農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍測量及入庫方法研究

莊 明

（蘇州工業(yè)園區(qū)測繪地理信息有限公司，江蘇蘇州 215027）

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍測量主要涉及建設(shè)用地權(quán)籍調(diào)查和不動產(chǎn)房屋測量，充分利用公司已有的軟、硬件平臺，參照權(quán)籍數(shù)據(jù)庫建設(shè)的相關(guān)技術(shù)規(guī)范，建設(shè)農(nóng)村房地一體數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)農(nóng)村權(quán)籍調(diào)查成果報告的圖形、權(quán)屬、相關(guān)檔案等信息一體化儲存、管理與應(yīng)用。本文主要以江蘇省蘇州市相城區(qū)約1 000戶不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查為例，總結(jié)經(jīng)驗，為相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)籍測量與入庫工作提供借鑒。

1 農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍測量方法

農(nóng)村地籍調(diào)查中，針對農(nóng)村房屋實際情況，實地調(diào)查農(nóng)村宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地地上建筑物和構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)狀況，結(jié)合地籍測量并開展房屋面積測量。該項工作因涉及后續(xù)不動產(chǎn)發(fā)證，故采用解析法進行外業(yè)測量。

1.1 資料收集

聯(lián)系當?shù)赝恋毓芾硐嚓P(guān)部門，收集與農(nóng)村建設(shè)用地有關(guān)的相關(guān)文件、技術(shù)規(guī)程、規(guī)定；收集能用于農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的底圖：地形圖、土地利用現(xiàn)狀圖、大比例尺影像資料等；收集當?shù)氐目刂凭W(wǎng)點資料；收集調(diào)查區(qū)內(nèi)的各種用地資料和建筑物、構(gòu)筑物的產(chǎn)權(quán)資料等，將收集的資料匯總整理，在外業(yè)調(diào)查前完成工作地圖，主要包括影像、地形、歷史權(quán)籍資料等，方便外業(yè)核對。

1.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986—2000）以及當?shù)氐南嚓P(guān)房產(chǎn)測量規(guī)程和要求，調(diào)查房產(chǎn)建筑層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、規(guī)劃批準用途以及建筑實際使用用途，核查房產(chǎn)面積是否規(guī)劃批建一致等；對于農(nóng)村房屋中的一房多戶，應(yīng)確定房屋分戶界址和權(quán)屬情況，如相關(guān)資料無法直接確認界址，需要現(xiàn)場指界的，應(yīng)組織房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)人現(xiàn)場指界，明確個戶界址，現(xiàn)場確認簽字。

1.3 不動產(chǎn)權(quán)籍測量

本文主要采用GPS+三維激光移動測量系統(tǒng)+人工檢核，三維激光移動測量系統(tǒng)獲取三維激光點云及影像數(shù)據(jù)，通過內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)采集軟件，可以基于點云、全景快速采集提取權(quán)屬界線坐標和房屋分層輪廓圖，且外業(yè)采集時不需要人工觀測，可以利用儀器采集時間做權(quán)籍的調(diào)查，降低外業(yè)工作強度，將外業(yè)測量工作，帶到內(nèi)業(yè)處理完成，在總體上縮短工期，降低成本。在與傳統(tǒng)全站儀或RTK作業(yè)方式效率對比上，可以提高3～4倍。

外業(yè)掃描時應(yīng)提前準備好儀器、工作底圖，設(shè)置好掃描參數(shù)后建立掃描，并在底圖上記錄站號，控制點位置，一般一片小自然村區(qū)域內(nèi)保證有4個均勻分布的控制點。掃描儀工作時應(yīng)避開夏天12：00～15：00高溫天氣，駕站視野開闊，站與站之間不宜超過20 m，相鄰站之間有共同的地物特征點，保證各站數(shù)據(jù)能夠順利拼接，內(nèi)業(yè)點云數(shù)據(jù)自動配準，輸入控制點坐標，生成PTS文件點云劃線，構(gòu)面分層，生成不動產(chǎn)分層分戶圖。采集的點云模型如圖1所示。

圖1 三維點云模型

2 農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍入庫方法

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍入庫，就是將調(diào)查的權(quán)籍信息以及不動產(chǎn)的面積數(shù)據(jù)，錄入不動產(chǎn)權(quán)籍庫，為后期辦理不動產(chǎn)證提供數(shù)據(jù)來源。由于測量的戶數(shù)較多，建筑占地面積和實際建筑面積不一致，利用現(xiàn)有的軟件逐個宗地逐個建筑的量取面積，效率較低。量取注記的面積無法為成果的入庫提供相應(yīng)的接口。

結(jié)合實際生產(chǎn)過程的規(guī)律，本人在軟件MicroStation V8i下二次開發(fā)，完成了農(nóng)村建設(shè)用地不動產(chǎn)面積的批量采集，表格的批量輸出以及為ArcGIS入庫創(chuàng)建相應(yīng)的接口，為項目1 100多戶不動產(chǎn)面積采集工期，縮短約20多個工作日。

2.1 圖形整理

將內(nèi)業(yè)處理，繪制好的DGN圖形，按照宗地紅線劃分，分別編寫幢號，按照建筑的層數(shù)分層注記幢號，添加權(quán)屬主以及門牌號信息，將這些信息放置在規(guī)定的DGN圖層中，核查是否存在重復(fù)注記以及重復(fù)圖形。

2.2 批量采集面積、注記權(quán)屬信息

將整理好的DGN圖形，通過選擇集或整個圖形，根據(jù)繪制的分層分戶圖，讀取相應(yīng)圖形中的幢號以及圖形的所在圖層，統(tǒng)計出面積、層數(shù)等，將面積和建筑的房屋屬性注記在圖形中心及將宗地內(nèi)的所有建筑和相應(yīng)的屬性，以XDATA擴展屬性的方式寫入宗地紅線內(nèi)。部分程序代碼如圖2所示。

圖2 部分程序代碼

分層分戶圖及批量注記成果如圖3所示。

圖3 分層分戶圖及批量注記成果

2.3 入庫轉(zhuǎn)換

因不動產(chǎn)權(quán)籍入庫的圖形（按照建筑占地輪廓）與不動產(chǎn)面積計算的圖形不一致，兩者之間只有宗地紅線是一致的，故需要宗地紅線作為中間量，通過宗地紅線找建筑，通過建筑找幢號，將宗地紅線內(nèi)的各幢屬性仍然按照XDATA擴展屬性寫入建筑單體圖形中，完成此步操作后，可按照宗地紅線批量導(dǎo)出不動產(chǎn)面積表。

按照以上步驟處理好的DGN文件圖形，存儲為DWG格式文件，然后通過FME（feature manipulate engine）軟件，將含有XDATA擴展屬性的DGW圖形，通過一一對應(yīng)的字段，批量轉(zhuǎn)換到ArcGIS庫文件中。Arcgis入庫單體的屬性如圖4所示。

圖4 Arcgis入庫單體的屬性

2.4 成果輸出

通過成果輸出程序，將圖形中宗地紅線內(nèi)的建筑擴展屬性按照當?shù)靥峁┑南嚓P(guān)圖件表格樣式，導(dǎo)出為excel表格，通過權(quán)籍數(shù)據(jù)庫導(dǎo)出圖幅和宗地代碼excel表格，按照坐落和權(quán)利人匹配合并表格。

房產(chǎn)坐落蘇州市相城區(qū)陽澄湖生態(tài)休閑旅游度假區(qū)蓮花村華榮甸28號，宗地代碼320507118110JC00010，圖件樣表格式如表1所示。

表1 房屋狀況表

3 結(jié)語

基于農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍測量項目，解決傳統(tǒng)全站儀數(shù)據(jù)采集效率較低的問題，采用三維激光移動測量系統(tǒng)數(shù)據(jù)采集，能夠更高效的完成較大面積的農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍工作，滿足精度要求，可行性強。通過二次開發(fā)的工具，批量完成不動產(chǎn)權(quán)籍和不動產(chǎn)面積屬性的內(nèi)業(yè)采集入庫工作，縮短了項目工期，有較強的推廣價值。