淺析房建項目施工總承包合同管理中的造價控制

袁麗娜

甘肅城鄉發展集團置業有限公司 甘肅 蘭州 730030

引言

建設單位想從建設項目中獲取利潤，必須嚴格控制工程造價。眾所周知，工程造價的控制工作貫穿于建設項目的各個環節，房建項目也不例外。建設單位從項目決策、設計階段，再到招投標、施工階段，直至竣工驗收階段，都要做好項目的造價控制工作。本文主要從合同訂立階段入手，分析探討合同中對于項目的造價產生重要影響的條款，并提出相應的訂立原則，以期提高建設單位的利潤，降低建設單位的風險。

1 在合同管理中進行造價控制的重要意義

施工總承包合同是建設項目在施工過程中的最高行為準則。基于此，越來越多的建設單位意識到了合同管理對于造價控制的重要作用。建設單位在擬定合同時，要充分考慮建設項目從開工直至竣工驗收時所能預見的各種風險，全面把控造價，盡可能地將各種不確定性化解在事前。這就需要建設單位的管理者有較為豐富的實際操控經驗，能夠全面考慮材料的市場價格以及政策的變化和指導價的調整，考慮施工總承包的范圍，考慮暫估價以及甲控乙供等影響項目造價的因素[1]。

2 合同管理的造價控制要點

2.1 施工總承包、分包范圍的劃分

施工總承包單位一般可以實施項目的主體結構工程，但房建項目所涵蓋的專業工程種類較多，施工總承包單位不可能做到各方面精通，因此，施工總承包單位會經建設單位同意后將專業性較強的工程再行分包給各專業分包單位，如此一來便會增加建設單位的工程造價。除此之外，有些需二次深化設計的工程無法準確計算招標控制價，建設單位在進行施工總承包單位招標時，往往將這些工程采用暫估價的形式列入在總承包范圍里，從而失去了在項目施工階段控制工程造價的主動性。

綜合以上考慮，建議可以根據實際情況將專業性較強及需二次深化設計的工程，如：室外景觀工程、精裝修工程（如有）、消防通風工程（含消火栓系統、噴淋系統、火災報警系統、火災監控及防火門監控）、小區高壓配電室及電梯工程進行分包，由建設單位招標并與分包單位簽訂分包合同。一方面，分包招標可以避免施工總承包單位將專業工程轉發給分包單位，有效降低工程造價。另一方面，分包招標是在二次深化設計圖紙完善時進行的，相比專業工程暫估價，更能準確確定招標控制價，規避風險，控制工程造價。需要注意的是，建設單位應在合同中約定專業分包與施工總承包的施工界面。

2.2 暫估價的確定

上文提到建設單位在招標時應盡量避免采用暫估價，但在實際操作中，有些專業工程與施工總承包單位施工的主體工程關系緊密，如列入分包范圍，不利于質量把控，而暫估價在施工總承包合同的范圍內，能夠充分調動施工總承包單位的積極性，可有效控制工程質量。如：基坑支護工程需二次深化設計，且與主體施工過程聯系緊密，此類工程不建議分包，建議列入施工總承包合同專業工程暫估價。

還有一些專業工程的主材用量較大，雖然有指導價，但指導價與市場價差距較大，且與主體施工過程聯系緊密，如：防水工程，如果列入專業工程暫估價，通過二次招標的方式確定專業分包單位，既能降低工程造價，還能避免與主體工程脫節造成的質量問題。

對于工程質量和整體效果影響較大，但在施工階段其標準、規格可能會改變，且指導價中沒有列出的材料設備不適用于甲控乙供的方式，建議列入暫估價，如：將單元門、入戶門、潔具、櫥柜、木質地板等列入材料暫估價。

2.3 甲控乙供模式的應用

建設單位對價值高、數量大、對項目安全生產運行、效果等影響較大的材料、設備要嚴格控制質量，由于同等規格產品與品牌在市場中的價格差異很大，而施工總承包單位為獲取高額利潤，采購的材料、設備往往無法滿足建設單位的需求。

針對這種現狀，建議建設單位在訂立合同時，將影響工程質量的材料、設備指定品牌、廠家或標準，不但可以有效防止施工總承包單位以次充好，還可以避免將此類材料設備列入暫估價之后出現的二次招標等情況，從而影響項目進度。甲控乙供材料、設備可以依據以下原則確定：

（1）有指導價，市場價與指導價差距不大的材料、設備，如：商品混凝土、鋼筋、水泥等大宗材料。

（2）有指導價，市場價與指導價差距較大，但總用量不大的材料、設備，如：斷橋隔熱鋁合金窗、防火門、墻面磚、花崗巖、乳膠漆等。

（3）無指導價，但可通過指定品牌控制材料、設備的質量，招標時由投標單位自主報價，建設單位應在施工總承包合同中約定該類材料設備不再調整價差，如：真石漆、環氧地坪漆、柴油發電機、監控系統、車庫管理系統等[2]。

3 合同管理中進行造價控制應注意的事項

3.1 暫估價應注意的事項

對于依法必須招標的暫估價項目，建設單位要充分考慮自己的權責、利益等，采用《建設工程施工合同》中適用于本單位、本項目的約定方式進行采購。

必須招標的暫估價項目結算時，有指導價的按指導價進行調差，予以調整的浮動范圍按施工總承包合同約定執行。沒有指導價的以施工總承包單位的投標報價為準，結算時不予調整。

不屬于依法必須招標的暫估價材料、設備經施工總承包單位、監理單位及建設單位確認價格后，按確認的價格及相關規定進行調整。

3.2 甲控乙供應注意的事項

由于各地有指導價的材料、設備以及市場行情均有較大差異，因此，甲控乙供材的約定要視項目所在地的具體情況而定。還應當注意的是，甲控乙供材需經建設單位選樣并確定品牌、廠家后，施工總承包單位方可采購。有指導價的材料設備按指導價進行調差，合同中應約定予以調整的浮動范圍，沒有指導價的由施工總承包商自主考慮風險進行報價，結算時不予調整。

4 結束語

當然，房建項目的施工總承包合同具有很強的系統性、綜合性，涉及造價控制的因素眾多，需要管理者有較為綜合的專業知識及豐富的項目經驗，認真研究合同條款中的每一個關鍵細節，爭取在事前控制項目造價，降低建設單位的風險。