樓市“小陽春”后，接下來怎么走

2021年以來，樓市調(diào)控可謂是重拳出擊、力度空前，除了限購政策的持續(xù)加嚴(yán)，還有嚴(yán)查樓市經(jīng)營(yíng)貸、實(shí)施二手房官方指導(dǎo)價(jià)、整治學(xué)區(qū)等新大招頻頻……然而，最新數(shù)據(jù)顯示，今年，樓市卻出現(xiàn)了“史上最好的一季度”。

一季度樓市的火熱，被認(rèn)為是去年下半年以來市場(chǎng)升溫的延續(xù)。但由于學(xué)區(qū)房受追捧等原因，市場(chǎng)再度出現(xiàn)炒作氛圍，部分區(qū)域市場(chǎng)也出現(xiàn)非理性升溫。為此，今年第一季度，熱點(diǎn)城市紛紛加碼調(diào)控政策，樓市再度經(jīng)受政策重壓。到3月，率先出手調(diào)控的一線城市，已經(jīng)收到效果。

4月16日發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，一線城市的新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅雙雙回落，且在領(lǐng)跑5個(gè)月后，一線城市的新房?jī)r(jià)格漲幅已低于二線城市。

專家指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作將繼續(xù)進(jìn)行，特別是推進(jìn)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)后續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到積極作用。嚴(yán)管經(jīng)營(yíng)貸款對(duì)后續(xù)打擊炒房等需求也有積極作用。隨后的穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，需要嚴(yán)格監(jiān)管各種中介機(jī)構(gòu)的哄抬房?jī)r(jià)行為，包括房企、媒體、微信群等，真正促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

從全國(guó)市場(chǎng)來看，2021年小陽春已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍將持續(xù)，但調(diào)控趨緊、加碼有望使市場(chǎng)平穩(wěn)。一線城市已成為一季度房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊，但包括深圳、上海等地對(duì)房?jī)r(jià)格進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控，后續(xù)市場(chǎng)有望逐步平穩(wěn)。

“史上最好第一季度”

4月16日，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了的一季度數(shù)據(jù)顯示，1到3月，商品房銷售面積36007萬㎡，同比增長(zhǎng)63.8%；比2019年1～3月份增長(zhǎng)20.7%；商品房銷售額38378億元，增長(zhǎng)88.5%，比2019年同期增長(zhǎng)41.9%。據(jù)監(jiān)測(cè)，上述兩個(gè)數(shù)據(jù)均創(chuàng)下歷史同期新高，也就是說，從銷售層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“史上最好的第一季度”。

房?jī)r(jià)表現(xiàn)上，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，今年1季度銷售額為38378億，銷售面積是36007萬㎡，通過計(jì)算可知，全國(guó)新房平均銷售的單價(jià)突破了1萬元，達(dá)到了10658元/㎡。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)局去年的數(shù)據(jù)計(jì)算，在2020年一季度，全國(guó)新房均價(jià)是9266元。這樣一來，同比去年一季度，今年全國(guó)新房?jī)r(jià)格平均上漲了15%，而過去兩年，平均每年的GDP增速是5%。

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也公布了70個(gè)大中城市3月商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市中，有62個(gè)城市上漲，比上月多6個(gè)；2個(gè)城市持平，與上月相同；6個(gè)城市下跌，比上月少6個(gè)。值得注意的是，看遍這70個(gè)城市的同比漲幅，卻找不到1個(gè)城市的新房均價(jià)同比漲幅超過15%的。

最高的是銀川，同比漲幅是14.1%。漲幅超過8%的，還有：廣州、西寧、唐山。這是不是很奇怪？該怎么解釋呢？或許只能解釋為：房?jī)r(jià)上漲主要是中小城市推動(dòng)的。不在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市里，很多我們看不到、不注意的城市，房?jī)r(jià)都在漲漲漲。

150多次調(diào)控，13個(gè)城市被“打擊”

從今年開始，多地加碼調(diào)控樓市，已經(jīng)初見成效。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，截至4月上半月，今年以來，已有150多起房地產(chǎn)調(diào)控。在這三個(gè)方面中，今年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控超過135次，1-3月分別為42、45和48次。

其中，3月70城新建商品住宅價(jià)格漲幅均在1%以內(nèi)，與上月相比漲幅放慢，調(diào)控政策初見成效。

另外，今年以來，深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌、廣州、合肥、寧波、東莞、南通等13個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)前列，受到了住建部的約談、督導(dǎo)和調(diào)研。而且上述13個(gè)城市中，除東莞和南通兩個(gè)，均在70個(gè)之內(nèi)。近日住建部約談了5個(gè)城市，廣州、寧波、合肥三市3月新房銷售環(huán)比分別上漲1%、0.8%和0.7%。

此次房地產(chǎn)調(diào)控的市場(chǎng)原因是房?jī)r(jià)明顯上漲，尤其是在一二線城市，房?jī)r(jià)上漲成為市場(chǎng)主流，從調(diào)控政策來看，從部委到城市，住建部已經(jīng)對(duì)杭州、無錫等多個(gè)城市進(jìn)行了調(diào)控，其中杭州、無錫等城市已督導(dǎo)出臺(tái)調(diào)控政策，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是從上到下的房地產(chǎn)調(diào)控。

若看懂了“樓市目前很火爆”，或許你能明白為什么最近樓市調(diào)控為何動(dòng)作頻繁，清查經(jīng)營(yíng)貸流入樓市的行動(dòng)也擴(kuò)展到了全國(guó)。所以，樓市調(diào)控的目標(biāo)不是讓樓市入冬，而是把已經(jīng)入夏的樓市、火熱的樓市，重新帶回到春天。

根據(jù)監(jiān)測(cè)，截止到目前，房地產(chǎn)調(diào)控已逾140次，從住建部到銀保監(jiān)會(huì)，再到深圳、上海、東莞、杭州、無錫、海口等城市，全面啟動(dòng)房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)版，各地政策不斷加碼抑制樓市過熱。而且國(guó)家已經(jīng)關(guān)注房地產(chǎn)金融化、泡沫化的問題。因此，率先將帶頭上漲的一線城市和部分二線城市燜熄火，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)房?jī)r(jià)目的。

然后通過發(fā)展要素流動(dòng)的城市群、都市圈，促進(jìn)錢流、人流返回偏冷的二三四五線城市。按照這種推導(dǎo)，相比于房?jī)r(jià)調(diào)控的大城市而言，小城市的房?jī)r(jià)更有想象力。

業(yè)界普遍預(yù)期樓市漲幅將放緩

受多城調(diào)控加碼、信貸政策持續(xù)收緊等影響，后期市場(chǎng)熱度或?qū)⒅鸩交芈洌績(jī)r(jià)漲幅或?qū)⒎啪彙?/p>

專家指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作將繼續(xù)進(jìn)行，特別是推進(jìn)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)后續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起到積極作用。嚴(yán)管經(jīng)營(yíng)貸款對(duì)后續(xù)打擊炒房等需求也有積極作用。隨后的穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，需要嚴(yán)格監(jiān)管各種中介機(jī)構(gòu)的哄抬房?jī)r(jià)行為，包括房企、媒體、微信群等，真正促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。

從全國(guó)市場(chǎng)來看，2021年小陽春已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)上半年房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)仍將持續(xù)，但調(diào)控趨緊、加碼有望使市場(chǎng)平穩(wěn)。一線城市已成為一季度房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊，但包括深圳、上海等地對(duì)房?jī)r(jià)格進(jìn)行強(qiáng)力調(diào)控，后續(xù)市場(chǎng)有望逐步平穩(wěn)。

專家表示：“總體上看，今年3月很可能是房?jī)r(jià)上漲的高峰期，由于住建部約談多個(gè)城市后加強(qiáng)調(diào)控，今年4月房?jī)r(jià)漲幅有望放緩。不過，上漲仍然是主流。”

在4月16日的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華對(duì)一季度的市場(chǎng)總結(jié)道：各地區(qū)各部門今年以來緊盯新情況新問題，進(jìn)一步堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，以穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，及時(shí)采取了一系列有力有效的措施。下一步，隨著保障性租賃住房建設(shè)力度的加大，長(zhǎng)租房市場(chǎng)發(fā)展逐步規(guī)范，多主體供應(yīng)、多渠道保障、租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給新格局將逐步形成，有利于促進(jìn)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，值得購房者注意的是，隨著宏觀政策面的繼續(xù)收緊，樓市價(jià)值將逐步回歸到城市的基本面。未來風(fēng)向上，大城市有進(jìn)一步聚集的趨勢(shì)，繼續(xù)強(qiáng)化都市圈（粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、長(zhǎng)三角、成渝地區(qū)等）。目前，業(yè)界普遍認(rèn)為大城市房?jī)r(jià)依然很難下跌，但2021-2022年這兩年整體上也不會(huì)有大漲，在政策高壓中保持穩(wěn)中微漲或橫盤態(tài)勢(shì)的概率比較大。