淺談物業管理電氣設備維護及保養方法

張維勇

濟南商隆物業管理有限責任公司 山東 濟南 250100

引言

隨著電氣智能化的發展和現代化產品的更新換代，都對物業部門的電氣設備管理水平和技術提出了更高的要求，要求物業部門要做好電氣設備的維護及保養工作，確保小區的正常運行，從而保證人們日常生活的需求。

1 電氣設備維護與管理的重要性

電氣設備的維護是現代電氣設備使用的重要環節，是現代專業人員工作的主要方面，在進行電氣設備管理與維護工作的過程中需要將自身工作的重點放在以下三個方面。第一，企業在發展的過程中，需要制定嚴格的設備管理與維護方案，保證在發展的過程中員工按照企業發展的實際情況定期按照設備管理與維護要求對電氣設備進行管理，保證電氣設備更好的投入使用。第二，在發展的過程中需要重視社會科學技術的發展以及電氣自動化的發展，并按照企業發展的實際情況將電氣自動化技術引入企業電氣設備管理中，提升企業電氣管理質量。第三，制定相應的防御工作，保證電氣設備在使用出現故障時及時更換備用電源，以及保證維修人員在電力設備出現問題的第一時間到達事故現場，對電力設備機芯進行維護與檢修[1]。

2 物業管理中電氣設備保養與管理措施

2.1 電氣設備維護智能化

首先在安裝時將設備布局，分布設計規范化，在滿足基本要求的同時，最大限度滿足聯動工作，及時反饋出設備故障段。利用算法動態檢測不同設備，設置設備運行基本參數，在數值發生變化時調動維護機器進行維修，加大科技的投資力量，安裝專一維護機器設備，利用圖論、最短時間規劃、非線性規劃等優化算法滿足設備的最短維護時間，保證設備的最大工作效益。其次，在使用設備數據達到一定程度時，設置數據庫，讀取設備的使用情況，利用時間序列、神經網絡、灰色預測等預測算法，進行設備的損壞故障情況預測，以便設備的維護工作更加高效的進行，也便于工作人員提前做好設備的維護采購準備，以減少企業的運營成本。

2.2 完善電氣設備管理制度

物業企業在進行物業管理時，還需要完善相應的電氣設備管理制度，通過制度規范電氣設備維護及保養工作。具體措施為：第一，建立起完善的設備接管驗收機制，做好電氣設備的接管驗收工作，并且要在電氣設備維修及保養工作之前進行，以此確保電氣設備驗收的質量；第二，要規范技術和安全操作的流程，明確要求設備管理人員要嚴格按照相關的管理制度進行技術和安全方面的操作，以此延長設備的使用壽命；第三，完善電氣設備保養制度，將日常的設備保養工作與設備檢修工作緊密聯系，并且制定相應的保養和檢修計劃；第四，加強設備運行的管理，要涉及各個設備運行系統，采取精細化的管理制度，以此保證設備正常運行[2]。

2.3 對電氣設備管理人員展開教育培訓

關于電氣設備的管理，其中最重要的便是負責管理的工作人員，他們需要有著精湛的專業技術和高尚的道德素養，在安全事故未發生之前及時制止，做到未雨綢繆，解決每一個細節問題。只有設備管理人員有著耐心與細心，才可以使電氣設備能夠正常的運行、使用壽命延長，對設備進行良好的維護工作，既可以增加設備的使用價值，又可以為公司節省成本，符合健康持續發展觀，也減少了不必要的資源浪費。

2.4 完善企業電氣設備管理要求

企業在發展過程中電氣設備易受到溫度、濕度等各方面的環境因素影響，造成企業不同地方的電氣設備對維護與管理的要求也有一定的區別。企業在發展的過程中，需要按照企業電氣設備使用的實際情況，對處于不同地方的電氣設備制定相應的管理要求。如對于長期處于室外高溫環境下的電氣設備，要求企業設備維修人員更加注重高溫對電氣設備的影響，對于長期處于潮濕環境下的電氣設備，要求企業設備維修人員更加注重水對電氣設備造成的腐蝕情況等。保證企業不同地方的電氣設備在使用的過程中都有相應的管理要求，從而提升企業電氣設備管理質量。

2.5 采取合理的檢查方法

①對比法。對比法就是要求維修人員要把設備檢測的數據與平時記錄的正常數據及圖紙資料來進行比較，以此判斷出設備發生故障的原因。如果檢測的電氣設備沒有平時記錄和圖紙資料，可以參照同等型號的設備進行比較。②置換元件法。置換元件法的應用，主要是針對電氣設備發生電路故障時原因難以確定或者是需要花費的檢查時間過長，便可以通過置換同樣性能的元件來進行實驗，以此判斷出故障發生是否是由該電器引起。需要注意的是，在應用置換元件法時，要認真檢查拆卸下來的電器是否損壞，在確定是由該電器本身因素造成的故障后，才能夠更換新的電器，這樣可以有效避免置換的新電器再次損壞。③逐步接入法。當電氣設備發生電路短路或者接地時，通常會有明顯的外部表現，比如會冒煙、有火花等。但是電氣設備內部設有護罩，除了熔斷器熔斷之外，會很難發現其他的外部現象，這時便可以采用逐步接入的方法，通過更換熔體，然后把多個支路交聯電路，再一路一路逐步地斷開電路，最后通過通電試驗來判斷故障發生在哪一條電路上。判斷出故障發生在哪一條電路之后，在將這條電路分成幾部分，逐步接入電路，如果在接入某段電路時熔斷器熔斷，那么就可以判斷出故障發生在這段電路的某個電器元件上。這一方法操作簡單，但是也有其缺點，會容易導致一些損壞并不嚴重的電器元件徹底損壞，所以需要斟酌后采用[3]。

3 結束語

綜上所述，真正認識到電氣設備維護保養對物業管理的重要性。物業管理與電氣設備維護緊密相連，電氣設備維護具有整體性與系統性特點，是復雜的系統工程，電氣設備維護一定要做好細節處理，防止障礙處理細節被忽視，選擇適合的檢測與解決方法，及時解決設備故障，提高設備運行安全性。