城市老舊小區改造新模式及關鍵技術分析

肖榮華

肥東縣住房和城鄉建設局 安徽 合肥 231600

隨著社會經濟不斷發展，城市建設已經到了關鍵時期，但在發展過程中仍存在一些問題，老舊小區改造就是問題之一，如大多數老舊小區居住的居民老齡化現象比較嚴重，而小區大多數是多層磚混結構，沒有電梯，不便于居民的出行。城市老舊小區面臨著比較復雜的發展局面，在改造過程中也會面臨很多的不確定因素，這就要求相關人員在改造過程中要切實考察老舊小區現狀，采取有效措施，將改造成本控制在合理的范圍內，使用先進技術，不斷優化改造方案，促使老舊小區改造成功。

一、城市老舊小區改造的重要性

（一）有利于提高城市發展質量

現階段城市中的老舊小區多數情況下是在20世紀七八十年代左右建設的，由于當時建筑技術條件與建筑理念落后，已經不能滿足現代城市發展需求。加上年限相對較長，成為老舊小區，小區環境差，不利于建筑結構平衡發展。導致居民居住條件差，影響人們的生活質量，所以，城市老舊小區改造就成為現階段重點關注問題之一。改造城市老舊小區有利于改善居民居住環境，為城市的發展注入新鮮的活力，提高城市發展質量。

（二）帶動消費，激發產業鏈條活力

城市老舊小區改造有利于帶動周圍產業發展，刺激消費，從而促進城市實體經濟發展。另外，還有利于刺激相應配套消費，從而緩解經濟下行壓力。老舊小區改造有利于在外打拼的青年人租住，那么該小區附近的實體店會越來越多，便利的條件會吸引更多的人流量，有利于形成良性循環發展狀態，從而促進當地城市GDP經濟呈現快速增長趨勢[1]。

二、制約城市老舊小區改造的因素

（一）政府負擔較重

政府在城市老舊小區改造過程中發揮至關重要作用，需要政府作為財政支持的主要力量。這就會導致政府在城市小區改造過程中負擔過重，出現財政支持力度不足現象，不利于城市小區改造順利進行。再加上老舊小區的區民大部分都是持有等靠思想，觀念保守落后，主觀性認為小區改造應該是政府的事情，小區居民不宜出錢，“共享共建共治”理念并沒有有效落實，從而不能有效發揮社區力量。

（二）居民需求多樣

在老舊小區中，居民具體情況不同，從年齡、經濟狀況以及思想觀念等方面都存在較大區別，所以在改造過程中，居民會提出不同的需求。如小區居民不僅要求房屋住宅的舒適度，小區環境優美，綠化面積大，還注重小區住宅的經濟價值，希望房屋增值保值。另外，還有的居民將老舊小區出租，獲取租金，因此，對老舊小區改造的意愿并不是很大。根據實際情況看，居民在小區改造過程中嚴重缺少主觀能動性，處于“事不關己”的狀態，給城市小區改造增加了很大難度。

（三）施工方缺乏責任心

隨著社會經濟發展，建筑行業出現了不同種類的單位，應城市老舊小區改造要求，越來越多的改造施工單位開始出現，并且該行業競爭逐漸激烈，部分施工單位責任意識差，一味的追求老舊小區改造進度，獲得最大化的經濟效益，如果在改造過程中，沒有加強監管力度，施工方案不合理，施工人員職業素質差，那么小區改造質量就會大大下降，嚴重影響改造結果。與此同時，在施工過程中，如果控制不良，有可能會出現塌陷、揚塵等問題，出現擾民現象，影響老舊小區居民的正常生活。

（四）改造后無人管理

通常情況下，城市老舊小區在改造過程中非常重視，加強監管力度，有利于促使城市老舊小區改造成功。但是在改造之后卻疏于管理，當老舊小區改造工程完工之后，原主管單位因為大多數住戶已經不是單位職工了，不再繼續管理；而鄉鎮街道因為這些小區都有主管單位，且沒有移交，不再其承接管理范圍內；社區也更加沒有責任接收；再加上老舊小區沒有物業管理公司，造成了在管理上處于真空狀態，無人管理。因此，無法維護改造成果，老舊小區居民維護意識差，在后期管理過程中，某些地方出現破損或損壞等問題，沒有專門人員進行管理，及時解決存在問題，從而導致安裝的相關設置損耗較大直至失去使用價值。

三、老舊小區改造原則

（一）堅持政府主導，社會參與的原則

在城市老舊小區改造過程中，應該充分發揮社會公眾參與力量，政府在改造過程中起主導作用，合理規劃全市老舊小區，設立老舊小區改造相關專業機構，科學制定改造方案，推進城市老舊小區改造進度，出臺相關政策，統籌兼顧。安排專門工作人員解決老舊小區改造過程中出現的疑難問題。與此同時，政府應該發動社會力量，積極鼓勵社會各界參與到老舊小區改造過程中，保障城市老舊小區改造效果[2]。

（二）以人為本原則

城市老舊小區改造，最終受益者是小區居民，所以在改造過程中應該遵循“以人為本”原則，了解小區居民的需求，將小區居民利益放在第一位，盡量滿足小區居民的合理的生活需求，不僅讓居民在物質生活上滿意，還應滿足小區居民的精神需求。因此，遵循以人為本原則，要充分保障居民的話語權，促使小區居民提出合理的意見與建議，參與到小區的改造中，不斷優化小區改造方案。

（三）堅持監管原則

在城市老舊小區改造過程中，必須要落實相關制度，促使相關工作人員按照規章制度執行相應工作。但是要想有效落實相關制度要求，就必須加強監管力度，并貫穿于改造工程始終。對改造施工過程進行針對性管理。對居民公開改造內容、規劃設計等相關內容，確保施工安全，保障施工進度，提高改造工程質量。并且在老舊小區施工改造之后，還應根據具體情況制定后期管理機制。

四、城市老舊小區改造的具體措施

（一）加強小區居住設施改造

在城市老舊小區改造過程中，社區居住設施是重點改造部分。大多數的老舊小區環境差，條件薄弱，功能不健全，為了能夠給居民提供舒適的居住環境，加強社區居住設施改造，必須要外觀舒適，并保障管線安全規整，消除消防安全隱患。如在外墻立面中，應修繕建筑外立面，有利于改善老舊小區建筑外表，給人煥然一新感覺；與此同時，修補墻面、更換新門窗、使用一些環保噴涂材料，可以有效解決老舊小區存在的一些表面問題，如外觀破敗老舊、漏水等現象在一定程度上能夠得到有效改善。另外，針對老舊小區內道路與管線綜合改造方面，首先，要全面排查并分析小區內的道路，針對破損道路，應制定具有針對性的改造實施方案，依次修復破損路面，如果道路破損嚴重，應全面替換或更新石塊與路面。最后，應保障小區消防安全，重點對樓道、消防通道以及消防連廊等方面進行排查，解決存在的問題，確保消防通道的暢通性。

（二）改善社區交通狀況

交通情況也是城市老舊小區重點改造內容之一。應全面梳理路網，要求小區居民規范停車，保障車輛有序進出，完善小區功能。如在小區附近設置醒目的交通設施，實施單行限制，從而優化老舊小區內部交通組織。與此同時，還應讓老舊小區道路與城市干道進行有效連接，將小區的出入口設置在合理的地方。促使老舊小區與城市融為一體，不被城市的快速發展所拋棄。另外，要充分利用現有空間，根據小區建造結構，合理改造停車設施，從而優化路面，如果條件允許的情況下，還可以采用立體化停車方式，做到規范停車，可以有效改善社區交通狀況[3]。

（三）提升小區綠化環境

在城市老舊小區改造中，提升社區綠化環境必不可少，優美的環境有利于愉悅身心，為小區居民提供良好生活環境，所以必須注重提升綠化環境。在老舊小區綠化改造過程中，不僅要注重綠化面積，還應提升綠化品味，采用多種綠色植物品種。在這個過程中，首先應該根據相關部門綠化標準，采納廣大居民建議，科學制定綠化方案，并根據業主的建議，不斷優化綠化方案，在落實過程中，要合理優化植物種類布局，原有植物應進行修剪，植物種植位置，間隔距離等都要進行綜合考慮。突出層次化，立體化，可以在行道上種植高大的喬木，中間種植灌木，靠近居住樓位置可以種植一些花卉，從而強化綠化效果，打造美麗景觀。

（四）完善社區公共設施建設

城市老舊小區改造，還應增加公共設施，為居民提供公共活動空間，尤其是老舊小區，老人小孩居住較多，所以，必須豐富社區休閑功能，為老人和孩子提供充足的休閑空間娛樂空間。首先，應及時反新老舊小區內部破損的公共休閑設施；其次，增加健身器材，增設休閑游憩場地以及無障礙健康步道。如在無障礙設施改造過程中，要在小區內部道路、小區出入口以及單元出入口等地方進行無障礙改造，增加慢行步道，鋪設適老坡道，從而完善小區功能。另外，老舊小區如果是多層住宅，鼓勵其加裝電梯，方便住在高層的老年人的出行，促進老年人健康生活，多到戶外活動，有益身體健康。除此之外，在小區改造過程中，還應堅持環保節能理念，優化老舊小區改造效果[4]。

（五）老舊小區改造同時升級為智慧平安小區

首先應該便捷服務，出行升級，針對小區入行出入口進行人臉識別，通過對車行出入口設置相關系統，實時比對進出車輛信息，提高小區出入口車輛的通行效率；針對小區單元門口，通過AI人臉識別、指紋之別等方式代替傳統刷卡、密碼等方式，有利于居民享受更加智能化的生活。其次，應實時保障，安全升級，在小區周圍部署智能攝像機，減輕物業管理人員的工作負擔；對垃圾進行分類，禁止電動車入梯以及高空拋物現象發生。智慧小區助力疫情“云管控”。疫情期間，針對嚴峻的疫情，以轄區網格為基礎單元，利用系統采集的戶卡信息迅速排查，對排查出的重點人員，第一時間登記體溫異常患者，落實各項防疫政策。將前期排查出的武漢返鄉人員、湖北返鄉人員、外省返鄉人員，以及與武漢返鄉人員密切接觸者的“四類人員”，全部錄入到平臺系統，用不同顏色標注其房屋、樓棟精確位置，疫情防控重點分布一目了然。

（六）落實改造后長效機制管理

首先，政府必須加強引導，做好統籌協調工作。老舊小區應該結合自身實際情況，積極建立維護和運營管理新機制，從而創新老舊小區改造之后的維護管理方式。積極引進高質量的物業管理公司，促使社區居委會、物業服務單位以及業主委員會三方進行有效協調，創新管理模式，充分發揮居民自治作用，提升居民人人參與的管理意識。其次，應規范物業服務運行機制，老舊小區應建立健全物業服務合同備案等相關制度。然后，拓展維修資金籌措渠道，有利于為老舊小區改造后實施長效管理提供資金保障，提升資金使用效率。加強物業小區費和經營性收益管理，打造智慧物業平臺，構建數字化物業管理體系，實現服務覆蓋老舊小區。

五、城市老舊小區改造關鍵技術

（一）建筑物整體頂升技術

建筑物整體頂升技術在20實際已經得到應用，屬于整體移位技術。隨著社會發展，該項技術逐漸成熟，在現代發展中，可以利用PLC自動移位控制系統對多個頂升點進行同步自動控制[5]。

（二）老城區土石方外運技術

在老舊小區改造過程中，會產生大量的土石方，需要外運或者再利用，為了保護環境，可以通過夜間外運方式，并采用郊區沉淀處理、水回收循環利用等新型技術進行處理。

（三）地下結構防水技術

在城市老舊小區改造過程中，會發生地下結構滲水問題，必須采取相關技術以及方式進行解決，避免出現更大的問題。地下結構防水技術就能夠有效解決該問題。一般情況下，在澆帶接縫、施工孔洞等位置會出現滲水問題，這時就可以采取橡膠止水帶進行解決，或者采用鋼板止水帶也能夠解決該問題，還有利于幫助后期排水。

（四）老舊小區電梯加裝技術

外掛式電梯、樓道代步器以及座椅式電梯成為現階段電梯加裝的主要選擇。老舊小區在加裝電梯時，應因地制宜，根據老舊小區的不同情況，采用不同的加裝方式。但是多數情況下都采用樓道代步器以及座椅式電梯這兩種方式，這兩種方式對樓道要求相對較低，如果采用外掛式電梯，在施工過程中相對復雜，并對樓道要求較高。如樓道代步器屬于一種分段接力式樓道電梯，將軌道安裝在樓道扶手上，人手一卡，當人們乘坐電梯時，刷智能卡，就能翻出踏板，并勻速上升，當分段電梯到達頂端后，上一樓層踏板會自動翻開，從而到達自己所要到達的樓層。對于筒子樓類型的老舊小區，可以直接進入公共走廊，無需分成上下部分樓梯，貫通門則可從正面直接進入電梯，非貫通門則從背面進入電梯，直接到達目的樓層，并且有救援通道，可以不設機房。對于緊湊型貼近樓房，電梯應設置在樓梯入口位置，占用一半入口空間，電梯平層位置為樓梯轉角處，到達兩層中間樓梯轉角平臺，需要上或者下半層才可以到達目的樓層。連接平臺型，電梯應設置在樓梯入口正前方，電梯鋼架井距離建筑主體2米左右，避開住戶進入電梯與樓梯入口的空間。

（五）智慧平安小區建設相關技術

隨著互聯網以及科學信息技術快速發展，被應用在各個領域中。如在周界安防中，由電子圍欄、紅外線入侵檢測設備以及智能門禁等傳感終端構成，以無線通信網絡和傳感網絡作為基礎網絡，從而采集相關信息，并反饋給數據層。在車輛管理方面，如智能道閘，可以識別車牌，地磁感應，防砸車、遠程監控等。當車輛進入小區時，根據車牌識別系統，從而判斷車輛屬性，如果是該小區業主，立即放行。人臉識別技術主要應用于身份驗證，通過圖像處理技術從圖像中提取人像等特征，利用生物統計學的原理進行分析并建立數學模型，然后通過人臉特征點模型與被測者的面相進行特征分析，通過分析結果給出一個相似值，如果通過這個值，則可確定為是同一人。而視頻監控技術則具有悠久歷史，主要分為模擬視頻監控、數字化視頻監控以及智能視頻監控，現階段主要應用智能視頻監控，其源于VTD專利技術，主要領域是人工智能中的模式識別，通過智能算法嵌入到DSP中，通過比較和對比，識別采集到的視頻圖像屬于何種物體、何種行為，并對目標的框架周長和行動軌跡打上標簽，從而做出預警和實時報警行為。

結語：

綜上所述，城市老舊小區改造是一項重大民生問題。需要政府、社區居民以及社會等力量參與進來，實地考察老舊小區具體情況，籌備資金，投入時間與精力，切實保障小區居民利益，科學制定改造方案，從而提高小區改造質量。在改造過程中，根據改造過程中存在的問題，應合理利用改造關鍵技術，提升老舊小區改造水平，為居民提供良好的生活環境，提高居民的幸福指數，從而獲得良好的老舊小區改造效果，帶動周邊實體經濟發展。另外，在改造過程中，應向智能化方向發展，提高小區智能化水平，規劃并建設智慧平安小區，遵循智慧城市的基本發展理念，促使城市老舊小區更快融入智慧城市發展過程中，從而提升小區居民的幸福感，增強居民的安全感和歸屬感，為小區居民提供便利、快捷的生活方式，實這就要求改造施工單位在具體施工中，應合理布局，詳細規劃，根據城市老舊小區的具體情況，加強監管力度，成功改造老舊小區，并且在改造后要加強后期維護，提高居民的維護意識，提高物業的管理水平，從而讓小區的良好環境以及高質量管理一直延續下去，促進小區運營與管理，有利于城市平衡發展，促進社會經濟發展。