私下轉讓安置房資格，登記后反悔法院會支持嗎？

鐘京濤

案 ? 例

居民甲在縣城老城區擁有一套住房。2000年，該房屋拆遷，甲獲得購買一套拆遷安置房的資格。同年4月，甲通過其同事丙以4萬元價格將該拆遷安置資格出售給乙。隨后，乙以甲的名義與拆遷服務中心訂立拆遷補償安置協議，在繳納2萬元訂金后預選了一套中等戶型安置回遷房。2002年4月，乙繳納購房余款后，選房并居住至今。2003年5月，乙申請訴爭房屋所有權登記時向縣住建部門提交了一份署名為甲的虛假報告，稱“此安置回遷房產權讓給同母異父的弟弟乙”，登記機構據此報告和乙的繳款結算單等材料為乙辦理了訴爭房屋所有權登記（以下簡稱“案涉登記”），并核發了房屋所有權證書。2013年10月，甲向登記機構申請辦理訴爭房屋產權登記，登記機構告知該房屋產權已登記至乙名下。甲不服，遂向人民法院提起行政訴訟，要求登記機構履行法定職責，一審、二審法院均判決駁回其訴訟請求。2014年5月，甲再次向人民法院提起行政訴訟，請求撤銷案涉登記行為。一審法院經審理認為，登記機構雖對乙提交的結算票據等相關材料進行了審查，但未對署名甲的書面報告真實性進行核實，甲未到場且其署名為他人書寫，因此，案涉登記行為證據不足、事實不清，程序違法。據此，一審法院判決撤銷案涉登記行為。乙不服提起上訴，二審法院經審理后判決駁回上訴，維持原判。

2016年8月，乙再次向人民法院提起訴爭房屋所有權確認的民事訴訟。一審法院經審理認為，甲于2000年拆遷改造時取得的是拆遷安置房購置資格，并非訴爭房屋的所有權;乙提交的拆遷協議書、繳款結算憑證、物業管理協議書、物業費收據等證據，以及領取該房鑰匙并裝修、使用至今的事實，表明其已取得訴爭房屋;甲提交證據不足以證明其已實際取得訴爭房屋所有權及將該房屋借給丙居住。據此，一審法院判決訴爭房屋所有權歸乙所有。甲不服一審判決，提起上訴。

分 ? 析

本案中，乙通過受讓方式取得了訴爭房屋的購置資格，并支付房款成為訴爭房屋實際購買人，且長期連續占有使用訴爭房屋。一審、二審法院均從訴爭房屋的實際繳款人、占用使用情況等角度來判斷訴爭房屋的真實所有權人，體現了與司法解釋精神的一致性。

而關于當事人提供虛假材料辦理的登記行為應否撤銷問題，根據《行政訴訟法》第70條規定，行政行為存在主要證據不足、違反法定程序等情形的，人民法院判決撤銷或者部分撤銷，并可以判決被告重新做出行政行為。但是，《行政訴訟法》第74條、《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第11條等法律和司法解釋也規定了登記行為可確認違法但并不撤銷的處理方式，僅對違法登記行為的合法性做否定評價卻不改變該行為所形成的法律關系。當然，對于是否撤銷登記行為，應由人民法院根據程序違法的情節輕重、撤銷后社會影響的大小等因素做出最終判斷。但是，人民法院撤銷登記行為并非意味著登記機構違法失職或存在過錯。對于當事人提供虛假材料登記的法律責任承擔問題，《民法典》《不動產登記暫行條例》等法律、行政法規規定，申請人對申請材料的真實性負責;當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的應當承擔賠償責任。因此，在不動產登記機構已盡合理審慎審查職責的情況下，因當事人提供虛假材料造成登記錯誤的法律后果應由當事人承擔。

本案中，案涉登記行為發生在統一登記之前，存在不規范之處，雖然因乙受讓取得安置回遷房購置主體資格的報告存在虛假簽名而撤銷案涉登記行為的法律責任不由登記機構承擔，但是該判決中反映出的問題值得反思。本案中被拆遷人是甲，拆遷管理機構批準安置回遷房轉讓給乙的書面報告應否作為登記要件？登記機構是否具有審查職責？雖然從當時的地方規定看，可以通過經拆遷管理部門同意更名的報告形式變更被拆遷人，并據此直接辦理登記手續，但是在統一登記后，有關情形下的登記收件標準和審查內容應在制度上予以規范和明確。即使在處理歷史遺留問題時，也應分清責任主體、明確辦理程序，杜絕購房主體資格審查的管理職責向登記環節不當延伸，避免登記機構承擔不必要的法律責任。（作者單位：自然資源部不動產登記中心）