房地產開發項目全過程成本控制研究

劉瑛

錦州寶地建設集團有限公司 遼寧 錦州 121000

1 現階段房地產開發項目全過程成本控制中存在的常見問題分析

1.1 房地產開發項目成本管理隊伍水平仍需提高

房地產開發項目全過程成本控制實施水平，與從業人員能力水平成正比，只有保證從業隊伍的專業性、穩定性、全面性，才能夠保證房地產開發項目全過程成本控制的高效與高質，但絕大多數房地產企業中的成本管理人員水平是參差不齊的。長久以來，房地產企業把經營中心往往放在逐利上，而忽略了管理對盈利的重要性，所以，在一些崗位人員任用上都存在不合理的現象，在一些房地產當中，很多成本管理人員并不具備專業技能要求，甚至在一些房地產企業中，成本管理工作是由其他崗位兼職完成的。

1.2 理解不透徹、應用不全面

房地產開發項目全過程成本控制講究的就是過程全面化，要對開發項目每一個環節成本進行控制，所以需要根據具體開發項目狀況制定周詳的計劃；需要先進行項目方案設計成本控制，然后施工成本控制、材料成本控制、人員成本控制，而最后在開發項目工程結束后，還需要對營銷成本控制，所以涉及環節較多，但很多房地產企業在實施全過程成本控制時，往往缺少統籌思維，沒有將全過程成本控制應用到房地產開發項目的每一個環節當中。此外，部分房地產企業在對開發項目實施全過程成本控制時，還存在顧此失彼的問題，就是一些開發項目中產生的成本，被定位為不重要的成本構成，而這些成本構成往往就得不到重視，對其管控也比較放松、隨意，這種做法有悖于全過程成本控制的內涵[1]。

2 房地產開發項目全過程成本控制的科學路徑

2.1 做好房地產開發項目土地開發階段全過程成本控制

首先，房地產開發項目在土地開發階段要做好前期市場調查，這就要求房地產開發項目在土地開發之前，要對當地的經濟發展狀況、人文環境、教育環境等進行系統的市場調查，從而評估土地價值。其次，做好房地產土地開發可行性研究。房地產企業在拿地之前必須做好可行性研究，并通過報告的方式體現出來，報告中要有關于土地成本控制流程、目標、規劃等相關內容。最后，根據成本控制做好決策。房地產開發項目在拿地環節中，最為重要的就是要做好土地競拍決策，在這個過程中如果決策不善，就很可能導致房地產企業拿地失敗，或者以過高的價格競拍到土地，造成房地產企業成本支出超標，所以，房地產土地開發階段一定要做好土地競標工作，合理地進行成本管控。

2.2 做好房地產開發項目設計階段全過程成本控制

房地產開發項目在具體施工之前，需要對具體的開發項目進行先期準備工作，包括圖紙設計、施工隊選取等一系列常見的準備工作，而在這個階段也會產生成本支出。房地產開發項目設計階段的成本支出，往往也容易被房地產企業所忽略，最重要的是，如果房地產開發項目設計階段做得不周詳的話，很有可能在具體施工階段產生額外的成本支出，或者是增加成本控制的難度，所以在這個階段也需要根據實際情況，對每一個環節產生的成本進行合理的控制。

2.3 做好房地產開發項目招投標階段全過程成本控制

房地產開發項目在設計好具體工程方案之后，就要開始對外招標，在這個過程中也必須要做好成本控制，否則將產生額外的成本支出。首先，為了合理把控招標成本，房地產企業在進行招標時一定要采用公開競標的方式，在招標過程中不能一味地只關注施工對的價格，還要兼顧施工隊的質量、口碑等，從而以最合理的價格選擇最好的施工隊，既能夠節約企業成本，又能夠保證工程工期和工程質量。其次，在招標工作過程中，要對各競標單位進行詳細的摸底排查，了解各單位的資質、實力等，做到心中有數。

2.4 做好房地產開發項目施工階段成本控制

房地產開發項目施工階段所產生的成本，占房地產開發項目總成本支出比例最高，因此，這個階段的成本控制尤為重要。首先，房地產開發項目施工階段包括環節較多，所以需要兼顧好每一個環節的成本控制，其中尤其要做好對承包商的選擇，承包商選擇好壞不僅關乎成本控制，更關乎房地產開發項目整個工程質量。所以在進行承包商選擇時，房地產企業要選擇那些資信好、報價低的承包商，這樣有利于調控施工階段的成本。此外，房地產企業在項目開發全過程成本控制階段，還要選擇資質好的監理單位，從而保證施工周期和工程質量，有利于節約不必要的成本支出。其次，房地產開發項目施工階段要做好人員成本控制，房地產開發項目在施工過程中，因其自身的特殊性，決定了人員的流動性比較大，而人員流動主要存在于施工隊方面。所以為了合理控制人員流動、安全等產生的成本，房地產企業在項目開發施工階段，要選擇穩定性強的施工隊，并及時做好安全管理工作，保證人員安全。

2.5 做好房地產開發項目竣工階段成本控制

房地產開發項目全過程成本控制，既包括項目設計階段成本控制，也包括項目施工階段成本控制，還包括項目竣工階段成本控制。很多房地產企業在實施全過程成本控制時，往往容易忽略項目竣工階段的成本控制，所以，房地產企業必須要注重項目竣工階段的成本控制。尤其是在項目竣工結算審核時，成本控制人員要對所有的結算材料進行仔細的檢查，保證所有材料的完整性。此外，房地產企業還要將開發項目竣工圖紙，以及開發項目的實際情況進行對比，從而確保兩者之間的一致性和工程量計算的準確性[2]。

3 結束語

房地產開發項目對房地產經營而言非常重要，所以，必須要對其進行合理的成本控制，而實施全過程成本控制是非常科學的一種舉措。因此，本文對房地產開發項目實施全過程成本控制相關問題與對策進行了詳細的分析，希望有助于房地產企業做好全過程成本控制工作。