樓市“小陽春”后，接下來怎么走

2021年以來，樓市調控可謂是重拳出擊、力度空前，除了限購政策的持續(xù)加嚴，還有嚴查樓市經營貸、實施二手房官方指導價、整治學區(qū)等新大招頻頻……然而，最新數據顯示，今年，樓市卻出現(xiàn)了“史上最好的一季度”。

一季度樓市的火熱，被認為是去年下半年以來市場升溫的延續(xù)。但由于學區(qū)房受追捧等原因，市場再度出現(xiàn)炒作氛圍，部分區(qū)域市場也出現(xiàn)非理性升溫。為此，今年第一季度，熱點城市紛紛加碼調控政策，樓市再度經受政策重壓。到3月，率先出手調控的一線城市，已經收到效果。

4月16日發(fā)布的70大中城市房價數據顯示，今年3月，一線城市的新房和二手房價格漲幅雙雙回落，且在領跑5個月后，一線城市的新房價格漲幅已低于二線城市。

專家指出，穩(wěn)定房價的工作將繼續(xù)進行，特別是推進地價聯(lián)動機制，對后續(xù)穩(wěn)定房價起到積極作用。嚴管經營貸款對后續(xù)打擊炒房等需求也有積極作用。隨后的穩(wěn)定房價方面，需要嚴格監(jiān)管各種中介機構的哄抬房價行為，包括房企、媒體、微信群等，真正促進房價的穩(wěn)定。

從全國市場來看，2021年小陽春已經出現(xiàn)，預計上半年房價上漲趨勢仍將持續(xù)，但調控趨緊、加碼有望使市場平穩(wěn)。一線城市已成為一季度房價上漲的領頭羊，但包括深圳、上海等地對房價格進行強力調控，后續(xù)市場有望逐步平穩(wěn)。

“史上最好第一季度”

4月16日，根據國家統(tǒng)計局公布了的一季度數據顯示，1到3月，商品房銷售面積36007萬㎡，同比增長63.8%；比2019年1～3月份增長20.7%；商品房銷售額38378億元，增長88.5%，比2019年同期增長41.9%。據監(jiān)測，上述兩個數據均創(chuàng)下歷史同期新高，也就是說，從銷售層面看，房地產市場出現(xiàn)“史上最好的第一季度”。

房價表現(xiàn)上，根據統(tǒng)計局數據來看，今年1季度銷售額為38378億，銷售面積是36007萬㎡，通過計算可知，全國新房平均銷售的單價突破了1萬元，達到了10658元/㎡。而根據統(tǒng)計局去年的數據計算，在2020年一季度，全國新房均價是9266元。這樣一來，同比去年一季度，今年全國新房價格平均上漲了15%，而過去兩年，平均每年的GDP增速是5%。

近日，國家統(tǒng)計局也公布了70個大中城市3月商品住宅銷售價格變動情況，70個大中城市中，有62個城市上漲，比上月多6個；2個城市持平，與上月相同；6個城市下跌，比上月少6個。值得注意的是，看遍這70個城市的同比漲幅，卻找不到1個城市的新房均價同比漲幅超過15%的。

最高的是銀川，同比漲幅是14.1%。漲幅超過8%的，還有：廣州、西寧、唐山。這是不是很奇怪？該怎么解釋呢？或許只能解釋為：房價上漲主要是中小城市推動的。不在國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市里，很多我們看不到、不注意的城市，房價都在漲漲漲。

150多次調控，13個城市被“打擊”

從今年開始，多地加碼調控樓市，已經初見成效。根據中原地產的數據，截至4月上半月，今年以來，已有150多起房地產調控。在這三個方面中，今年一季度，房地產調控超過135次，1-3月分別為42、45和48次。

其中，3月70城新建商品住宅價格漲幅均在1%以內，與上月相比漲幅放慢，調控政策初見成效。

另外，今年以來，深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安、南昌、廣州、合肥、寧波、東莞、南通等13個城市的房價漲幅居全國前列，受到了住建部的約談、督導和調研。而且上述13個城市中，除東莞和南通兩個，均在70個之內。近日住建部約談了5個城市，廣州、寧波、合肥三市3月新房銷售環(huán)比分別上漲1%、0.8%和0.7%。

此次房地產調控的市場原因是房價明顯上漲，尤其是在一二線城市，房價上漲成為市場主流，從調控政策來看，從部委到城市，住建部已經對杭州、無錫等多個城市進行了調控，其中杭州、無錫等城市已督導出臺調控政策，本輪房地產調控是從上到下的房地產調控。

若看懂了“樓市目前很火爆”，或許你能明白為什么最近樓市調控為何動作頻繁，清查經營貸流入樓市的行動也擴展到了全國。所以，樓市調控的目標不是讓樓市入冬，而是把已經入夏的樓市、火熱的樓市，重新帶回到春天。

根據監(jiān)測，截止到目前，房地產調控已逾140次，從住建部到銀保監(jiān)會，再到深圳、上海、東莞、杭州、無錫、海口等城市，全面啟動房地產調控升級版，各地政策不斷加碼抑制樓市過熱。而且國家已經關注房地產金融化、泡沫化的問題。因此，率先將帶頭上漲的一線城市和部分二線城市燜熄火，實現(xiàn)穩(wěn)房價目的。

然后通過發(fā)展要素流動的城市群、都市圈，促進錢流、人流返回偏冷的二三四五線城市。按照這種推導，相比于房價調控的大城市而言，小城市的房價更有想象力。

業(yè)界普遍預期樓市漲幅將放緩

受多城調控加碼、信貸政策持續(xù)收緊等影響，后期市場熱度或將逐步回落，房價漲幅或將放緩。

專家指出，穩(wěn)定房價的工作將繼續(xù)進行，特別是推進地價聯(lián)動機制，對后續(xù)穩(wěn)定房價起到積極作用。嚴管經營貸款對后續(xù)打擊炒房等需求也有積極作用。隨后的穩(wěn)定房價方面，需要嚴格監(jiān)管各種中介機構的哄抬房價行為，包括房企、媒體、微信群等，真正促進房價的穩(wěn)定。

從全國市場來看，2021年小陽春已經出現(xiàn)，預計上半年房價上漲趨勢仍將持續(xù)，但調控趨緊、加碼有望使市場平穩(wěn)。一線城市已成為一季度房價上漲的領頭羊，但包括深圳、上海等地對房價格進行強力調控，后續(xù)市場有望逐步平穩(wěn)。

專家表示：“總體上看，今年3月很可能是房價上漲的高峰期，由于住建部約談多個城市后加強調控，今年4月房價漲幅有望放緩。不過，上漲仍然是主流。”

在4月16日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經濟綜合統(tǒng)計司司長劉愛華對一季度的市場總結道：各地區(qū)各部門今年以來緊盯新情況新問題，進一步堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期為目標，及時采取了一系列有力有效的措施。下一步，隨著保障性租賃住房建設力度的加大，長租房市場發(fā)展逐步規(guī)范，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給新格局將逐步形成，有利于促進全年房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，值得購房者注意的是，隨著宏觀政策面的繼續(xù)收緊，樓市價值將逐步回歸到城市的基本面。未來風向上，大城市有進一步聚集的趨勢，繼續(xù)強化都市圈（粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長江經濟帶、長三角、成渝地區(qū)等）。目前，業(yè)界普遍認為大城市房價依然很難下跌，但2021-2022年這兩年整體上也不會有大漲，在政策高壓中保持穩(wěn)中微漲或橫盤態(tài)勢的概率比較大。