房地產項目開發過程中現場施工技術管理要點分析

丁利峰

上海永昕置業有限公司 上海 200021

引言

如今房地產項目開發過程中，最為重要的一點就是規范化管理，某些施工單位會針對具體目標采取規避措施降低意外情況發生概率，加強風險控制力度。若想規范施工管理，則必須注重技術管理，進而使管理水平提升，及時發現管理方面存在的缺陷和技術層面出現的問題，深入探究之后采取彌補措施，以降低對項目造成的影響，確保施工能夠順利進行，提供安全保障。

1 工程概況

該項目位于佘山北基地，西臨貢嘎山路東靠顧涇路，北接業煌路南連士橫路，經過計算項目占地面積約為46811.1m2，建筑總面積為94479.33m2，而地上建筑面積為73079.53m2，地下建筑面積為21399.80m2，該項目包括十余棟住宅、數棟商業建筑、地下停車場以及電站、垃圾房等附屬建筑構成，共有住戶962戶，項目成本為88971.77萬元。

2 周邊地質條件分析

經實地勘察發現，各層地基主要成分是第四紀全新世Q4至晚更新世Q3沉積物，地基由黏性土、粉性土和粉砂等構成，而由于成因、土層結構、物理力學等不同，可分為以下幾個層次，其一是素填土，經了解層土成期較短；其二則是淤泥，主要分布在施工現場東側和南側；其三則是由灰黃色、藍灰色黏土形成，分布在施工現場及周圍各處；其四則是由灰色黏質粉土形成的土層，分布在施工現場各處；其五則是由灰色淤泥質土壤構成，分布在施工現場和周圍；其六是由暗綠色、草黃色粉質黏土形成的土層，分布在各處；其七是由灰綠、草黃色砂質粉土形成的土層。

3 施工場內條件分析

施工單位在場地四側搭建彩鋼板圍墻，實現封閉式施工?？紤]到人員出行以及材料運輸，于現場鋪設主干道。根據有關部門要求，無論是材料存儲區域還是施工道路均為砼硬地坪，同時在材料堆積區域平鋪厚度及標號合適的無筋混凝土，夯實車輛行駛通道并鋪設混凝土，控制厚度，增設雙向鋼筋網。在現場搭建配電室，保證供電正常，從中引出線路與辦公區和施工區相連，依照需求安置分配箱，針對臨時用電采用沿圍墻布設的方式處理，施工現場使用三相四線制電路，以埋地方式在主要位置安置分配箱，架設在墻邊的電纜須做好絕緣措施，專用電箱不得用于它途。夜間施工要保證照明充足，配置數個照明燈[1]。施工用水由接水管引入現場，水表安裝之后與消防水箱連接在一起，同時由高壓水泵處再引出接水管，沿圍墻設置形成供水網絡，并在合適位置預留水龍頭。施工現場消防栓不得少于10處，并為每處消防栓配備軟管，各個樓層安裝消防水龍頭。施工現場進行有組織排水及蓄水，防止積水并采取雨水二次利用措施，現場設置排水設施，施工污水經過處理之后排入指定管道。

4 現場施工技術管理要點

4.1 組織設計內容

對施工單位而言，為保證現場施工安全，成立安全管理小組，充分發揮企業自身具有的優勢，針對施工情況健全檢查制度，加強與各個單位之間的聯系實現聯合管理，采用科學措施提高管理水平，某些較為重要的區域如宿舍、基坑、食堂等更是管理重點，及時發現其中存在的問題，采取針對性解決措施，盡量杜絕安全隱患，依照既定規章安排工作人員值守，落實各項防范措施，保障現場安全。運用新型材料及工藝技術實現目標，技術人員要深入分析施工方案，做出適當調整，避免出現返工等情況而耽誤工程進度，無法在規定時間內完成施工。

施工過程中，管理人員要嚴格按經審批通過的施工方案開展工作，規劃材料種類、數量以及到達施工現場的時間，記錄相關信息內容掌握材料使用情況，明確標識以便后續查找使用。此外定期抽檢材料，以保證其質量滿足設計及規范要求，若未能達到標準則須另行處理，管理過程中做好保管工作，搭建臨時場所存儲材料，禁止將材料堆放于露天環境，落實防腐、防潮措施[2]。記錄材料出庫入庫信息，掌握材料用途，防止施工中出現材料浪費等情況。項目開展使用的設備需具備專業化特征，并且對操作人員能力有嚴格要求，避免因不規范操作導致設備損壞。定期安排技術人員對施工設備進行修繕，處理設備損耗引起的問題。

4.2 施工技術比選

4.2.1 電氣施工技術。電氣系統預埋包括接地裝置安裝、地下引線鋪設、強弱電系統配管連接等，內容復雜工作量較大，涉及項目各個方面；配管質量是決定系統性運行效果的關鍵因素。電氣暗配管是工程不可缺少的一部分，與地面之間的至少保持15cm[3]。在劃分強弱電系統管道時，要考慮對施工造成的影響，采用跨接方式將導線和鍍鋅鋼管連接在一起?，F場圍護墻形態多樣化，分析材料確定特點以此為參考選擇合適的配管方法，盡量減少對墻體結構造成的破壞[4]。防雷接地系統包括結構預埋、屋頂避雷帶安裝等，焊接時為使設備設施更加牢固，要注意對焊接縫隙的處理，不能存在裂縫、虛焊等情況，待焊接區域溫度下降至常溫后，去除藥皮。接地設施、避雷設施等安裝結束后，測試電阻，數值不能超過1歐姆。

橋架安裝主要是在地下室，井道內部等區域施工。支吊架安裝時要考慮橋架水平度，測量施工現場，將數據交由供應商，以此為參考加工材料。根據設計及規范要求進行抗震支吊架的加工及安裝。

4.2.2 鋼筋施工技術。柱、板墻鋼筋捆綁之前，需在其附近搭建腳手架，所有工作人員均以此為平臺進行施工，通過這種方式確保操作人員施工安全。對施工要求進行分析依照施工方案布置豎向鋼筋，確定施工要點，以16mm為標準，若鋼筋直徑超過這一數值則使用電渣壓力焊方式完成連接，若未超過數值則采用綁扎方式。平臺板鋼筋施工之前需搭建排架，平鋪底模，綁扎鋼筋之前確定中心線位置做好相應標記。捆綁過程中要注意相鄰鐵絲形成的形態，八字形效果最佳，可避免網片形態發生變化。

4.2.3 冬季施工技術措施。如果施工現場溫度長時間低于5℃，施工單位則要立即按照冬季要求組織施工，加強關注氣象信息，減少寒流突襲造成的影響。準備保暖物品譬如防凍劑、草包等，為保證施工用水正常，采取保溫措施，施工現場禁止使用明火，宿舍內不能使用電爐等設施。冬季來臨之前，做好防寒工作，施工現場由室外轉入室內，某些項目必須于室外作業，針對這種情況施工單位必須落實御寒等措施。冬季施工對混凝土、砂漿等材料有嚴格要求，為此調配過程中要控制材料比例，利用草包等使混凝土強度等級達到要求。延長保護以及拆模時間，保障施工質量。低溫環境下要做好防火、防寒等工作[5]。冬季施工不得用水澆筑砌塊，不得將受凍嚴重的砌塊用于項目中，使用之前清除其表面凍結物，通過外加劑確定砂漿質量和實用效果。冬季施工使用的部件最好在室內完成制作，如果必須在外界完成焊接要設有擋雪設施，焊接過后接點不能立即與冰雪接觸。如果外界溫度較低，則要針對焊縫采取保暖措施。

4.2.4 夏季施工技術措施?；炷琳{配過程中注意緩凝劑用量，延長混凝土凝結時間，將草包覆蓋在輸送泵管道表面并澆水使其保持濕潤?；炷翝仓Y束后立即落實養護措施，防止混凝土表面出現裂痕。澆搗樓板混凝土時要安排工作人員監督管理，以免未及時收頭影響表面平整度。若水泥水分蒸發速度較快，則要對其硬化進行檢測，加入適量摻劑調整凝結時間，設置的各項參數要滿足要求，保證施工質量。改善施工環境，減少工作量及承受的壓力，避免加班加點作業，確保施工現場通風順暢，落實降溫措施，規避高溫施工，定時發放清涼飲料，以確保施工人員身體健康，防止施工期間出現中暑等情況。

4.3 施工過程管控

由于該項目周圍環境較為復雜，施工過程中會受到場地環境因素制約，施工階段項目整體猶如被困孤島，無交通道路出行不便，這對后續施工而言極為不利。針對這種情況，施工單位對現場進行了勘察，對整體流程做出適當調整，確定關鍵線路及主要干線。與有關單位交流之后，先在施工現場北側設置臨時出入口，待西側市政道路建成通車后再開設正式出入口，滿足了施工各階段的出入要求，減少對施工造成的影響。由于地下車庫位于施工區域中心，將項目一分為二，材料難以運輸，為方便施工結合設計方案，將地下車庫區域分割成不同的模塊，在中心區域設置施工通道，基坑邊坡落實防護措施，正式施工之前編制土方開挖、圍護、降水、監測等專項施工方案，編制結束后交由專家審核，待通過后實施。選用均衡對稱等開挖方式完成地下車庫區域建設。利用該方案不僅可保證施工目標，同時對施工成本投入進行控制，經濟性較好。

5 綜合效益分析

經過多方協調，上述措施及方法落實之后，施工有序進行，施工效率同樣得到提升，項目質量得到保障，通過專業部門驗收，實用效果更佳；施工成本得到控制并且獲得多個質量及文明施工獎項。施工期間問題發生概率有明顯降低，材料利用率較以往相比有所提高，其價值和作用在項目當中得到充分體現，資源浪費等情況得以避免。

6 結束語

結合上述內容可以看出，伴隨我國經濟實力增長，房地產發展迅速。由于當前市場形勢轉變，如今項目開發過程中施工技術管理愈發受到企業重視，企業若想實現長期發展，創造更多經濟效益，必須結合實際情況采取針對性措施，提高施工管理水平，及時發現其中存在的缺陷和問題，采取彌補措施，以保證項目質量。本文以松江區佘山北大型居住社區14A-03A地塊動遷安置房項目為例，對房地產項目開發過程中現場施工技術管理要點進行了深入探究，分析地質情況及施工現場內部條件，闡述技術措施，分析項目收益，最終達到了計劃目的。