基于云模型的房地產開發合作方評價及選擇研究

何小健

（江西理工大學經濟管理學院，江西 贛州341000）

1 概述

自房地產行業確立為拉動中國經濟發展支柱性產業以來，行業快速發展[1]。如今國家政府管控政策日漸嚴格。面對低迷的市場環境，房企抱團取暖，合作開發成為主流。但是合作開發問題導致項目收益率低下甚至失敗情況普遍，據明源地產研究院公布數據顯示在失敗的70%合作開發項目中，其主要因素與合作方選擇有關[2]。并且合作方選擇過程在項目開發啟始階段，合作方的優劣影響貫穿于整個開發全過程，因此對于項目開發合作方選擇問題進行研究是有重要意義的。綜上所述本文將采用熵值法-云模型構建合作開發項目合作方評價及選擇方法，以某合作開發項目為實例，進行合作方評級及選擇工作。

2 合作方評價云模型構建

2.1 合作方評價指標體系構建

學者對房地產合作開發問題的研究關注度低，所涉獵內容聚焦于項目風險、供應鏈方面。因此本文通過實際案例與各大房企對于合作開發項目合作方選擇管理文件進行歸納分析，構建房地產合作開發項目合作方評價及選擇指標體系。文中共設定6 個一級指標，19 個二級指標，體系構建如圖1。

2.2 熵值法確定指標權重

2.2.1 構造判斷矩陣

2.2.2 計算熵值和權重

2.3 基于云模型的綜合評價模型

云模型是一個將定性評價指標概念轉化為定量描述的不確定性轉化方法。云模型評價方法憑借云發生器實現，其中云發生分為定向云發生器與逆向云發生器。評價程序為構建評價基準云、確定評價指標云與綜合云，評價結果的確定。

2.3.1 構建評價基準云

本文中邀請3 位專家對篩選的合作方評價指標進行判斷打分。設置的評語集以及對應的得分區間如下，B=(差、較差、一般、交好、好)=｛(0.20);[20,40);[40,60);[60,80);[80,100)}。各評價標準均為雙邊約束關系，由此可借助正向云發生器將各合作方評價等級轉化為評價標準云。

2.3.2 構建評價指標云

在通過專家對指標體系中二級指標給出相應評價得分后，采用MATLAB 軟件根據逆向云發生器對指標得分情況處理得出二級指標云參數。其次由二級指標云結合二級指標權重，采用云模型浮動算法得出一級指標評價云，最后根據一級指標云和一級指標權重計算得出合作方評價及選擇綜合指標云。

2.3.3 評價結果確定

圖1 房地產合作開發項目合作方評價指標體系

對上述合作方評價標準云與綜合評價指標云進行可視化對比，根據綜合評價云圖相對位置確定對合作方評價結果判定，選擇最優項目合作方。以及根據各一級評價指標云圖，分析潛在合作方6 個方面因素優缺點。針對其薄弱環節，提出相關應對方法。

3 案例研究

以江西省某合作開發項目為例。項目位于某縣級市市區的最外圍，項目規劃占地面積16.3 萬m2，總建筑面積46 萬方。通過邀請具有豐富行業經驗人員根據上文設定的評語集對指標的相互重要性以及該項目對應指標情況進行評分。根據熵值法得出指標權重。

圖2 合作方綜合評價云圖

一級指標權重：

U=(0.2558,0.3031,0.0445,0.0731,0.1374,0.1861)

二級指標權重：

X1=(0.2216,0.1128,0.2219,0.4437) ;

X2=(0.4332,0.1884,0.3785)

X3=(0.1823,0.7358,0.0819) ; X4=(0.3333,0.6667);

X5=(0.400,0.200,0.400) ; X6=(0.1048,0.1048,0.3043,0.4816)

將專家對項目的二級指標得分情況通過云逆向發生器轉化為二級指標云模型參數，其次結合指標權重情況，計算得出一級評價指標云與綜合評價云。計算結果如表1。

將評價結果進行可視化分析，運用MATLAB 軟件繪制出合作方綜合評價結果云圖，結果如圖2 所示。根據綜合風險評價云圖分布情況，可以看出該房地產合作開發項目合作方評價結果處于“一般”與“較好”水平。從一級指標標云參數上看，該項目合作方在發展文化、合作意愿與履約誠信較低。因此在項目合作過程中需要注重合作開發合同權責清晰明確，項目事務處理流程應該規范標準化，減少因雙方發展文化差異，導致合作矛盾的出現。履約誠信方面，在項目合作協議中應該明確違約機制以及違約責任和對應處罰方法，降低因合作方不作為或者少作為情況造成本企業損失。合作意愿方面，在合作過程中注重雙方的有效溝通交流和完善信息共享機制。在項目利益分配機制中，提高利益分配的科學性，從項目投資比因素，輔助以合作方對項目開發貢獻大小，確定利潤的分配機制。以此調動合作方參與項目管理工作的積極性與責任感。

表1 項目合作方評價指標云參數

4 結論

本文依靠房地產合作開發項目特點，從企業情況、財務狀況、履約信用、市場潛能、發展文化合作意愿六個方面，篩選出19 項評價指標構建其合作方評價及選擇體系，運用熵值法-云模型構建了房地產合作開發項目合作方評價模型。通過實例計算分析得出合作開發項目對合作方選擇應該從合作企業開發能力、企業財務狀況以及合作方合作意愿三方面因素重點進行考察。對于其履約信用方面，應該注重對合作協議的完善，防止因權責不清導致項目風險責任相互推諉不作為情況。