高層多業主建筑消防安全管理模式探討

■ 張磊 北京市昌平區消防救援支隊

由于現代社會經濟的快速發展，各類社會資源不斷涌向城市群之中，各種社會機會的增長驅使人們產生跨區域性的流動，這種現象使得高層住宅成為越來越多人的選擇目標，但是高層建筑雖具有一定的優點，弊端也不容小覷，人員稠密、業主多、可燃物多且處理復雜困難等因素一再成為困擾高層建筑消防工作的一個重要課題。為了最大限度保障居民住宅安全，防止火災事故的發生，相關人員要調度好各方資源，切實維護好高層多業主建筑的消防安全。

一、關于高層多業主建筑的發展現狀

從高層多業主建筑的發展現狀來看，主要體現在如下幾個方面：首先是業主多的問題。在高層多業主建筑中存在著多個業主，這些業主之間不存在必然的交集與聯系，各業主負責不同的事項，這里包括但不限于有私人業主、國有企業以及法人單位等復雜的歸屬單位成分。而且，在公共建筑中每幢樓大概會有五到幾十個業主，產權分割較多，其中存在的利益關系較難協調，造成高層多業主建筑常常出現無人負責看管的情況。其次，是功能復雜的問題。在一幢公共建筑中，往往遍布著各種各樣的服務性單位，這都是基于社會第三產業的快速產生與運作而在居住建筑中衍生出來的一種現象，通常在一幢建筑中會同時出現例如KTV、賓館、銀行、辦公場所等多種類型的場所，由于不同類型的場所需要按照不同的消防安全管理標準進行運行和發展，所以會給后期的消防安全管理工作帶來一定程度上的不便和困擾。最后，是建筑時間跨度長的問題。在我們國家，各建筑在不同時間段建設會有不同的消防法規來約束，且不同時期國家關于公共建筑的設計防火規范也在不斷進行修訂，為此，不同時間竣工的高層多業主建筑會按照不同的監管規范來進行消防管理，不能有效進行整合與監管。

二、高層多業主建筑中存在的問題

（一）內部消防設備不完善

從近年來各建筑樓層消防設施的完好性排查工作來看，多數建筑樓層中設有的消防設備存在著不同程度上的損壞與缺失，尤其是那些年代已久的建筑中，常常會有大量的消防設施被嚴重損壞，例如高層建筑中樓道里的應急照明系統、自動噴淋系統、防排煙系統、自動報警裝置以及各樓層配備的消防栓等消防安全管理系統損壞率高。同時，建筑樓層中疏散通道中設有的防火門、防盜門也經常被破壞，給消防安全管理工作帶來極大的不便。

（二）消防安全管理模式混亂

在高層多業主建筑中，一部分老舊建筑一旦消防設施出現了問題，因年代久遠維修難度較大，設施所需維護資金不容易落實，使得許多高樓消防設施常年無人看管與維護，存在著巨大的隱患。此外，很多業主單位因為資金的缺少無法對消防設施系統進行定期檢測，出現故障時只能通過其他方式進行救急，或通過承包、租賃等方式維護建筑中的消防設施，但由于這種方式關系容易混亂，消防安全職責劃分不明確，使得消防安全管理工作出現無人負責、無人看管的境地。就整個消防安全管理體系來看，高層建筑中單一產權要好過于多產權的建筑管理模式，委托各建筑中物業統一管理要比由多個業主無物業管理的高層建筑要好。

（三）消防管理人員不足

在高層建筑中，消防安全管理人員存在頻繁調動、流動性較大的情況，對于消防設施日常維護與檢測工作了解不到位，部分物業管理單位工作人員自身能力不足無法熟練控制好消防控制室內的設備，導致每日的值班與巡查規定得不到有效的、落實。其次，我國對消防安全管理職業技能的鑒定培訓工作存在較為落后的情況，很多管理人員得不到與時俱進的培訓，上崗存在無證值班的現象，這些都會為以后的消防任務帶來不小的麻煩。

三、做好高層多業主建筑消防安全管理的相關措施

（一）建立健全消防安全監督管理體系

健全高層多業主建筑消防安全管理工作的組織領導機制，在日常的消防安全治理過程中，城管、物業、電力等負責單位要形成監管小組，合力推進消防安全管理各項工作的落實。其次，當地的政府部門要負責起高層多業主建筑消防安全管理的維護排查事項，將其納入到年度消防安全生產責任制考核的項目當中，按照不同市區劃分逐級簽訂責任書，保證高層多業主建筑消防安全責任的有效落實。最后，物業管理部門要對具有多產權的高層建筑消防安全管理加強核實，互相簽訂《消防安全責任書》，以此來對建筑樓層中的多個業主、物業、多產權建筑的使用單位進行職責上的明確分工，建立起全方位的監督管理消防安全責任系統。

（二）由點及面地推進整治工作

針對不同地方建筑樓層消防安全的監管，首先要做好試點工作，通過對所要負責監管的市區進行整體規劃，分地段進行試點推廣，穩步實現對整個市區高層多業主建筑消防安全的管理監督工作。其次是要聯合各個部門進行分類管理，利用好各方有利資源推進公安、質檢等部門的專項監管效度，從而形成多元化的監督體系，合力解決建筑消防安全問題。最后要緊抓重點，做好樓區的消防安全排查工作，根據新舊結合的原則有序推進建筑樓層的分類管理，對于那些使用年代較為久遠的高層建筑要做好公共區域的安全排查管理工作，及時有效消除隱患，加強消防設施的維護保養。

（三）創新消防安全長效管理模式

加大推廣高層多業主建筑消防安全工作的外包服務項目，預付好資金，定期做好消防設施的維護工作，要緊跟時代前沿，利用先進的科學技術，創新建筑消防安全監管模式，通過互聯網技術與各大研究院、企業進行合作，共同設計研究有助于收集數據、匯報建筑最新信息以及可以及時反饋預警安全事故的科技系統，提高對樓層火災突發事故的應急能力。

（四）加大消防安全宣傳力度

要加大對消防安全知識的宣傳力度，利用網絡平臺或深入社區樓宇開展消防安全宣傳活動，提高對消防控制室值班人員的應急處理能力的培訓力度，并定期組織好宣傳小組為小區各用戶分發消防安全的小冊子，提高人們應對建筑火災事故的消防意識。其次，是要提升城市消防救援的基礎設施建設以及實地救援的實踐水平，出臺相關文件完善高層建筑應對火災事故的救援機制，做好應急演練工作的安排，加大對當地消防設備的專項檢測與維護，不斷提升高層多業主建筑預防火災事故的綜合效能。

四、結語

綜上所述，伴隨著社會經濟文化的迅猛發展，我國公民更加重視對建筑消防安全系統方面信息的關注與了解，針對這種社會趨勢，高層多業主建筑消防安全管理的標準要求也在隨著這些呼聲不斷提高，不斷完善建筑消防安全管理體制，科學地分析問題中存在的根本原因，一步步探索有利于建筑消防安全管理的新型監管模式，從而更好地保障公民的人身財產安全，以減少不必要的損失。