基于GIS技術的濟南市不動產登記輔助系統開發與應用

齊俊 王長鵬 吳闖 蔡永寧 李云鵬 張雅芹

（濟南市勘察測繪研究院，山東濟南 250101）

不動產是最重要的經濟資源，不動產登記是明確不動產的歸屬、保護權利人合法權益、發揮不動產的效用、維護社會主義市場經濟秩序的法律保障，是我國產權管理體制機制的重大改革，也是維護社會主義基本經濟制度的重要保障[1]。2013年國務院明確整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度[2]。2015年8月，原國土資源部下發通知，明確了不動產登記信息管理基礎平臺的建設目標和任務。2015年底，濟南市頒發了首本不動產權證書。

目前，隨著不動產登記工作的開展，也逐漸發現了一系列問題，比如辦證時間長、程序繁瑣等，根本原因在于辦理不動產登記業務時，需要用到兩套系統，即不動產權籍系統和不動產登記系統，其中涉及到不動產凈地類數據需要用到不動產權籍系統，而房屋登記時則使用不動產登記系統，不動產凈地類數據和房屋類數據分別存放在不同的系統，無法直觀體現宗地和房屋的掛接，依申請辦理不動產登記業務時，需到不同的系統查詢宗地和房屋權屬信息，這嚴重影響了不動產登記業務辦理的效率。

一、系統設計

1.系統結構設計

濟南市不動產登記輔助系統總體架構（圖1）分為支撐層、數據層、管理層、服務層和應用層。

圖1 系統總體架構

支撐層：包括網絡設施、存儲系統、服務器、安全保密系統、環境設施以及基礎軟件等。

數據層：是本系統的基礎和核心，包括濟南市基礎地理信息服務平臺發布的電子地圖數據和濟南市不動產登記數據庫，數據庫包括不動產登記凈地類宗地數據、不動產登記房屋類數據等，該層通過統一的數據訪問接口及數據服務接口為服務層提供數據支撐[3]。

管理層：包括濟南市不動產登記數據位置信息網絡上報工具和濟南市不動產登記數據信息管理平臺，用于對濟南市不動產登記信息數據的上傳及管理等。

服務層：濟南市不動產登記輔助系統建設的主體內容包括電子地圖服務、信息查詢服務、空間分析服務和專題圖服務等。服務層以濟南市基礎地理信息公共服務平臺為基礎，分為引擎層、服務接口和服務系統三部分，引擎層是平臺服務層的底層，是連接數據層和服務層的中間層。服務接口為在引擎層基礎上按照應用需求所封裝的各類服務接口，這些服務接口是采用Web Service方式進行發布管理的；服務系統是承接應用層和服務接口的中間層，服務系統完成對平臺訪問用戶的安全認證、服務請求的轉發等功能[4]。

應用層：面向政府用戶和社會公眾，基于平臺提供的服務建立的應用展示系統，以及提供數據、功能展示的門戶。應用層以瀏覽器/服務器（Browser/Server，B/S）模式體現應用系統各功能。B/S模式應用主要涵蓋了綜合應用系統中電子地圖瀏覽、信息查詢、統計分析等系統業務。用戶層主要針對系統中不同類型的用戶和使用終端進行個性配置和設計，區分不同等級用戶的權限，既突出系統的友好性與實用性，又兼顧系統的安全性與保密性[4]。

2.系統功能結構設計

通過分析不動產登記輔助系統用戶的應用需求，提高系統的實用性和易操作性，符合不動產登記管理人員的業務流程和使用習慣，結合不動產登記工作的特色，同時兼顧不動產登記工作模式[5]，系統包含的主要有模糊查詢、統計分析、底圖切換、新增申請等功能模塊。

3.數據庫設計

系統數據庫包括電子地圖數據庫、影像庫、POI數據庫、凈地類不動產登記數據庫、房產數據庫等，用數據庫管理系統將這些數據庫管理起來[6]。

（1）電子地圖數據庫——各類地理要素疊加組合經符號掛接、圖形渲染、圖面整飾等操作而成；

（2）影像庫——以正射影像為基礎內容，疊以適當的地圖注記組合而成；

（3）POI數據庫——為了滿足系統模糊查詢等功能需求，POI數據庫存儲的濟南市所有的地名地址數據，涵蓋吃、住、行、游、購、娛類別的專題信息；

（4）凈地類不動產登記數據庫——數據涵蓋濟南市中心城區歷年已發土地證的宗地圖形數據和屬性信息數據；

（5）房屋類不動產登記數據庫——數據涵蓋濟南市中心城區歷年已辦理房產證的不動產登記數據。

二、數據準備

1.數據種類

原始數據包括宗地數據、1:500比例尺地形圖數據、房屋登記戶表數據以及其他地理空間信息數據。數據獲取主要包括圖紙資料、數字數據、文本資料、遙感影像等。原始數據中，宗地數據是二調成果及每年土地發證成果的土地數據，包含每宗土地的權利人、位置、權屬、界線、面積、用途等基本信息；1:500比例尺地形圖數據是測繪部門實測的地形數據；房屋登記戶表數據是不動產登記部門歷年積累的房屋登記發證信息；其他地理空間數據主要包括基礎地理數據、遙感影像數據、各種專題數據（如路網數據、POI數據等）。

2.數據處理

數據處理是將原始數據處理成標準化的數據，包括數據矢量化、信息篩選、格式轉換、數據入庫等過程。

（1）宗地數據處理

宗地數據處理是將宗地圖形數據與屬性表數據進行掛接，按照不動產數據庫標準對宗地屬性進行取舍，并與宗地權屬來源證明、地籍調查、申請登記等擴展屬性表建立凈地類不動產登記數據庫。凈地類不動產登記數據庫是房屋登記信息與土地發證信息實現“房落幢，幢落宗”的基礎數據，是不動產登記業務辦理的核心數據之一。

（2）自然幢數據處理

自然幢數據處理主要是以1:500比例尺地形圖數據為基礎，提取地形圖中的房屋幢面數據，同時提取基本屬性信息（如結構、層數等），并按照不動產登記數據庫標準要求補充完善自然幢數據屬性字段信息，如坐落、自然幢號、幢占地面積、幢用地面積、總層數等。

（3）房屋登記數據處理

房屋登記數據處理是以不動產登記數據庫標準為依據，將原始房屋登記數據按照要求重新規整，主要屬性字段包括坐落、樓號、自然幢號、實測建筑面積、實測套內建筑面積等。

（4）數據掛接

由于宗地數據和自然幢數據都是空間數據，在同一個坐標系下疊加，基于位置信息自然關聯，即“幢落宗”；數據掛接的難點是“戶落幢”，對于房屋登記信息中坐落、自然幢號等信息完整、規范的，可以采用自動匹配的方式將房屋登記信息與自然幢屬性信息進行掛接，進而實現與自然幢空間圖形的掛接，對于房屋登記信息中坐落、自然幢號等信息缺少、不規范的情況，采用人機交互的方式，實現房屋登記信息與自然幢圖形的掛接，即“戶落幢”。

三、系統功能與實現

1.電子地圖基本功能

系統具有最新版的濟南市全市域空間框架數據和影像數據電子地圖，作為展示不動產登記信息數據的基礎數據，提供了基本的電子地圖操作功能：地圖放大、縮小、平移、地圖切換、距離量測、面積量測、信息檢索、基本信息顯示等（圖2）。

2.信息查詢功能

（1）凈地類信息查詢

對已經入庫的濟南市凈地類不動產登記信息進行查詢和空間位置的顯示，查詢主要信息包括宗地代碼、不動產單元號、宗地特征碼、坐落、宗地面積、用途、權利類型、權利性質、宗地四至等（圖3）。

（2）房屋類信息查詢

對已經入庫的濟南市房屋類不動產登記信息進行查詢和空間位置的顯示，查詢主要信息包括不動產單元號、宗地代碼、自然幢號、幢占地面積、幢用地面積、總層數、地上層數、地下層數、規劃用途、房屋結構等（圖4）。

3.統計分析

系統統計分析功能可以根據選擇的區域，統計該區域內已完成凈地類不動產登記的宗地面積、宗地用途等情況，以及每宗地上已完成房屋類不動產登記信息的情況。如圖5所示為選擇的三個小區的不動產發證情況以及發證率統計（圖5）。

圖2 系統主界面

圖3 凈地類不動產登記信息查詢

圖4 房屋類不動產登記信息查詢

圖5 統計分析

本系統集成了全市最新的不動產登記信息，可根據業務需要進行空間分析，可分析選定區域內“兩證齊全”的自然幢數、“有房無地” 自然幢數等（表1），統計了槐蔭區四個地籍子區的土地和房屋登記信息，從統計結果來看，四個地籍子區中西客站東片區十九已發證土地面積“兩證齊全”的自然幢數最多、比例最高，分別為79幢和94%；段北街道辦事處二的土地發證率最高，為78%，通過統計分析可以直觀的掌握選定區域內的土地和房屋登記情況，為不動產登記業務辦理提供數據支撐。

4.權籍調查發起

根據不動產登記業務辦理需要，如辦理不動產登記業務的房屋所在宗地尚未發土地證，則根據要求，需要發起不動產權籍調查，在本系統發起權籍調查后，任務會自動發送到所屬區縣，由所屬區縣確權登記部門發起權籍調查。

四、系統關鍵技術

1.基于SOA架構實現系統集成與擴展

系 統 采 用Web Service（Web服務）方式來支持SOA架構，提供基于網絡的HTTP＋XML接口服務，接受服務方可以通過XML傳遞必要的參數到服務器端，就像調用本地接口一樣實現與自身業務應用系統的無縫集成。系統設計與開發過程中提供對外服務的應用程序功能封裝和發布為Web Service，通過服務注冊和服務目錄，向服務消費者（各種組件或部門的應用系統）提供Web服務，使系統的功能可以采用松耦合的方式實現集成，并使平臺提供功能服務具有可擴展性[7]。

2.實現海量數據高效運行

表1 選定區域內土地和房屋信息統計

（1）將不同尺度、不同類型空間基礎地理數據、影像數據等實行一體化存儲、管理和調度；

（2）由于本系統基礎庫容易占用較高的瀏覽器緩存和內存資源，系統將電子地圖和影像等數據建立影像金字塔結構，將模型對象構建線性四叉樹和R樹空間索引，提高數據存儲效率[8]；

五、結語

基于GIS技術、數據庫技術等技術，以電子地圖和影像地圖為載體，以凈地類不動產登記數據和房屋類不動產登記數據為管理對象，以服務不動產登記為最終目標，研發了濟南市不動產登記輔助系統，并從系統設計、數據準備、系統功能與實現和關鍵技術四個方面介紹了系統的設計與實現情況。在不動產登記過程中，該系統很好的解決了申請登記人與辦理登記的工作人員間信息不對稱的問題，極大的縮短了不動產登記辦理時間，簡化了不動產登記辦理流程，提高了不動產登記業務辦理效率，為濟南市經濟社會發展和保障百姓切身利益發揮了重要作用[9]。同時，由于時間倉促，本系統仍有許多待完善之處，比如增加三維數據，可以更好的服務不動產登記業務辦理。