產(chǎn)城融合視角下工業(yè)園建設(shè)對周邊房價影響

李長江 黃茜 張熙 羅達(dá) 徐航

摘要：自改革開放以來，我國的社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開我國的工業(yè)產(chǎn)業(yè)的不斷成熟，這也得益于我國在經(jīng)濟(jì)建設(shè)之初就深刻的認(rèn)識到了工業(yè)對于一個國家的重要性并在全國各地以設(shè)立工業(yè)園區(qū)的方式進(jìn)行工業(yè)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)行，工業(yè)的迅速發(fā)展為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)也帶來了發(fā)展契機(jī)，很多地方的經(jīng)濟(jì)因工業(yè)而繁榮，但是另外一方面，隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式的一些弊端也開始展現(xiàn)出來.工業(yè)園區(qū)排放的污水、廢氣、噪音等問題對周邊的居民的生活會造成影響，從而可能會對影響周邊商品房的價格造成影響。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)城融合;工業(yè)園房價

一、引言

近些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展，又出現(xiàn)了“造城運(yùn)動”，很多行業(yè)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)空心化現(xiàn)象愈演愈烈，這兩種現(xiàn)象互相交織，造成資源嚴(yán)重浪費(fèi)，也對環(huán)境造成極大破壞。十八大以來，國家提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，推動產(chǎn)業(yè)與城市融合協(xié)調(diào)發(fā)展。產(chǎn)城融合是進(jìn)入城鎮(zhèn)化、工業(yè)化階段的發(fā)展需要，城鎮(zhèn)化的發(fā)展必須突出當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)特色，激發(fā)城鎮(zhèn)社區(qū)這一結(jié)構(gòu)單元活力，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)的城市轉(zhuǎn)型。

二、產(chǎn)城融合的內(nèi)涵

產(chǎn)城融合是針對產(chǎn)城分離而提出的一種發(fā)展思路，注重產(chǎn)業(yè)與城市融合發(fā)展，以城市為載體，產(chǎn)業(yè)為支撐，推動城市更新與功能完善。城市的內(nèi)涵應(yīng)該既有產(chǎn)業(yè)又有城市，產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的動力基礎(chǔ)，城市是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺，城市與產(chǎn)業(yè)是互相發(fā)展、互為促進(jìn)。隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在不斷轉(zhuǎn)型升級，社會生產(chǎn)空間與生活空間的聯(lián)系愈加緊密，產(chǎn)城與城市融合有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式快速轉(zhuǎn)變，推動產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新升級，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主體從單一的生產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式向生產(chǎn)、服務(wù)﹑消費(fèi)的多元化發(fā)展，從而促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)功能與空間的統(tǒng)籌發(fā)展，提升城市發(fā)展活力。

產(chǎn)城融合是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動的實現(xiàn)路徑，有欠妥當(dāng)。這是因為：如果一座城市以旅游業(yè)之類的生活性服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)并且實現(xiàn)了產(chǎn)城融合，它并不能反映工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的良性互動關(guān)系;相反，如果工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動，則這座城市可實現(xiàn)第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)、居民、城市載體的協(xié)調(diào)融合，即產(chǎn)城融合。所以說，它是工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動的邏輯結(jié)果，可以用它檢驗一座以工業(yè)為基礎(chǔ)的城市的工業(yè)化與城市化是否以及在多大程度上實現(xiàn)了良性互動。

三、研究內(nèi)容

目前在對產(chǎn)城融合的認(rèn)識上存在一些偏差，一個典型的表現(xiàn)是不顧工業(yè)園（包括以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、綜合保稅區(qū)、出口加工區(qū)、工業(yè)集中區(qū)等）存在的污染和安全隱患，在空間布局上將城市服務(wù)功能區(qū)植入生產(chǎn)功能區(qū)內(nèi)部或緊臨區(qū)域，試圖將工業(yè)園從單一生產(chǎn)功能區(qū)打造成產(chǎn)城融合的“城市綜合功能區(qū)”，結(jié)果適得其反—產(chǎn)城融合是針對“孤島”和“空城”提出的，它是“工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動”（十八大報告語）的重要實現(xiàn)路徑，但在這種做法下建成的服務(wù)功能區(qū)卻成為新的“空城”。此類實踐上的錯誤做法，究其原因，在于對產(chǎn)城融合的理解和認(rèn)識存在一些偏差，有必要在當(dāng)前深入研究產(chǎn)城融合的內(nèi)涵和外延等問題。

四、研究結(jié)論

由數(shù)據(jù)分析，將樓盤被包圍情況，房屋剩余壽命，綠化率，容積率，建筑結(jié)構(gòu)，建筑類型，隔離設(shè)施，工業(yè)園圈層區(qū)位碼作為自變量，將小區(qū)價格作為因變量進(jìn)行線性回歸分析。從上表可以看出，模型R方值為0.391，意味著樓盤被包圍情況，房屋剩余壽命，綠化率，容積率，建筑結(jié)構(gòu)，建筑類型，隔離設(shè)施，工業(yè)園圈層區(qū)位碼可以解釋小區(qū)價格的39.1%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗時發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗（F=8.902，p=0.000<0.05），也即說明樓盤被包圍情況，房屋剩余壽命，綠化率，容積率，建筑結(jié)構(gòu)，建筑類型，隔離設(shè)施，工業(yè)園圈層區(qū)位碼中至少一項會對小區(qū)價格產(chǎn)生影響關(guān)系。

總結(jié)分析可知：綠化率會對小區(qū)價格產(chǎn)生顯著的正向影響關(guān)系。以及建筑類型，隔離設(shè)施會對小區(qū)價格產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響關(guān)系。但是樓盤被包圍情況，房屋剩余壽命，容積率，建筑結(jié)構(gòu)，工業(yè)園圈層區(qū)位碼并不會對小區(qū)價格產(chǎn)生影響關(guān)系。

例如在工業(yè)企業(yè)包圍的樓盤周圍屬于邊角地、夾心地、插花地的部分建設(shè)綠化帶，修建湖泊等都是可行的選擇方向，并且也會促進(jìn)城市的健康發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)開發(fā)商在選地和競拍時對土地評估提供參考，同時為城市居民在購房時所需考慮的因素上提供相關(guān)信息，政府對此出臺相應(yīng)政策，從最大程度上減輕污染對附近居民的影響，實現(xiàn)城市發(fā)展與居民生活相協(xié)調(diào)，合理布局生產(chǎn)區(qū)與居住區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)城融合。

五、結(jié)論與展望

加強(qiáng)微觀層面的研究。隨著居民、企業(yè)行為相關(guān)數(shù)據(jù)的獲取成為可能，未來可以研究工業(yè)園開通對居民就業(yè)地、居住地選擇的影響從而分析對房地產(chǎn)需求的影響;也可以分析工業(yè)園對企業(yè)選擇行為的影響，特別是房地產(chǎn)企業(yè)項目選址行為的影響從而分析對房地產(chǎn)供給的影響;還可以分析工業(yè)園城市政府行為（土地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等）的影響，從而分析對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。分析工業(yè)園對房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)的影響。隨著我國工業(yè)園逐步增加，通過分析工業(yè)園特性，研究工業(yè)園條件下對城市房地產(chǎn)行業(yè)的影響及對房地產(chǎn)價格的影響。

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成都大學(xué)李長江黃茜張熙羅達(dá)徐航