淺析房地產項目交付質量問題管控

張海波

長沙市望城區斑馬湖土地開發有限公司 湖南 長沙 410200

引言

現房地產開發行業從黃金時代進入了青銅時代，行業利潤率的降低必將驅動低成本、高周轉。中國人口老齡化必將造成勞動力的緊缺，勞動力的緊缺必將造成勞務的管控難度和工人匠心精神的缺失。房地產工程質量管控確實存在現實難度，但是依然看到很多房地產公司，尤其是品牌房地產公司在質量管控上面做了很多努力。質量管控體系和質量標準化的打造、新工藝工法的打造、業主開放日的推廣、裝配式建筑和產業機器人的推動，讓我們一步步地看到了房地產開發質量管控的標準化和規范化，也讓我們看到了房地產開發公司未雨綢繆的前瞻性和自信。我們堅信，在行業的千錘百煉下和市場的考驗下，房地產行業必須也必將崇尚質量、注重品質和服務。質量管控人員將被越來越重視，迎來一個發展的機遇期和上升期，交付物業質量將得到逐步提升和改善，滿足人民日益增長的品質需求。

1 質量管控體系和標準化的建立

現在大型的房地產開發公司均建立了自己的質量管控體系和質量管控標準。基本上形成了集團—區域—項目的三級管控體系，形成了一系列的基礎、結構、建筑、機電、裝修、園林的質量標準和交付標準。但是存在以下弊端：①為管控而管控。上級管理部門為了隨時掌握項目的質量狀況，制定了一系列的管理表格要求項目現場管理工程師填報，讓項目管理工程師耗費大量的精力進行表格的填報工作，有時甚至為了規避責任瞞報、誤報。很多名企運用智能系統進行質量管控，要求項目現場工程師在系統中進行項目工程質量情況填報，也可能犯同樣錯誤。②管控體系和質量標準雖完善，但不能落地。在工程實施的過程中，質量標準未充分進行宣貫，未能取得施工單位和班組的共識，或者施工單位和班組因成本管控的原因有抵觸情緒，造成質量標準在推行中阻力重重，再加上進度的壓力逐步弱化標準的落地性，最終不了了之。

質量管控體系和標準的執行要從以下幾方面著手：①質量管控工具表格不宜太多，關鍵性質量問題：如滲水、開裂、結構實體尺寸、層高的施工記錄可以使用表格進行管控。其中層高應按有代表性的自然間抽查1%，且不應少于3間。②加強質量標準的宣貫，質量標準要符合實際情況，標準要寫進合同中，超出相關規范和相應的構造做法預算中要相應計費，要對施工單位和班組進行相關培訓和宣傳，要得到施工方和班組的高度認同。可以在施工合同中設置關于質量的獎罰條款，條款能嚴格執行落地。③要嚴格實行樣板制度，鋼筋、支模架、砌體、抹灰、機電安裝、精裝修、園林綠化等樣板的制作和驗收除了是一次質量標準的宣貫，還能在樣板驗收中找出設計上的缺陷，更是一次班組和操作工人優勝劣汰的甄選過程。樣板不能通過監理單位、業主方的驗收就不能進行下道工序，也是對質量標準的捍衛。現在很多房地產開發商還制作了異地樣板，望能打造工廠化的樣板工程。④加強檢查制度，建立監理、建設單位工程師、區域、集團、第三方的檢查制度，檢查結果實行評分制，直接與工程質量獎罰、工程款支付掛鉤。對一線工程師賦能管理，責權分明，對一線工程師賦予質量管控壓力和管控權利，調動工程師積極性。充分發揮監理作用，建設單位可在監理合同設置“X+1”的監理費用，其中1是指按照建筑面積設置1元每平方米的獎勵費用，用作對監理工程師現場管控效果的一個獎勵，這樣可以調動監理工程師的積極性。⑤打造系統化的管控體系，從監理工程師、總監、建設方工程師、公司領導均要強化質量管控意識，任何一關均要把控嚴，如果有一關出現問題，這個系統會崩潰。因此要求管控鏈條上的每個人要目標一致、思路一致、動作一致，這樣才不會讓人鉆空子，才不會掉鏈子。⑥加強交付后評估和經驗總結，一個好的管理人員和公司，會在管理中不斷總結經驗和教訓，在后期的管理中改進，通過不斷的后評估、復盤、改進，不斷循環、不斷提升，讓管控體系、制度、標準、管理人員水平不斷提升，質量管控越做越好。⑦建立完善的供應商評估體現，項目完工后，根據項目施工情況和交付情況公平公正地評估供應商，要讓項目一線管理人員在評估中占有較大的比重。評估優秀的供應商加強后續合作，并在后續的合作中給予更優惠的條件，不合格的供應商要求其改進或者淘汰[1]。

2 交付重點質量問題管控措施

（1）設計優化。從設計對一些質量問題進行預防控制，比如設計全混凝土外墻、衛生間墻體根部設計防水反坎、屋面女兒墻底部設計鋼筋砼結構、門窗上沿設置鷹嘴等西部構造節點、墻體陰陽角處應做成圓角或45度坡角，其尺寸應根據卷材品種確定，均可有效地預防滲漏。另設計原始依據資料要完善，比如講地下工程的防水設計，應根據工程的特點和需要，搜集下列資料：①最高地下水位的高程、出現的年代，近幾年的實際水位高程和隨季節變化情況；②地下水類型、補給來源、水質、流量、流向、壓力；③工程地質構造，包括巖層走向、傾角、節理及裂隙，含水地層的特性、分布情況和滲透系數、溶洞及餡穴，填土區、濕餡性土和膨脹土層等情況，設計前要盡量收集齊全和準確。很多大型地產公司的研發部門在細部節點方面也投入了大量的精力，在項目管理中結合實際的經驗教訓，形成了一些關鍵部位的標準節點做法，并在項目上實驗推廣，取得了一定的質量和經濟上的效果。

（2）采用四新技術。鋁合金模板、智能爬架、高精砌體、同層排水、全現澆混凝土外墻等“四新”技術的應用在質量管控中發揮了越來越多的作用。大型房企碧桂園集團也在積極推行四新技術，采用具有精品質、高速度、低成本的SSGF新建造技術成套工法提升產品品質，縮短建造周期，響應國家住宅產業化的號召。碧桂園集團創辦人也是熱心于新材料的研究，個人還申請了一些專利，其設計的防臭、成本低的塑料地漏更是在碧桂園所有的項目里進行使用。針對中國人口結構日益老齡化，從事建筑行業的勞動力也是越來越少，碧桂園也是投入重資建立廣東博智林機器人有限公司，計劃打造智能機器人來代替農民工造房子，在質量管控上，相信機器人比人力能更好地進行管控[2]。

3 原材料管控

在工程質量管控中，選用合適的原材料并把控好質量是很關鍵的一步。比如說，不宜外墻和衛生間使用蒸壓混凝土砌塊，因為蒸壓混凝土砌塊的吸水性強，施工完成后易滲水，采用頁巖多孔磚更適宜。市面上的防水材料也是五花八門，質量參差不齊，建議選用市場知名度較高的品牌，材料質量有更高的保障。在工程施工原材料管控中，做好材料的選樣、報驗、驗收、抽樣送檢、復試的工作，避免不合格的材料進入施工現場。

4 施工樣板的管控

項目管理部建立施工樣板管控制度，新的工序和新的施工班組進場后在大批量施工前進行樣板施工，并進行嚴格驗收，樣板驗收不合格，嚴禁進行大批量施工。從鋼筋、支模架、混凝土、砌體、抹灰、防水、鋪貼、機電安裝等工序均需進行樣板施工，樣板施工中不但對工人明確了質量標準和要求，也反映了工人的操作水平、對工人優勝劣汰，還要反映出設計中存在的缺陷，把設計中存在的缺陷在大批量施工前解決，避免后期的返工和經濟浪費。大批量施工時嚴格按照已驗收合格的樣板質量進行管控，避免質量管理失控。

5 質量的過程管控

質量管控中，人的因素很關鍵，要做好每個部位、每個過程的全方位管控。施工之前要做好質量標準要求和技術交底，工作面要達到移交的標準，原材料要驗收合格，施工的機械設備要性能可靠，班組要做好自檢和交互檢，施工單位質檢員要做好過程管控，監理要做好監管和隱蔽驗收工作。專業的地產公司還聘請專業的人才，建立自己的工程管理團隊和管控體系，大型的房地產公司還邀請專業能力強的第三方對項目的質量進行檢查和評估，管控環節是足夠多。整個質量管控系統要有效地運行，每個人是全系統里面的螺絲釘，其中任何一個螺絲釘沒有有效地發揮作用，會影響整個系統的有效管控，會影響工程的施工質量。

房地產項目質量管控是一項很細致很復雜的工作，如何能夠做好順利的交付，需要每個人精心的付出和努力。

6 結束語

房地產項目竣工交付中因質量問題產生的投訴和維權事件越來越多，加強質量管控越來越重要，很多優秀的開發商和施工單位在工程管理中總結了經驗，建立了很好的管控體系和管控標準。工程質量的管控是一項復雜而系統的工作，管理人員既要懂技術、還要懂管理，還要具備很強的責任心。企業在工作中不斷積累經驗，樹立標準、完善管控體系，加強現場管理人員的管理，這樣才能不斷在質量管控上取得進步。