華夏幸福“幸福”嗎

張鳳玲

這一次，深陷債務危機的華夏幸福，還能遇到踩著七色云彩的“白衣騎士”嗎？

躋身地產銷售榜TOP10強之列的華夏幸福（600340.SH）承認債務逾期問題。

不久前，華夏幸福發布違約公告，稱公司有52億元債務違約，可動用資金只剩下8億元。

顯而易見，華夏幸福現金流已經捉襟見肘，2018年，中國平安身披金甲圣衣、駕著七彩祥云而來，解救了華夏幸福。這一次，深陷債務危機的華夏幸福，還能遇到踩著七色云彩的“白衣騎士”嗎？

產業新城的應收賬款

“我們并不是沒錢，只是產業新城的賬款回不來。”華夏幸福一位管理層告訴中國品牌記者。

仔細查閱華夏幸福2019年財報，會發現有一個值得玩味的現象，在地產板塊114家上市公司中，華夏幸福的每股收益、每股凈資產、凈利潤、營業總收入、凈資產收益率均排可排在前十位。但有一個財務指標排在倒數第二——每股現金流。

這一切都是源于華夏幸福特殊的模式——產業新城，也就是PPP模式，即“政府主導、企業運作、合作共贏”。

華夏幸福的產業新城模式，是華夏幸福從政府手里拿到一塊“毛地”，華夏幸福全程負責拆遷、負責規劃、修建馬路、通電通水、幫忙招商引資，當地政府只需要監管流程。

華夏幸福這一套“降龍十八掌”打下來，一個一窮二白的地方就變成了一個有產業、有想象力、有競爭力的新城，比如固安新城。2002年，華夏幸福在固安建成產業新城，固安從0到1這個過程中，離不開華夏幸福的綜合開發能力。華夏幸福從設計、建設和運營三方面為固安城市的發展服務，把航天科技集團、航天科工集團、維信諾、京東方、航天振邦等企業引入到固安，因此，華夏幸福在固安拿地上也搶了先機。根據華夏幸福2020年上半年年報顯示，華夏幸福的平均拿地成本折算下來約5600元/平米。

只要熬過前期拆遷、設計、基礎設施建設，華夏幸福就可以獲得高利潤。

事實上，根據華夏幸福2019年年報顯示，后期的產業發展服務收入確實給華夏幸福貢獻了大部分的利潤，并帶動公司整體毛利率提高。2019年，產業發展服務收入占總收入的26.18%，但貢獻了總體毛利的50.55%，以自身84.63%的毛利率將總體毛利率拉升到43.82%。

但，產業新城模式，只是讓華夏幸福的財務報表，看起來極其豐滿，現實卻很骨感。因為高收益的前提是需要華夏幸福前期進行大量的墊款，另一方面，收入結算來自政府，政府對結算結果進行審核后需納入最近一年的財政預算予以支付，需要一定的工作周期，1-2年左右。所以華夏幸福的收入變成不了“鈔票”，只是賬面上的“財務數字”。

2017年的環京限購

那么過去幾十年，為什么華夏幸福沒有債務危機呢？

提起華夏幸福，幾乎所有人都想到燕郊、固安、大廠的孔雀城樓盤，幾乎環京的高速路出口，都有華夏幸福的樓盤——孔雀城。甚至可以說，華夏幸福業績的高速增長與孔雀城密不可分。

2009年后，中國樓市進入一輪上漲周期，2010年北京實施限購政策以來，大量購房者在燕郊、固安、大廠買房，孔雀城就是購房者的選擇之一。

這一時期，對華夏幸福而言，堪稱饕餮盛宴。2011年燕郊、固安、大廠的樓盤每平米只有3000元，到了2017年已經上漲到每平米3.5萬元。隨之而來的是華夏幸福的銷售額逐年提高，2015年華夏幸福的銷售額為723.53億元，2016年銷售額達到1203.25億元，邁入千億俱樂部，此時，華夏幸福實質控制人王文學正從“河北首富”沖向“中國首富”。

誰也沒有想到，這成為華夏幸福最后的輝煌。

轉變始于2017年北京317調控升級之后，2017年5月，河北省政府辦公廳出臺繳滿三年社保具備購房資格的政策，6月部分環京和環雄安地區陸續出臺相關實施細則，環京重點區域量價齊跌，房價跌幅普遍超過30%，成交量不足高峰期兩成。

一年之后，依賴環京樓盤銷售的華夏幸福也遭遇了危機。2018年，華夏幸福現金流危機爆發。此時，中國平安身披金甲圣衣、駕著七彩祥云而來，解救了華夏幸福。根據華夏幸福公告顯示，2018年7月10日，華夏幸福基業控股股份公司向平安轉讓19.7%的公司總股本，總價137.7億元。2019年1月31日，華夏幸福第二次向平安出售股份1.7億股，總價42.03億元。

但平安入股華夏幸福并不是來做慈善的，因為華夏幸福和平安簽訂了對賭協議。平安要求華夏幸福在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元，否則華夏控股將對平安資管進行現金補償。

而2018年、2019年、2020年環京樓市已經處于橫盤階段，每年完成超過100多億元的凈利潤，對于華夏幸福來說，并非易事。現在，華夏幸福又爆發了危機。

到目前為止，華夏幸福是爆發危機里規模最大的一家房企，它不僅對中國債券市場產生了巨大影響，也波及了環京多個城市。今年，華夏到期償付高達千億。

能夠走出困境嗎

國盛證券1月14日發布的研報表示，華夏幸福資產負債率82.1%，剔除預收款的資產負債率76.5%，凈負債率為190%，若將永續債納入債務，其財務杠桿將處于更高位。

華夏幸福眼下的困局是短錢，缺的現金流，接踵而至的就是高負債率。

好在這只是困局并不是死局。因為華夏幸福的商業模式清晰，資產較優質。根據華夏幸福年報顯示，截至2020年3季度末，華夏幸福在全國各地有52個產業新城項目，項目優質。

根據2020年三季報，華夏幸福產業新城土地儲備中，待開發面積及一級土地整理面積，在北京擁有850萬平方米土地，京津冀區域的占比依然接近八成。

換言之，這一局，有解。

解局需要天時地利人和，比如環京樓市突然爆發，北京剛需又奔向燕郊、固安、大廠、香河買房，借此，華夏幸福將扭虧為盈。

如果沒有天時地利人和，那么華夏幸福就需要向金融公司求助，這就需要金融公司認可華夏幸福的價值，以及華夏幸福對于金融公司的妥協，以及華夏幸福妥協到什么程度。

2月1日，金融機構債權會議后，華夏幸福正在研究化解整體風險控制方案，華夏幸福實控人王文學說，華夏幸福風險化解工作的基礎是這家公司要保持有序經營，“房租可以不交，員工工資不能不發。”

債委會已經成立，獲中國平安子公司12.61億元馳援，債務風險未來有望化解。華夏幸福能夠走出困境嗎？