淺析上海公共租賃住房建設項目投資管理

楊國梁

上海克厘米建設咨詢有限公司 上海 201300

引言

隨著國家大力推進公共租賃住房建設，政府和社會資本合作建設和運營管理模式有效地提升了保障性住房資源配置，促進了房地產業平穩健康發展。在保證建設項目合理功能要求下最大限度地減少資本投入，需要加強建設項目的投資管理。

1 項目概況

寶山區月浦鎮BSPO-2401單元H1-04地塊租賃住房項目位于月浦鎮慶安路35號，規劃用地面積26425.2m2，總建筑面積67830.4m2。擬建8棟預制裝配式租賃住宅樓、相關配套設施以及地下停車場等，東北側設2棟8層住宅，西南側為兩棟16層住宅，其余均為17層高層住宅。項目定位為全齡居租賃社區，配置青年、白領、家庭和適老公寓共計800套，以滿足不同層次的住房需求。

本項目初步設計概算初稿近68000萬元，后經測算審核、優化調整接近市發改委批復金額，經集團公司審核批復，擬按63047萬元作為內部投資控制目標。因資金壓縮較多，造價控制難度比較大。

2 寶山公共租賃住房投資管理總體實施

2.1 投資管理目標分析及總體思路

投資管理目標。建設工程投資控制貫穿于項目管理的全過程，也是項目管理的重要組成部分，目標是在項目不同階段采取有效措施，用合理的人、財、物使建設項目的投資控制在批準的投資限額內，并隨時糾正偏差，以取得較好的投資效果或效益。

總體思路。投資控制是全過程的動態管理，為達到投資管理預期目標，需在決策、設計、招投標、施工各階段進行投資梳理、分解，做好投資計劃，編制動態分析對比。各階段的計劃互為補充又相互制約，一旦發生偏差，及時分析原因，制定糾偏措施，調整方案和計劃，使實際值和目標控制值相吻合。

2.2 投控項目組織構建

為確保投資管理目標，提供優質服務，特構建投資監理項目組進駐現場辦公，項目總負責1名，土建、安裝負責人各1名，土建組員3名，安裝組員2名，資金管控1名，項目組人員均具有注冊造價工程師資格。

3 租賃住房建設項目前期投資管理

3.1 重視可行性研究報告

決策階段的投資控制是確定建設項目計劃投資數額的關鍵，對正確控制投資目標值意義重大?？尚行匝芯渴峭顿Y決策的依據，特別是產業政策、市場供求關系、項目選址、工藝選擇、資源利用等，直接關系到工程造價的高低。

本項目可行性研究因未計入不計容地上面積及地下空腔面積3964m2，導致初步設計概算比投資估算增加893萬元，超資比例1.44%。為降低上述原因增加的投資，初步設計時進行多方案比選，且方案反復優化，但概算價格水平已充分結合市場，集團公司在原立項批復的基礎上追加至63047萬元作為投資內控目標。

3.2 設計階段控制

項目決策后，控制造價的關鍵在于設計階段，該階段是生成和確定工程造價的重要部分，其中初步設計階段對項目的投資影響最大。設計方案的合理性、質量的優劣直接影響工程造價控制目標和投入資源的多少。

因此，在初步設計階段投資監理介入投資控制，及時對初步方案深入研究、理解，并和項目單位溝通，準確掌握業主的意圖，利用價值工程法，結合項目情況對方案提出合理化建議，并推行限額設計。再根據調整后的方案對設計概算進行審核，做到方案與概算保持一致。

如基坑圍護：場地原為民兵訓練場地，現場地內分布有水泥道路、大量綠化及堆土，自然地坪標高為-0.15m左右，車庫基底標高為-6.1～-7.15m，土方挖深在5.95m至7m間。建議是否能在保證基坑安全的情況下，先卸土一部分，減小挖土深度，以優化基坑圍護的形式，并考慮施工的便利性，盡量降低造價，提高經濟效益。

項目單位和設計溝通后采用了該建議，并經專家組論證通過了圍護方案，施工前先卸土至-0.65m，7#、8#樓處圍護采用放坡+重力壩，其余部位采用850mm直徑SMW工法攪拌樁圍護，內插H700×300型鋼，水平向設置一道609×16鋼管支撐，立柱采用H400×400型鋼，降水采用真空管井。該部分造價節約近300萬元。

通過引進價值工程法，實行方案比對、優化方案及限額設計方法，把費用控制在概算目標內。

3.3 施工招投標控制

以往由于招投標文件、施工合同等不夠嚴密、明確，工程量清單不夠準確、一致及完備，造成施工單位鉆空子，為日后糾紛埋下隱患。因此該階段的工作重心是完善嚴密的招標文件和施工合同文本，編制完備的工程量清單及合適的最高投標限價，以減少索賠隱患，避免造價失控和扯皮現象。

因本項目單體多，時間緊，收到施工圖后，立即召開項目組工作會議。明確分工、責任到人，各專業人員積極配合、相互溝通，避免專業間脫節。做到盡快熟悉圖紙，準確計算工程量，正確編制工程量清單，合理套用單價，防止出現漏計、重計、錯套等錯誤。審查招標文件和施工合同文本的合法性、完整性、準確性，提出合理的建議，并出具書面審核意見。

3.3.1 如關于裝配式預制構件工程量清單。項目特征和工作內容是施工單位投標報價和結算的依據，如果描述不清楚、不具體，會使施工單位無法準確理解清單項目的構成要素，評標時就會難以合理評定中標價，結算時也會引起甲乙雙方爭議。

為防止描述和實際工作內容漏項缺項，查閱了以往招投標和結算的案例，并同專業分包單位溝通了解，掌握PC構件在制作安裝過程中可能出現的工序、工作內容，在該項目清單描述中增加了以下內容：如接合面包括粗糙面合鍵槽接合面及預制構件連接、灌縫、防水做法滿足設計及規范要求；又如構件內所有的鋼筋規格、連接方式、加工損耗、成型、接頭鋼筋除銹調直等相關費用在報價中綜合考慮。

3.3.2 關于施工合同人材機風險補差問題。本項目采用固定單價計價方式，合同單價不因結算工程量與合同暫定工程量的差異而調整，并以此原則最終按實際工程量結算。施工期內人材機價格會發生變化，給建設工程項目成本、工程合同價款調整或工程造價結算帶來一定影響，因此需明確約定承擔風險的范圍和幅度以及超出約定范圍和幅度的調整辦法。常規是施工期與基準期相比，價格浮動人工≥±3%、鋼材≥±5%、其他材料≥±8%時采用加權或算術平均法計取超過部分的價格。

本項目工期732日歷天，周期較長，按常規測算，勞務用工價格一直呈上升趨勢，材料價格有漲有跌。為減少項目人工成本，規避材料價格波動風險，特建議本項目施工合同內價格施工期調整約定為：建筑結構人工、鋼筋主材、混凝土按開工月至2020年8月份結構封頂，安裝及裝飾人工按地下工程土建完工后至2021年5月。

3.3.3 最高投標限價。限價是招標人對工程價格承受的上限，合理的確定限價，即利于控制投資，又利于投標人價格競爭。本項目的招標限價內容包括基坑圍護、樁基、建筑、結構、裝飾、機電、人防工程、室外總體等施工及相關零星工程，以及消防、智能化、泛光照明、電梯安裝、室內精裝修等專業工程施工總承包管理。

經多次與項目單位溝通、協調、談判，最后本項目最高投標限價為29036萬元，其中總包土建安裝23217萬元，專業工程暫估價5819萬元。比概算金額減少360萬，約下浮1.22%。

4 租賃住房建設項目中期投資管理

4.1 圖紙會審

圖紙會審是在施工前熟悉、消化、審查圖紙，結合工作經驗和利用BIM軟件檢查，掌握工程情況以及設計圖紙中的錯誤、矛盾、不合理、不經濟的問題，組織各參建方協商解決，在保證安全可靠、經濟合理、滿足功能的前提下，控制工程造價，避免后續變更索賠造成的投資增加。

4.2 設計變更管理

當施工過程中發生了各種變化，投資監理應充分深入現場，了解和掌握第一手資料，及時審核設計變更和現場簽證等發生的費用，向項目單位提供動態報告。造價大且必要的變更召集項目單位、設計及施工單位溝通協商，從技術、經濟等方面論證，在滿足規范和使用要求的前提下，通過方案優化，盡量降低造價。對非必要變更堅決不予通過，嚴格控制現場簽證，認真核實符合實際發生的工作量，合理確定材料價格。

4.3 三大控制關系處理

在建設項目實施過程中，科學的組織建設，正確處理工程造價、工期以及施工質量的辯證統一關系，是控制造價的重要組成部分。低造價、短工期、高質量是項目建設的理想目標，三目標既統一又矛盾，任何一目標變化，都會引起另外兩目標變化，并受他們影響和制約。三大控制關系應以造價控制為核心，在滿足規定質量、合理工期前提下，將造價降到最低。

4.4 監理及跟蹤審計的第三方管理

監理是按照合同約定的監理范圍、職責以及建設單位的授權，對施工單位在質量、進度、造價、安全生產、合同、信息等方面開展的監督管理工作。

跟蹤審計是受建設單位委托，通過提供合理化建議、造價咨詢、方案比對、數據審核等方法，全過程、全方位的動態控制建設成本，節約投資，提高效益。

監理和跟蹤審計的關系相輔相成，監理的重點是安全、質量，跟蹤審計的重點是對工程量和造價的控制，各有側重，只有同心協力才能順利建設項目，控制建設成本。

5 租賃住房建設項目后期投資管理

5.1 竣工驗收及結算審計

竣工驗收是結算審計的依據，證明已按合同規定的內容、數量、質量要求完成施工，并驗收合格，具備辦理結算審計的條件。

本項目的結算審計對工程量采用全面審核法，按照竣工圖紙，結合施工合同、招投標文件、施工現場情況等，全面細致地審核結算工程數量。

對單價和費用采用重點審核法，尤其是設計變更和現場簽證引起的新增工作項目。首先是資料的真實性、合理性，所有的變更和簽證均需有工程洽商記錄為前提，并明確該變更是由甲方提出的內容增加或標準提高，設計、甲方、監理、施工各方簽字確認，然后由現場工程簽證單來明確調整的具體數量，以此作為結算依據，缺少任何一方確認手續且非甲方原因造成的費用增加均不計入結算。其次是新增項目工程量對應的單價，根據各工作的施工工藝、工序，選套適用定額子目，仔細核實人材機價格和費率的計取。

5.2 竣工驗收后需注意的問題

項目結束后，及時對投資數據進行梳理、分析、指標統計、提煉等工作，編制有關報表，錄入數據庫，為后續工程提供參考和依據?？偨Y分析過程中投資控制的不足之處和優點，并對不足之處優化調整，為以后項目提供更優質的服務。

6 結束語

建設項目投資管理是貫徹在項目立項、設計、招投標、施工及結算審計等不同階段全過程、全方位中，缺一不可。需要不斷地學習，提升道德素養，提高專業能力水平，通過研究并掌握造價管理中合理、先進的理論和方法，根據項目實際情況加以改進、運用，將有限資金合理分配，使項目建設以最經濟的方式回饋最大的經濟效益和社會效益。