密封不嚴、打膠太滯后，也形成特別是固定窗的打膠困難。

設計方案存在缺陷，對于外立面為干掛石材、鋁板幕墻而室內為普通抹灰的高檔商品房，由于做法的厚度不同，容易形成窗臺室外高于室內，特別是鋁板幕墻的鋁板剛度小，固定點少，密封膠老化容易產生造成窗臺滲水現象。上述情況外窗深化設計縮尺考慮不當還容易裝飾面吃口嚴重的現象。鋁板幕墻檐口頂面，因避雷網支承點未單獨設計，固定問題不好解決，支架固定點無防水處理、容易滲水。

2.2 外墻滲漏預防措施分析

凡是精裝工程，結構施工前就應考慮好需要考慮室內、室外各種裝修做法，甚至考慮到外立面完成后外窗法操作的問題，避免出現室外窗臺高于室內窗臺易發生滲漏的情況。精裝工程面層上安裝的避雷支架、空調支架以及弱電走線等都要提前到裝飾面作業前考慮，否則容易造成滲漏，或影響外立面觀感的情況。外窗臺下部及左右兩側底部150 mm應該用水泥沙漿填塞，填塞完成面4-6 mm，便于后續外窗密封打膠。填塞前外窗的保護膜應保留完好，一個隔離砂漿和金屬避免化學腐蝕。外墻保溫實施前一周著手安排所施工范圍內有防水要求的雨棚、露臺、空調挑板等處的防水找平層施工，防止施工安排不合理導致后期的滲漏問題發生。細節決定成敗，抓住細部施工。如：圍護墻底坎、填充墻與砼結構交接面、砌塊封頂磚縫的填塞、砌塊的瞎縫、砂漿飽滿度等等，抓住這些細節，才能抓好質量，減少滲漏發生。如果抓住了材料、工藝、管理，比后期堵漏不知強多少倍。現在大部分工藝設有砼窗臺，砌筑交底時應該算好磚、砌塊、砼窗臺加強帶的關系，減少滲漏風險。

2.3 外墻滲漏的治理方法

外墻滲漏的治理原則能不動外立面的，從室內處理可以的盡量不拆外裝修面；其次外立面不顯眼處可以局部拆除修補、增，重新做防水，應及時完善面層裝飾面。具體如下：滲漏之處原面層需清除鏟掉，重新打膠處理；滲漏之處細節不完善的完善，原防水未作到位的重新做到位。

空調井道地漏倒坡，重新抹防水砂漿、找坡到位。

3 廚衛間滲漏的原因分析、預防與治理措施

3.1 廚衛間滲漏的原因分析

衛生間陰角、管道根部滲漏分析，一方面是管道吊洞模板不嚴、砼漏漿不密實，其次洞口砼一次澆筑到位，形成砼收縮裂縫；第三管道根部八字角做的粗糙，附加層防水層難以施工好。

煙風道、管道井滲漏分析，煙風道每層一節接口在樓地面結構樓板上平面，接頭之間應該坐上砂漿(砂漿配比為水：沙：801密封膠=1：2：0.3)。管井墻應該在地面防水做好以后砌筑，但是有的就先砌了，管井地面的防水就做不了，如果地漏再掉上落地灰擋上，一旦管道滲漏，樓下墻面會有滲漏水發生。

暗埋管線滲漏分析，為了住房衛生間的美觀，一些小的管線采取暗埋的辦法已經很普遍了，這些管線在隱蔽前應該固定并完成打壓工作。但是小業主進住后還會有裝修，還會裝熱水器、廚具掛架、加裝插座等避免不了要在原墻面上打眼、剔槽、剔洞，這些過程中他們往往不知道隱蔽管線的走向，很容易損壞隱蔽管線，造成管線滲漏。當然管線使用年限長了，管線銹蝕、老化也會引起管道和管件的滲漏水發生。

門洞口滲漏分析，衛生間門受潮變形，外側木地板受潮或泡水變形甚至對應的下層墻體有滲漏痕跡經常發生，究其原因不外乎衛生間樓面結構無降板，衛生間防水找坡太小、甚至沒有坡度。洗澡時同層排水不暢，容易導致衛生間水不能及時排出去，衛生間門口外前方側30 cm高未作防水，過門石側邊沒有防水材料處理，門口外側30 cm防水未認真施工導致滲漏，影響住戶的心理。

3.2 衛生間滲漏的預防措施方案

分析滲漏原因后，可見預防措施的關鍵在防水的細節處理上，比如：管道洞、管井洞、地漏洞的吊模必須頂牢支嚴，不得使用鋼絲，使用專用工具式吊模工具。澆筑時必須兩次澆筑，間隔不得小于3天。這樣第二次澆筑可以彌補一次澆筑出現收縮裂縫。煙風道頂頭的接口應鋪摻粘結劑的水泥沙漿坐嚴，防止貼墻一邊擠不上漿，出現漏風加串味或滲漏現象。廚衛間的管道為美觀一般都封起來做，但是管井內地面的防水未引起大家注意，砌管道井前需要先做防水，也可以是先做管井局部防水，但是絕對不能砌完管井再做防水，管井地面的防水就難以實施了。地漏的安裝標高需要逐個核實，認真計算安裝標高，只能偏、低不能高，找坡精準確保廚衛間排水順暢，最好干濕區分離，將濕區分割在某個區域，這樣既便于局部加強防水措施又方便使用。

3.3 廚衛間滲漏的治理方法

分析滲漏原因，找出滲漏位置，先采用簡易方法處理。暫停用水、清除污垢和擦干明水，如果局部用無機防水材料涂抹封堵，第二天觀測滲漏治理效果。如果簡易方法效果不佳，就剔除地磚和四周墻面最下面一排磚，重新再做二道防水。

4 屋面滲漏的原因分析、防治與治理方法

4.1 屋面滲漏的主要原因分析

屋面滲漏的部位大多數是天溝、出屋面煙風道及管道的根部、屋面雨水口四周、防水立面收口、變形縫等位置。找平層強度不夠、不平整，出現起砂容易粘貼不牢固、空鼓等不良質量缺陷；天溝找坡不規范，形成大量積水再加上材料老化，容易產生滲漏；管道根部、陰陽角、出屋面管井根部等需要抹圓角或八字角的地方施工粗糙，粘貼不實，容易空鼓、串氣、滲漏；防水完成未經閉水試驗或淋水檢驗、女兒墻上防水收口未固定經凍融老化開膠，保護不當防水破損也都容易產生滲漏。

4.2 屋面滲漏的預防措施方案

防水施工方案中，建議針對防水通病，制定針對性的措施；建議屋面設計成防水砼，加強砼運輸、澆筑連續性管理，減少砼冷縫產生，強化剛性防水這道防線；現在防水材料質量基本都能過關了，最重要的是防水工藝，建議交底時要明確基層要求的具體標準，加強交接檢查、強化監督，嚴格驗收；加強閉水、淋水試驗管理，漏水的過程中及時返工整改。

4.3 屋面滲漏的治理方法

查看滲漏情況、滲漏點位、分析滲漏原因，制定治理方法措施，針對管根部、管井根部、出水口部位容易發生的滲漏，實施點對點治理，方法可以是防水涂料、卷材等。屋面保溫層經常會有串水現象，在點對點解決不了時，局部拆掉保護層補做防水層，在閉水試驗后通過后再恢復保護層。

5 結束語

在大家追求效率、追求效益的當今，一切費工費事的質量關鍵細節不易引起人們重視，一線人員對工藝質量的重視程度降低，工程建造質量很難有根本的提高。就滲漏問題而言，其原因是多方面的、預防和根治措施也是多種多樣，很難詳盡所有情況，本文作為工程人的探討，希望對大家的工作有所啟發。