基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理

任星莉

【摘要】隨著社會與經濟的快速發展，商業地產行業也面臨的巨大的挑戰。如何提升房產企業的市場競爭是當前很多人關注的熱點，基于此本文就對租賃信息數據共享中心的房產精細化管理進行了探究，希望能夠給房產行業的同行提供借鑒經驗。

【關鍵詞】租賃信息數據共享中心;房產;精細化管理

某房地產公司（以下簡稱“公司”）成立于2000年，注冊資金5000萬元，現有員工35人。公司原經營范圍為房地產開發、投資管理、房地產銷售等。目前資金比較緊張，沒有土地儲備，無在建開發項目，自持大量商業地產，主要經營內容是圍繞公司持有的存量房產進行銷售和租賃。公司資產總額52000萬元，其中80%為存量商業房產;年租賃收入2500萬元，經營利潤200萬元。

1、基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理背景

1.1商業地產行業形勢嚴峻——外部環境

2016年12月中央經濟工作會議上明確提出“促進房地產市場平穩健康發展”的定位，表明既要抑制房地產泡沫，又要防止房地產行業出現大起大落，50余城市隨后出臺了樓市限購政策;2017年“十九大”報告明確指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，為住房制度改革指明了方向，隨后土地供應制度、金融財稅政策、市場監管等紛紛出臺政策，持續加強對房地產市場的調控監管力度，再加上受經濟形勢下滑影響，房地產市場慢慢變冷，特別是對重要投資領域的商業地產的空置率持續攀升，商業地產去化難度日益加大。

1.2在商業地產銷售遭遇瓶頸的情況下，房產租賃成了確保企業正常經營的穩妥方式。——內部環境

受宏觀經濟下行及房地產市場調控的影響，公司持有存量房的銷售也日益嚴峻：2017年銷售3套商業地產，實現收入906萬元;2018年銷售2套商鋪，實現收入658萬元;2019年銷售1套商業地產，實現收入63萬元。公司目前沒有土地儲備，結余資金有限，如此不穩定且單薄的銷售收入難以維系公司后期的經營發展，因此，完成公司存量房的全面租賃，成為確保公司生存及發展的最可靠方式。

1.3公司持有存量房產均為商業地產，地址、環境及房屋結構以及歷史數據方面存在不同程度瑕疵，影響了租賃的實現。——物業自身缺陷

公司持有的存量房產均為商業地產，包括：位于較繁華的香港中路的某高端寫字樓、市北區老城區的商超及商業網點、嶗山區中檔商務寫字間等。由于大多數房產都是股權轉讓款抵頂取得，并非優質房產，有的是物業費水電費成本高、有的房屋結構設計不合理、有的位置較偏周邊環境較亂等情況，在與周邊新建寫字間和商鋪的市場競爭中不占優勢，租賃難度較大。

1.4存量房產地點分散、業態多樣、品質不一、租賃相關的基礎數據零碎而分散，影響了租賃業務開展的效果。——基礎管理薄弱

因公司取得房產已近十年，期間企業改制、人員變動，各房產租賃的參考性數據缺失，基礎管理工作相對薄弱，對租賃形勢的分析和研判不夠透徹到位，未形成一套切實可行的數據信息系統，這使得在接洽客戶和服務客戶時缺少依據和抓手，無形中影響了交易的順利達成。

2、基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理的基本內涵和主要做法

2.1基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理模式的基本內涵

根據58同城、安居客發布的《寫字樓調研報告》，租賃成本、區域和交通狀況等是多數企業選址時的核心考量因素。而在實際工作中，各營銷推廣人員對上述信息掌握的不深不細不透且說法不一，未形成統一而規范的輸出口徑。為此，確定建立“基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理模式”，即建立租賃信息數據共享中心，將所有存量房產的位置、面積、房產性質、業態、周邊環境、成交記錄、收益率、價格成本費用情況、客戶特點及經營狀況等等信息整合匯總在一張表中，并以此為依據進行分析總結，分區域、分行業尋找聚焦目標客戶，摸索總結出尋找和穩定客戶的途徑和措施，從而實現房產零空置率的經營目標。

2.2基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理的主要做法

2.2.1設立課題小組，開展研討

公司對面臨的市場現狀、持有存量房屋的現狀、客戶需求狀況等等進行系統分析，結合公司年度經營目標，設立以財務審計部牽頭、營銷部配合的專門的課題小組，開展頭腦風暴。結合存量房的現狀，圍繞盤活過程中存在的困難和問題，提煉梳理關鍵要素，分析總結破解的方法。

2.2.2分工合作，制定計劃，收集整理基礎數據

結合各自的業務特點，對小組成員進行初步工作分工：財務審計部主要是從資產性質、狀態以及租賃效益等方面分析每套房的價值曲線圖，搭建信息框架;營銷部根據曲線圖，結合宏觀政策、業態經營形勢、周邊經營環境、市場需求情況、客戶群等情況進行分析歸納。

在對每套房基礎信息收集后，對每一套存量房編號，建立信息卡片，信息內容包括資

產編號、房產權證號、面積、地址、規劃用途、核算科目、入賬時間、資產價值、租賃合同歷史、租賃收入、持有成本、經營效益、房屋結構分析、周邊環境分析等等。

2.2.3整合數據，形成租賃信息數據共享中心

在上述信息整理齊備的基礎上，財務人員負責將所有數據和信息進行整合匯總，形成統一的綜合分析，搭建起“租賃信息數據共享中心”模型。

通過這個共享信息平臺，營銷拓展人員就可以輕松查閱到與租賃房產相關的信息數據，避免以前出現的相關信息不完整、模糊不清、不對稱不一致等情況，方便在尋求目標客戶中更加有的放矢，在與意向客戶洽談過程中，能較為準確進行解釋說明，從而更好地促成交易地達成;同時，在與現有客戶的溝通過程中，也能對照歷史數據變化進行客觀分析和對照，以更方便穩定客戶，避免客戶流失。

2.2.4利用租賃數據信息共享中心，建立“租賃到期預警小程序”

根據前期租賃過程中出現的客戶退租、降租、申請減免租等情況，通過因素分析法進行原因分析和總結，認為公司在簽訂租賃合同后的與客戶的溝通和服務以及監督方面存在瑕疵。對此，建立“租賃到期預警小程序”，根據租賃合同對每套在租房產的相關信息錄入程序，在租賃數據信息共享中心插入函數，對每套房屋的租賃期間進行公式設定，按照到期前3個月、2個月、1個月分別黃、橙、紅顏色標注，監控合同執行情況，包括租金支付是否及時、客戶反饋經營狀況、租賃房產及配套設施使用維護情況等等，特別對未及時交納租金的客戶要引起高度重視。提前提示預警，以便于有充足時間與客戶溝通、儲備新的客戶，避免出現空租情況，有效防損止損。

3、基于租賃信息數據共享中心的房產精細化管理的效果

3.1利用租賃數據信息共享中心，形成“兩大特色基地”

針對嶗山區寫字間特點，并結合周邊環境需求，定位寫字間以“青少兒培訓為主，辦公為輔”的市場定位，加強在嶗山區學校、幼兒園、游樂場等青少兒活動頻繁的區域進行推廣;同時結合其獨特地理位置，雖然距離金融一條街有一段距離，但由于距離嶗山區政府、財政局、稅務局較近，購物及交通非常便利，而辦公場所較少的特點，有針對性地向規模較小地公司宣傳推廣。

針對香港中路商業地產距離“五月的風”、青島市政府等青島市地標性建筑一站路地輻射區域內，配套設施新、周邊交通購物方便、商業辦公氛圍濃等特點，對于東區辦公寫字間區域設定“以高端辦公為主，成人培訓教育為輔”地市場定位，加強對建筑設計公司、商貿公司等地推廣;對西區公寓區域整體打包給酒店公寓經營公司統一打理。

通過市場調研，結合成本費用數據，設定各個區域及房產合理的收益比率及價格區間，統一在租賃信息數據共享中心反映。既能保證公司收益，又能確保房產全部實現租賃。

3.2迎合公司全員參與、全員營銷的管理思路，租賃數據信息共享中心的信息共享作用得到充分發揮

公司目前沒有新的開發項目，人員變動，專職營銷人員不多，而存量房產的盤活任務又較重，為此，公司提出全員營銷理念，通過一定的激勵手段，調動全員利用可支配時間和資源進行營銷推廣。而租賃數據信息共享中心的建立，使大家在保證必要的商業秘密的前提下，都可以共享房產的主要信息和數據，由此可以更有效地進行宣傳推廣。同時，也讓大家了解到公司目前地現狀，能夠更加增強公司地團隊凝聚力，為了公司更穩定健康發展，都貢獻一份自己的力量，更能促成公司目標的達成。

3.3財務人員主動參與公司經營管理能力進一步提升

現代企業的財務人員，不再是數字的搬運工，必須轉變思維習慣，立足業務數據信息，從財務管理的角度，提煉出適合企業發展的數字信息。公司此次開展的基于租賃數據信息共享中心的房產精細化管理工作，是業財融合管理模式的一次新的嘗試。通過開展此項工作，財務審計部人員從思維習慣到業務技能都得到了提升，同時與業務部門的溝通進一步融洽，提升了財務人員的管理意識，學會從全面理解業務的角度去解釋和對接業務部門的各種問題，從而更準確地提供支持和合作，相輔相成，協同發展。

4、不足和優化計劃

因時間關系，此次租賃信息數據共享中心的建立使用的是EXCEL表格工具，不可避免地存在不及財務管理軟件程序得穩定性、快捷和準確性;同時，信息共享中心的選取的指標雖然全面但未經過認真篩選，對其有效性尚待總結、分析和調整。為此，后續希望通過優化、精簡指標，并力爭通過財務管理軟件建立一套業務操作系統進行推廣和應用。

在此基礎上，會逐步探討推廣到存量房產的銷售轉讓方面。在充分的市場調研和研討情況下，建立一套更加行之有效的模式，為推動盡快盤活處理公司存量房產積極探索，從而為公司今后的項目開發和高質量發展提供更加有力的支持。