西安監管商品房預售資金

秦佳麗

繼住建部督導調研房地產工作后，西安新的房地產調控政策落地。

3月24日，西安市住建局正式發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法》（以下簡稱“辦法”），圍繞預售資金收存與撥付管理出臺細則，落實全額監管、全程監管，商品房預售資金撥付上，按開發項目建設進度核撥。

規范預售環節的背后是近一年西安樓市熱點頻出：繼過去5年新房價格累計漲幅91.1%居于全國70城榜首后，2021年西安房價延續漲勢，2月份新房價格同比漲幅7.4%，漲幅位居全國70城第四;“萬人搖”“萬元地”現象風頭依舊。

繼去年“11·30”樓市新政以及今年“3.16”調控后，聚焦預售資金監管環節則成為了當前西安維護房地產市場秩序穩定又一舉措。

“西安此次出臺預售資金監管辦法表現為‘由里及外，即通過對房地產項目開發節奏控制引導市場理性回歸。”中商聯商業研究專家工作委員會副主任、陜西龍化東方總經理王建紅表示。

辦法自2021年4月1日起施行，有效期5年。購置類保障房項目參照執行。

最終監管細則4月落地

這并不是西安首次對商品房預售資金實現監管。

2011年，西安便啟動了商品房預售資金監管系統;2019年12月又發布了《西安市商品房預售資金監督管理辦法（征求意見稿）》（簡稱“意見稿”），就監管細則公開征求社會各界意見和建議。目前意見稿已出臺一年有余。

中國房地產報記者梳理發現，對比2019年年底意見稿，西安此次預售資金監管辦法存在3項調整：

其一，意見稿將重點監管資金額度設定為所需工程建設資金總額的1.2倍，新出臺辦法不再限定具體數額，變更為更靈活的“根據工程建設成本等實際情況綜合測算確定，但不得低于中國建設工程造價信息網公示的西安市住宅單方工程造價乘以申請預售許可樓幢的建筑面積的數額”。

其二，意見稿擬將當地國有企業置誠資產作為專門的商品房預售資金監督機構，負責商品房預售資金監管專用賬戶設立;最新辦法刪減了該環節，開發商可直接選擇商業銀行設立資金監管賬戶。

其三，辦法對對監管升級，新增“如果各區縣住房建設行政管理部門、開發區管委會工作人員在資金監管中沒有盡職，將依法處理”條例。

“最初意見稿設定的1.2倍資金監管額度其實偏高，這次監管數額需要根據具體項目情況測算得出，向其他一二線城市靠攏。”對于最新辦法調整西安一家銀行機構負責人告訴記者，意見稿原本額外指定了一家國有企業統一進行賬戶開辦和預售資金交存，但可能責任分工上不容易理清。這次辦法去掉了中間環節，使得操作過程中開發商、監管銀行、貸款發放銀行角色分工更加清晰。

樓市火熱引發調控

“西安此次出臺商品房預售資金監管辦法，其主旨依舊在于減少由于資金造成的逾期交房和爛尾，保障工程進度和建設如期完成。”王建紅向記者補充到，與其他城市相比，其特殊之處就在于，西安是“由里及外”，通過對開發節奏控制使房地產市場達到理性回歸。

這幾年，西安樓市表現搶眼。

以2015年為基準，2020年西安新房5年累計漲幅達91.1%，位居全國70城榜首。

根據國家統計局數據，今年2月，西安新房價格環比漲幅為0.9%，同比漲幅7.4%;二手房價格環比漲幅0.8%，同比漲幅4.7%，二手房漲幅位于全國70城第四。中國房價行情網顯示，目前西安新房均價16738元/平方米，二手房16964元/平方米。

“萬人搖號”“打新”等現象近期也在西安頻頻上演。2021年以來，西安已經誕生4個“萬人搖”項目。3月22日，紫薇·云璟時光引得12170組客戶登記，中簽率僅2.2%。

“今年以來，西安9個城區的房價有漲有跌，但整體看西安房價每一年都在上漲。”房產經紀人李軍說，目前西安主城區新房均價已超過了1.5萬元/平方米，其中有不少項目單價達到2萬～4萬元/平方米甚至更高。就算是位置稍遠的西咸新區，新房均價也普遍超過1.2萬元/平方米，“房價越漲，看房的人越多” 。“萬人搖”背后還有“萬元地”。今年2月，西安曲江拍出一宗地塊，2.35萬元/平方米樓面價拉升土拍天花板。回溯2020年，西安共成交1947萬平方米開發用地，同比增加14.6%;土地收入1058億元，同比增長32.6%。

持續上揚的西安樓市吸引過半百強房企進駐，當前以碧桂園、萬科、融創、綠地等為代表的一線房企在當地積極拿地推貨。

西安樓市火熱表現引發市場與主管部委關注，并引發新一輪調控。

促進房地產市場健康有序發展

據不完全統計，目前全國已有超過70個城市實施了商品房預售資金監管，各地多圍繞設立資金監管專用賬戶、預售資金的交存和撥付做監督管理，不同城市在撥付節點等細則上存在差異。

從各地反饋來看，預售資金監管在規范商品房市場秩序上舉足輕重。其中，對預售資金全額全程監管的合肥近期公示了一組數據，2020年合肥市住建局共開立監管賬戶806個，進款總額1338億元，核準撥付監管資金1172億元，撥付農民工工資19.2億元，促進房地產市場健康有序平穩發展。

2020年開展“爛尾樓清零行動”的銀川，去年12月出臺《銀川市新建商品房預售資金監管辦法（試行）》，截至今年2月，監管新政出爐百天內，銀川市住建局引導簽訂監管協議79份，歸集監管資金6.47億元，現階段撥付監管金額1.01億元，預售資金監管平臺運行平穩。

對于西安此次出監管辦法的意義，王建紅向記者歸結為兩個方面，第一，可減少爛尾樓出現以及由此引發的糾紛，保證購房者權益;第二，可降低開發商盲目拿地沖動，尤其是高溢價拿地沖動，通過對預售資金監管可有效控制開發商拿地節奏，使開發商拿地變得更為理性。

“以上兩點又會間接影響到房價。隨著樓市理性回歸，瘋狂上漲的房價必然會得到一定遏制。”他進一步總結到。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，目前各地預售資金監管政策其實大同小異，但西安此次辦法的出臺存在一定的特殊性，即近期剛好迎來住建部督查調研。“當地迎來督導調研，說明對西安近期房地產市場表現是存在顧慮的，不排除有部分炒作現象。”

他進一步表示：“此次監管辦法整體而言對西安房地產市場存在積極效益;有助于穩定市場秩序。對于開發商而言，需要主要對政策理解到位并規范操作，關注資金壓力，尤其是關注‘三道紅線和房貸集中度等政策背景下的資金回籠。”

新聞延伸

《西安市商品房預售資金監督管理辦法》：商品房預售資金撥付上，按開發項目建設進度核撥。完成主體結構驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%;完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%;完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%。完成不動產首次登記后，可以申請提取剩余1%的重點監管資金。

7層以上（不含7層）的建筑，增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。（文章來源：中國房地產網）