“滬C戶口”要來了？

萬宏蕾

上海松江佘山附近的住宅小區(qū)（丁汀/攝）

近日，上海“五個新城”建設(shè)廣受關(guān)注。3月初，上海市人民政府印發(fā)《關(guān)于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設(shè)工作的實施意見》（以下簡稱《意見》），支持嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城規(guī)劃建設(shè)，明確到2035年，五個新城各集聚100萬左右常住人口，基本建成長三角地區(qū)具有輻射帶動作用的綜合性節(jié)點城市。文件中最引人注意的，就是“探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策”。

“這意味著，五個新城未來極有可能會形成獨立的購房政策和房地產(chǎn)模式。”滬上知名財經(jīng)評論人孫金華告訴《瞭望東方周刊》。

1月27日，上海市長龔正在記者招待會上提到，要加快形成“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉(zhuǎn)型”空間新格局。其中，“新城發(fā)力”是重中之重。

2月18日，上海市委書記李強實地調(diào)研“五個新城”建設(shè)并主持召開座談會，指出推進“五個新城”建設(shè)是上海面向未來的重大戰(zhàn)略選擇，要加快落地落實。

“這是一次前所未有的新城建設(shè)。”孫金華說。

不再是配套居住地

攤開上海地圖，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五大新城宛如一串珍珠，環(huán)繞在上海中心城區(qū)周邊。新城通過軌道交通與主城區(qū)相連，又能輻射更為廣闊的長三角腹地。

事實上，上海的新城規(guī)劃一直在動態(tài)調(diào)整中。

1959年，上海處在大力發(fā)展工業(yè)化城市的階段，當(dāng)時的城市規(guī)劃編制了閔行、吳涇、安亭、嘉定、松江五個衛(wèi)星城的具體規(guī)劃。

2001年1月，上海市出臺《關(guān)于上海市促進城鎮(zhèn)發(fā)展的試點意見》，明確提出松江新城、朱家角、安亭等九個中心鎮(zhèn)的建設(shè)。同年，《上海市城市總體規(guī)劃》確定上海市域中心城區(qū)、新城、中心鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)的四級城鎮(zhèn)體系。

2004年11月，上海市政府發(fā)表《關(guān)于切實推進“三個集中”加快上海郊區(qū)發(fā)展的規(guī)劃綱要》，臨港新城、嘉定新城含安亭成為城鎮(zhèn)體系中的二級城鎮(zhèn)。

進入“十二五”期間，上海新城規(guī)劃調(diào)整為建設(shè)七個郊區(qū)新城，分別為嘉定新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城、金山新城和崇明城橋新城。

最新的《意見》提出，五個新城是上海推動城市組團式發(fā)展，形成多中心、多層級、多節(jié)點的網(wǎng)絡(luò)型城市群結(jié)構(gòu)的重要戰(zhàn)略空間。

“這次新城建設(shè)與以前郊區(qū)新城有很大區(qū)別，傳統(tǒng)的新城往往是‘睡城，也就是人口在城市中心區(qū)工作，在郊區(qū)居住，但‘十四五期間上海的五個新城，其定位是獨立城市，要實現(xiàn)職住平衡。”復(fù)旦大學(xué)社會發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)說。

這就意味著，“五個新城不再是上海市中心的配套居住地，而是跳出‘上海郊區(qū)的名頭，和長三角城市群其余40多個城市一起參與城市合作與競爭。”孫金華說。

精準(zhǔn)式吸引

目前，嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯的常住人口在228萬左右。根據(jù)規(guī)劃，到2025年，五個新城常住人口總規(guī)模達(dá)到360萬左右，新城所在區(qū)的GDP總量達(dá)到1.1萬億元;到2035年，5個新城各集聚100萬左右常住人口。“增量空間巨大”，孫金華說。

這樣的背景下，五個新城的快速發(fā)展勢必需要更多人才引進。

人才政策，正是此輪新城政策最大的亮點之一。通過縮短新城“居轉(zhuǎn)戶”年限、應(yīng)屆生落戶優(yōu)先、上海居住證專項加分等精準(zhǔn)措施，降低門檻，導(dǎo)入對口人才。與外環(huán)車牌類似，五個新城剛好都在外環(huán)外，降低落戶門檻后的戶口也被坊間戲稱為“滬C戶口”。

“針對定向產(chǎn)業(yè)降低落戶門檻，五大新城在招攬人才方面誠意十足。”孫金華分析，“可以看出，五大新城對長三角人才的吸引力會很大。”

也有人擔(dān)心，五個新城的門檻放寬，會不會“吸血”長三角區(qū)域其他城市？

“這種擔(dān)心大可不必。”孫金華說，“五個新城吸引人才的政策是非常靈活的，一方面要看職業(yè)和新城的匹配程度;另一方面政策余度比較大，如果來的人太多，自然可以通過提升門檻來調(diào)整。”

五大新城各有產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點，“定位不同，產(chǎn)業(yè)不同，崗位不同，人才政策也不同，”孫金華說，“這就叫精準(zhǔn)吸引”。

新城規(guī)劃中，產(chǎn)城融合是基本要求，職住平衡是重要考量。

或形成獨立的購房模式

比起精準(zhǔn)定位的人才政策，更多人關(guān)心的是，新政中提到的“差異化的購房資格”到底會怎么調(diào)整？

對此，多位滬上房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的共識是，“目前具體政策還沒有明確，但極有可能會參考臨港新片區(qū)的做法。”

臨港新片區(qū)的“三年一倍”社保等于其他地區(qū)的“三年兩倍”社保，這一措施被坊間戲稱為“半價落戶”。另外，臨港上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)非本市戶籍人才購房資格由居民家庭調(diào)整為個人，使得過去外地單身不能買房的禁令在上海自貿(mào)區(qū)新片區(qū)有所松動，且社保繳納年限由5年縮至3年。

這意味著，“婚姻狀態(tài)和社保年限，這兩個嚴(yán)格的資格限制，在臨港新片區(qū)都得到了釋放。”孫金華說。

從這個意義上，滬上房地產(chǎn)界普遍認(rèn)為，臨港新片區(qū)很可能是五大新城房地產(chǎn)政策的“先行示范區(qū)”。

“值得注意的是，未來五個新城購房資格的放松一定是建立在工作和社保必須在五個新城內(nèi)，其他地區(qū)的人想要鉆空子很難。”孫金華說。“未來上海市中心，基本沒有太多可開發(fā)的土地資源了，接下來的10到20年，主要的經(jīng)濟增長點都會在浦東‘金色中環(huán)發(fā)展帶和五個新城中。”孫金華分析。

上海整體的土地供應(yīng)是呈收縮狀態(tài)的，但五大新城未來的土地供應(yīng)量，則在一定時期內(nèi)呈現(xiàn)增加趨勢。

2021年初，上海市住建委、上海市房管局等8部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，文件提到上海將完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。

“土地供應(yīng)多了，五個新城的住房供求關(guān)系會相對比較均衡，房子的價值絕對是有，但不會大漲，否則就丟了建設(shè)新城的初心。”孫金華分析。

“新城規(guī)劃中，產(chǎn)城融合是基本要求，職住平衡是重要考量。相對中心城區(qū)，五個新城需要更好的公共服務(wù)資源、營商環(huán)境，以更好的幸福感體驗來吸引人口。”上海交通大學(xué)中國城市治理研究院教授陳杰分析。

“一旦五大新城能夠擁有差異化的購房政策，包括落戶，購房資格，土地供應(yīng)，那它們離獨立城市，其實已經(jīng)不遠(yuǎn)了。”孫金華說。