業主思維模式下房地產項目監理的造價管理研究與探討

劉琰

廣東重工建設監理有限公司 廣東 廣州 510670

引言

房地產行業在經歷連續多年的快速發展后，國家為了抑制房價過熱出臺了多項房地產調控措施，行業逐步進入了平穩發展階段。目前，房地產行業內部的競爭不斷加劇，融資環境亦不樂觀，開發商為了尋求更好地發展，都在不斷提升自身競爭力，加強項目開發過程中的成本控制，對監理的造價管理提出更多工作要求，確保開發項目的經濟效益，確保房地產開發企業的持續發展。

1 研究意義

1.1 房地產外部環境的新變化

房地產行業從原先的低成本低售價→低成本高售價→目前的高成本高售價這個嚴峻的經營環境變化局面，同時還伴隨著生產資料、人工價格不斷大幅上漲的通貨膨脹、消防節能等規范標準越來越嚴、客戶對產品質量要求越來越高等諸多不利因素。

1.2 監理短板及業主對監理造價管理的新要求

監理工作內容主要是“三控三管一協調” ，即質量控制、投資控制、進度控制、安全管理、合同管理、信息管理和工作協調。從監理規范和監理委托合同來看，投資控制即造價控制管理屬于監理本職工作。但從國內目前監理行業普遍狀況來看，監理工作重心大多放在質量控制、安全管理和工作協調上，造價控制管理工作普遍弱化，即使有造價管理工作，也是放在施工階段的投資控制上。而業主的精細化管理程度越來越高，成本控制越來越嚴格，要求監理進行全過程的造價管理，壓力傳遞導致對監理工作要求也越來越高，其中也包括對監理造價管理工作的更高要求。

綜上所述，改變思路，突破監理造價管理的短板瓶頸、提升監理造價管理能力是非常值得研究的課題。

2 監理和業主造價管理模式的差異

2.1 目前監理造價管理的實際工作內容

目前的監理主要是施工過程監理，監理造價管理實際上是施工階段的投資控制，主要是計量及支付兩個方面。造成這種現狀，跟開發商授權有關，也跟監理的造價管理能力欠缺導致業主信任度降低有關。目前監理造價管理的具體工作內容如下：

（1）監理嚴格執行施工合同中所約定的合同價格、單價或合價、工程量計算規則及工程內容等，及時審核承包人的工程量和價格。（2）監理按照施工合同約定的程序和方法進行計量與支付。（3）監理公平公正地處理工程變更、違約索賠、材料調差、價格調整等申請，并按照合同約定的程序和方法審核相關費用的增減金額。

2.2 目前監理造價管理的短板

從上述目前監理造價管理的實際工作內容來看，監理造價服務沒有覆蓋房地產開發的全過程，主要是計量支付、工程新增費用控制、現場工程簽證和工程費用索賠處理等方面。

監理從業人員開發運作經驗少，不了解開房地產發商企業的審計制度和流程，監理企業造價管理體制不完善。

很多項目監理部沒有專門造價管理人員，不具備造價風險識別能力，不能規避今后審計過程存在的問題。

2.3 業主造價管理的特點

（1）全員、全過程、全方位、全要素的成本管控。全員、全過程：業主造價管理涉及各職能部門、業務閉門以及各個業務環節，反映公司整體管理水平，成本管控是所有員工的事。全方位、全要素：覆蓋了從立項、規劃設計、初步設計、施工招標（采購、簽約）、施工圖設計、施工過程（現場簽證、變更、工程進度款）、竣工交付、工程結算、營銷等階段和環節的全過程，包含成本策劃、目標成本、合約規劃、動態成本、過程管控、開盤后和結算后的節點后復盤評估等多項內容。（2）設立專門的成本管理部門和內部審計部門。（3）制定完善的成本管理制度。（4）具有完善的成本監控系統。在遵守國家法規及政策的前提下積極落實成本崗位責任制，完善成本管理細則，通過高效的成本監控系統，結合信息化手段做到降本增效。信息系統對成本各項業務的高效運作、對企業成本管理的決策起到重要支撐作用。成本監控要求表現在成本控制的制度建設、計劃管理、分析檢查、信息交流四個方面。其中分析檢查要點：按開發階段對地產項目成本的結構、差異及原因、控制措施及效果進行全面分析，及時總結經驗和以往失敗教訓。其中信息交流內容：建立企業級的成本信息庫，各區域或部門互相交流成本控制經驗及教訓。（5）通過精細化的管理梳理快速周轉與資金效率、運營風險的關系，解決粗放管理的低效率、低效益問題。（6）有針對無效成本（即房地產項目實施過程中產生的對形成產品、提升價值、促進營銷沒有作用，屬于費用浪費的成本。）采取專門的管理措施，對各類合同以及非合同性成本進行分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等各個業務口。

3 監理造價管理的新思維、新模式

3.1 監理企業的改進措施

項目監理部造價人員投入有限或能力有限的情況下，加強監理企業的造價管理能力，監理企業作為項目監理部的強大后臺作為服務支撐。有的大型監理企業設立造價組、造價部、甚至造價公司，對監理項目進行造價審核。

3.2 項目監理部的改進措施

3.2.1 做好造價管理策劃工作

從中標或項目進場開始，依托監理企業的資源，由總監牽頭組織對造價進行全面策劃，分析影響投資控制的重要風險點及解決辦法。在工程開工前由總監理工程師組織專業工程師編寫造價控制監理細則，建立必不可少的管理制度，明確監理工作程序：造價控制總流程、工程計量、中期支付的監理工作程序、工程變更處理監理工作程序、工程索賠處理監理工作程序、工程竣工結算的監理工作程序等。

3.2.2 組建合同造價管理組

根據工程的實際，在項目監理部首先成立合同造價管理組，由具有豐富投資經驗的造價工程師擔任組長，組員由各個專業的負責人組成。

3.2.3 強化培訓，提升人員素質

從中標或項目進場開始，總監牽頭組織造價培訓工作：了解業主的開發流程、管理制度、尤其是造價管理方面的制度、流程、指導手冊（例如《產品缺陷手冊》、《無效成本案例庫》、《設計錯誤手冊》等），使得今后開展的工作不偏離業主的造價管理要求。組織項目監理人員學習合同文件，了解合同責任和各種行為的法律后果。制定合同管理的工作要求、工作程序和管理制度。明確各人的工作內容和責任，在總監理工程師的領導下，有條不紊地開展監理工作。強化培訓，不僅是針對造價專業人員的，還包括有經驗的專業監理工程師、沒經驗的監理員，像業主那樣做到全員、全方位的素質提升。

3.2.4 編制出項目造價控制的重點難點

在收到業主提交的設計圖紙后，專業工程師必須先認真審閱圖紙，根據項目的特點，會同合同造價管理組長，共同編制出項目投資控制的重點難點。

3.2.5 做好協調工作

協助業主創造良好的施工環境，做好工程承包各方的協調配合工作，減少或杜絕合同各方的相互干擾，盡量避免索賠的產生。

3.2.6 打造綜合專業能力

造價涉及的專業較多，土建和機電各個專業都有需求，在人力資源有限的情況下，培養綜合專業能力就顯得非常有必要。將造價管理人員從預結算人員轉變成為綜合管理人員，成為多面手、監理企業或項目監理部的資源整合者和管理者。

3.2.7 做好業主參謀，積極提出合理建議

了解市場行情，搜集材料、設備價格信息，當好業主參謀。

監理工程師根據施工中出現的問題進行歸納匯總，及時報告業主方與設計單位交換看法、意見，盡量減少不必要的設計變更。

根據工程變化及時向業主提出合理化建議，協調解決投資、質量、工期之間的矛盾。

建議業主建立定期的參建各方參加的合同履約評審會議制度，回顧工程近期各方履約情況，以便及時解決有關費用的爭議，避免問題的積累。

3.2.8 全過程管控

（1）做好事前控制。招標等前期準備工作階段，監理可協助業主編制工程項目各階段資金使用計劃，并控制其執行。協助業主確定招標文件和合同文件中有關投資控制的條款。對投資控制目標進行詳細分解，對每個階段的控制項目分析可采取針對性控制措施，實現每個階段的控制目標：設計控制、審查施工組織設計、材料設備采購控制、簽證控制、計量控制、支付控制、工程索賠控制、結算控制等。

（2）強化過程控制和動態成本管理。做好工程量的日常統計工作、工程進度款的審核工作、工程變更管理工作、工程簽證管理工作、合同的跟蹤管理工作。加強對現場情況的控制、工程變更的控制、工程索賠管理控制和施工過程中的措施費用審核控制。

（3）做好事后控制。首先審核承包單位提交的工程結算書，弄清各分部工程的最終價值。其次還要公正地處理承包單位提出的索賠，甚至是業主的反索賠工作。

3.2.9 抓好廉政工作建設

監理涉及簽證、計量支付等容易發生廉政問題，監理企業應重視監理的廉政工作建設，項目監理部應切實加強反腐倡廉，落實責任追究。

3.2.10 落實責任成本制

造價管理是全員管理，涉及項目監理部或監理企業多人管理，應按管理職責劃分責任并予以落實，考核與個人績效掛鉤。

3.2.11 充分利用信息化手段

信息化是監理造價管理的重要手段，利用軟件平臺能有效提升效率、規范管理、降低成本。通過數據指導決策，做到準確、及時、動態跟蹤調整糾偏。

4 結束語

總之，針對房地產開發特點，監理轉變思維，改變工作模式，提高監理在造價管理中的作用，充分發揮監理的主觀能動性，監理全員、全過程、全方位管控，對工程各階段及環節對造價實行效控制，避免出現“概算超估算、預算超概算、決算超預算”現象，向管理要利潤，向專業要效益，提升監理服務質量，讓監理為實現業主的目標成本控制貢獻自己的力量，最終提高監理企業的競爭力。