農村不動產權籍測量及入庫方法研究

莊 明

（蘇州工業園區測繪地理信息有限公司，江蘇蘇州 215027）

農村不動產權籍測量主要涉及建設用地權籍調查和不動產房屋測量，充分利用公司已有的軟、硬件平臺，參照權籍數據庫建設的相關技術規范，建設農村房地一體數據庫，實現農村權籍調查成果報告的圖形、權屬、相關檔案等信息一體化儲存、管理與應用。本文主要以江蘇省蘇州市相城區約1 000戶不動產權籍調查為例，總結經驗，為相關的不動產權籍測量與入庫工作提供借鑒。

1 農村不動產權籍測量方法

農村地籍調查中，針對農村房屋實際情況，實地調查農村宅基地和農村集體建設用地地上建筑物和構筑物的產權狀況，結合地籍測量并開展房屋面積測量。該項工作因涉及后續不動產發證，故采用解析法進行外業測量。

1.1 資料收集

聯系當地土地管理相關部門，收集與農村建設用地有關的相關文件、技術規程、規定；收集能用于農村不動產權籍調查工作的底圖：地形圖、土地利用現狀圖、大比例尺影像資料等；收集當地的控制網點資料；收集調查區內的各種用地資料和建筑物、構筑物的產權資料等，將收集的資料匯總整理，在外業調查前完成工作地圖，主要包括影像、地形、歷史權籍資料等，方便外業核對。

1.2 不動產權籍調查

依據《房產測量規范》（GB/T 17986—2000）以及當地的相關房產測量規程和要求，調查房產建筑層數、建筑結構、建成年份、規劃批準用途以及建筑實際使用用途，核查房產面積是否規劃批建一致等；對于農村房屋中的一房多戶，應確定房屋分戶界址和權屬情況，如相關資料無法直接確認界址，需要現場指界的，應組織房屋產權相關人現場指界，明確個戶界址，現場確認簽字。

1.3 不動產權籍測量

本文主要采用GPS+三維激光移動測量系統+人工檢核，三維激光移動測量系統獲取三維激光點云及影像數據，通過內業數據采集軟件，可以基于點云、全景快速采集提取權屬界線坐標和房屋分層輪廓圖，且外業采集時不需要人工觀測，可以利用儀器采集時間做權籍的調查，降低外業工作強度，將外業測量工作，帶到內業處理完成，在總體上縮短工期，降低成本。在與傳統全站儀或RTK作業方式效率對比上，可以提高3～4倍。

外業掃描時應提前準備好儀器、工作底圖，設置好掃描參數后建立掃描，并在底圖上記錄站號，控制點位置，一般一片小自然村區域內保證有4個均勻分布的控制點。掃描儀工作時應避開夏天12：00～15：00高溫天氣，駕站視野開闊，站與站之間不宜超過20 m，相鄰站之間有共同的地物特征點，保證各站數據能夠順利拼接，內業點云數據自動配準，輸入控制點坐標，生成PTS文件點云劃線，構面分層，生成不動產分層分戶圖。采集的點云模型如圖1所示。

圖1 三維點云模型

2 農村不動產權籍入庫方法

農村不動產權籍入庫，就是將調查的權籍信息以及不動產的面積數據，錄入不動產權籍庫，為后期辦理不動產證提供數據來源。由于測量的戶數較多，建筑占地面積和實際建筑面積不一致，利用現有的軟件逐個宗地逐個建筑的量取面積，效率較低。量取注記的面積無法為成果的入庫提供相應的接口。

結合實際生產過程的規律，本人在軟件MicroStation V8i下二次開發，完成了農村建設用地不動產面積的批量采集，表格的批量輸出以及為ArcGIS入庫創建相應的接口，為項目1 100多戶不動產面積采集工期，縮短約20多個工作日。

2.1 圖形整理

將內業處理，繪制好的DGN圖形，按照宗地紅線劃分，分別編寫幢號，按照建筑的層數分層注記幢號，添加權屬主以及門牌號信息，將這些信息放置在規定的DGN圖層中，核查是否存在重復注記以及重復圖形。

2.2 批量采集面積、注記權屬信息

將整理好的DGN圖形，通過選擇集或整個圖形，根據繪制的分層分戶圖，讀取相應圖形中的幢號以及圖形的所在圖層，統計出面積、層數等，將面積和建筑的房屋屬性注記在圖形中心及將宗地內的所有建筑和相應的屬性，以XDATA擴展屬性的方式寫入宗地紅線內。部分程序代碼如圖2所示。

圖2 部分程序代碼

分層分戶圖及批量注記成果如圖3所示。

圖3 分層分戶圖及批量注記成果

2.3 入庫轉換

因不動產權籍入庫的圖形（按照建筑占地輪廓）與不動產面積計算的圖形不一致，兩者之間只有宗地紅線是一致的，故需要宗地紅線作為中間量，通過宗地紅線找建筑，通過建筑找幢號，將宗地紅線內的各幢屬性仍然按照XDATA擴展屬性寫入建筑單體圖形中，完成此步操作后，可按照宗地紅線批量導出不動產面積表。

按照以上步驟處理好的DGN文件圖形，存儲為DWG格式文件，然后通過FME（feature manipulate engine）軟件，將含有XDATA擴展屬性的DGW圖形，通過一一對應的字段，批量轉換到ArcGIS庫文件中。Arcgis入庫單體的屬性如圖4所示。

圖4 Arcgis入庫單體的屬性

2.4 成果輸出

通過成果輸出程序，將圖形中宗地紅線內的建筑擴展屬性按照當地提供的相關圖件表格樣式，導出為excel表格，通過權籍數據庫導出圖幅和宗地代碼excel表格，按照坐落和權利人匹配合并表格。

房產坐落蘇州市相城區陽澄湖生態休閑旅游度假區蓮花村華榮甸28號，宗地代碼320507118110JC00010，圖件樣表格式如表1所示。

表1 房屋狀況表

3 結語

基于農村不動產權籍測量項目，解決傳統全站儀數據采集效率較低的問題，采用三維激光移動測量系統數據采集，能夠更高效的完成較大面積的農村不動產權籍工作，滿足精度要求，可行性強。通過二次開發的工具，批量完成不動產權籍和不動產面積屬性的內業采集入庫工作，縮短了項目工期，有較強的推廣價值。