西安監(jiān)管商品房預(yù)售資金

秦佳麗

繼住建部督導(dǎo)調(diào)研房地產(chǎn)工作后，西安新的房地產(chǎn)調(diào)控政策落地。

3月24日，西安市住建局正式發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（以下簡稱“辦法”），圍繞預(yù)售資金收存與撥付管理出臺細(xì)則，落實全額監(jiān)管、全程監(jiān)管，商品房預(yù)售資金撥付上，按開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)度核撥。

規(guī)范預(yù)售環(huán)節(jié)的背后是近一年西安樓市熱點頻出：繼過去5年新房價格累計漲幅91.1%居于全國70城榜首后，2021年西安房價延續(xù)漲勢，2月份新房價格同比漲幅7.4%，漲幅位居全國70城第四;“萬人搖”“萬元地”現(xiàn)象風(fēng)頭依舊。

繼去年“11·30”樓市新政以及今年“3.16”調(diào)控后，聚焦預(yù)售資金監(jiān)管環(huán)節(jié)則成為了當(dāng)前西安維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序穩(wěn)定又一舉措。

“西安此次出臺預(yù)售資金監(jiān)管辦法表現(xiàn)為‘由里及外，即通過對房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)奏控制引導(dǎo)市場理性回歸。”中商聯(lián)商業(yè)研究專家工作委員會副主任、陜西龍化東方總經(jīng)理王建紅表示。

辦法自2021年4月1日起施行，有效期5年。購置類保障房項目參照執(zhí)行。

最終監(jiān)管細(xì)則4月落地

這并不是西安首次對商品房預(yù)售資金實現(xiàn)監(jiān)管。

2011年，西安便啟動了商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng);2019年12月又發(fā)布了《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》（簡稱“意見稿”），就監(jiān)管細(xì)則公開征求社會各界意見和建議。目前意見稿已出臺一年有余。

中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，對比2019年年底意見稿，西安此次預(yù)售資金監(jiān)管辦法存在3項調(diào)整：

其一，意見稿將重點監(jiān)管資金額度設(shè)定為所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍，新出臺辦法不再限定具體數(shù)額，變更為更靈活的“根據(jù)工程建設(shè)成本等實際情況綜合測算確定，但不得低于中國建設(shè)工程造價信息網(wǎng)公示的西安市住宅單方工程造價乘以申請預(yù)售許可樓幢的建筑面積的數(shù)額”。

其二，意見稿擬將當(dāng)?shù)貒衅髽I(yè)置誠資產(chǎn)作為專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督機構(gòu)，負(fù)責(zé)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶設(shè)立;最新辦法刪減了該環(huán)節(jié)，開發(fā)商可直接選擇商業(yè)銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶。

其三，辦法對對監(jiān)管升級，新增“如果各區(qū)縣住房建設(shè)行政管理部門、開發(fā)區(qū)管委會工作人員在資金監(jiān)管中沒有盡職，將依法處理”條例。

“最初意見稿設(shè)定的1.2倍資金監(jiān)管額度其實偏高，這次監(jiān)管數(shù)額需要根據(jù)具體項目情況測算得出，向其他一二線城市靠攏。”對于最新辦法調(diào)整西安一家銀行機構(gòu)負(fù)責(zé)人告訴記者，意見稿原本額外指定了一家國有企業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行賬戶開辦和預(yù)售資金交存，但可能責(zé)任分工上不容易理清。這次辦法去掉了中間環(huán)節(jié)，使得操作過程中開發(fā)商、監(jiān)管銀行、貸款發(fā)放銀行角色分工更加清晰。

樓市火熱引發(fā)調(diào)控

“西安此次出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，其主旨依舊在于減少由于資金造成的逾期交房和爛尾，保障工程進(jìn)度和建設(shè)如期完成。”王建紅向記者補充到，與其他城市相比，其特殊之處就在于，西安是“由里及外”，通過對開發(fā)節(jié)奏控制使房地產(chǎn)市場達(dá)到理性回歸。

這幾年，西安樓市表現(xiàn)搶眼。

以2015年為基準(zhǔn)，2020年西安新房5年累計漲幅達(dá)91.1%，位居全國70城榜首。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年2月，西安新房價格環(huán)比漲幅為0.9%，同比漲幅7.4%;二手房價格環(huán)比漲幅0.8%，同比漲幅4.7%，二手房漲幅位于全國70城第四。中國房價行情網(wǎng)顯示，目前西安新房均價16738元/平方米，二手房16964元/平方米。

“萬人搖號”“打新”等現(xiàn)象近期也在西安頻頻上演。2021年以來，西安已經(jīng)誕生4個“萬人搖”項目。3月22日，紫薇·云璟時光引得12170組客戶登記，中簽率僅2.2%。

“今年以來，西安9個城區(qū)的房價有漲有跌，但整體看西安房價每一年都在上漲。”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李軍說，目前西安主城區(qū)新房均價已超過了1.5萬元/平方米，其中有不少項目單價達(dá)到2萬～4萬元/平方米甚至更高。就算是位置稍遠(yuǎn)的西咸新區(qū)，新房均價也普遍超過1.2萬元/平方米，“房價越漲，看房的人越多” 。“萬人搖”背后還有“萬元地”。今年2月，西安曲江拍出一宗地塊，2.35萬元/平方米樓面價拉升土拍天花板。回溯2020年，西安共成交1947萬平方米開發(fā)用地，同比增加14.6%;土地收入1058億元，同比增長32.6%。

持續(xù)上揚的西安樓市吸引過半百強房企進(jìn)駐，當(dāng)前以碧桂園、萬科、融創(chuàng)、綠地等為代表的一線房企在當(dāng)?shù)胤e極拿地推貨。

西安樓市火熱表現(xiàn)引發(fā)市場與主管部委關(guān)注，并引發(fā)新一輪調(diào)控。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已有超過70個城市實施了商品房預(yù)售資金監(jiān)管，各地多圍繞設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶、預(yù)售資金的交存和撥付做監(jiān)督管理，不同城市在撥付節(jié)點等細(xì)則上存在差異。

從各地反饋來看，預(yù)售資金監(jiān)管在規(guī)范商品房市場秩序上舉足輕重。其中，對預(yù)售資金全額全程監(jiān)管的合肥近期公示了一組數(shù)據(jù)，2020年合肥市住建局共開立監(jiān)管賬戶806個，進(jìn)款總額1338億元，核準(zhǔn)撥付監(jiān)管資金1172億元，撥付農(nóng)民工工資19.2億元，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序平穩(wěn)發(fā)展。

2020年開展“爛尾樓清零行動”的銀川，去年12月出臺《銀川市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（試行）》，截至今年2月，監(jiān)管新政出爐百天內(nèi)，銀川市住建局引導(dǎo)簽訂監(jiān)管協(xié)議79份，歸集監(jiān)管資金6.47億元，現(xiàn)階段撥付監(jiān)管金額1.01億元，預(yù)售資金監(jiān)管平臺運行平穩(wěn)。

對于西安此次出監(jiān)管辦法的意義，王建紅向記者歸結(jié)為兩個方面，第一，可減少爛尾樓出現(xiàn)以及由此引發(fā)的糾紛，保證購房者權(quán)益;第二，可降低開發(fā)商盲目拿地沖動，尤其是高溢價拿地沖動，通過對預(yù)售資金監(jiān)管可有效控制開發(fā)商拿地節(jié)奏，使開發(fā)商拿地變得更為理性。

“以上兩點又會間接影響到房價。隨著樓市理性回歸，瘋狂上漲的房價必然會得到一定遏制。”他進(jìn)一步總結(jié)到。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，目前各地預(yù)售資金監(jiān)管政策其實大同小異，但西安此次辦法的出臺存在一定的特殊性，即近期剛好迎來住建部督查調(diào)研。“當(dāng)?shù)赜瓉矶綄?dǎo)調(diào)研，說明對西安近期房地產(chǎn)市場表現(xiàn)是存在顧慮的，不排除有部分炒作現(xiàn)象。”

他進(jìn)一步表示：“此次監(jiān)管辦法整體而言對西安房地產(chǎn)市場存在積極效益;有助于穩(wěn)定市場秩序。對于開發(fā)商而言，需要主要對政策理解到位并規(guī)范操作，關(guān)注資金壓力，尤其是關(guān)注‘三道紅線和房貸集中度等政策背景下的資金回籠。”

新聞延伸

《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》：商品房預(yù)售資金撥付上，按開發(fā)項目建設(shè)進(jìn)度核撥。完成主體結(jié)構(gòu)驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的50%;完成竣工驗收前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的95%;完成竣工驗收備案前，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的99%。完成不動產(chǎn)首次登記后，可以申請?zhí)崛∈Ｓ?%的重點監(jiān)管資金。

7層以上（不含7層）的建筑，增加建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一節(jié)點、建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二節(jié)點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。（文章來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)）