房地產是把雙刃劍

維舟

近三十年來，中國經濟繁榮的原因，雖然一直眾說紛紜，但至少在表象上是各地都一致的—那就是處處可見的樓市。房價漲幅幾乎牽動著所有人的心，而房子對中國人來說也成了最好的投資對象，由此帶來的“土地財政”極大地推動了中國城市的發展。現在的問題是：也正是因為這一模式太成功了，它也就帶來了一系列特別棘手的問題。值得警惕的是，物極必反，這最終可能反過來阻礙城市發展。因為任何一個地方的建設用地都是有限的資源，不可能無限制地依靠土地財政來獲得融資，而在現在的模式下，可用的土地越來越少，地價越來越高，這就使得下一次拆遷開發的成本更高了。一座城市的經濟增長，最終依靠的并不是樓，而是人，也只有人才能無限地創造財富，不受制于空間的有限性。這就需要源源不斷地吸引更多勞動力，尤其是高素質人才流入，近年來各大城市都頻頻主動出擊的“搶人大戰”，說到底就是為此。如果說這還不失為依靠市場機制重新分配資源，推動中小城市也獲得發展，那么我們就要做好準備，這樣演變下去，是否會出現像美國那樣的“城市病”：正因中心城區地價太高等一系列問題，造成企業成本、居住成本過高，最終很多人轉身離去，郊區和“陽光地帶”崛起，但城中心卻“空心化”了，以至于像底特律、密爾沃基、費城等老城區的破敗造成了巨大的麻煩。

房價過高所帶來的，并不只是普通人“買不起房”，引發樓市高企的空置率和大量資源浪費，還涉及社會公平性問題，推動社會的階層分化，因為買不起房的通常都是弱勢群體。這在有房的大城市土著居民和沒房的新移民之間就會造成一種心理落差。這勢必會沖擊人們的勞動倫理和一系列價值觀。由于絕大多數年輕人現在無力依靠自己來買房，這又助長了一種“躺平”的想法，磨滅了他們奮斗的意志，反正他們再怎么努力都買不起了。與此同時，他們要想從父母那里獨立也變得更難了，因為要想買房，基本都離不開父母的資助。即便對有房的居民來說，也并不輕松，因為這是不能輕易脫手變現的資產，畢竟還指望著它不斷升值呢！更何況，很多人還有大筆房貸沒還清。這可能讓全家人在很長時間里都不敢多花錢，節衣縮食到房貸還清才能稍稍輕松。對個人而言，這或許還算是一筆劃算的投資，但從全社會的角度來說，這意味著社會資金不成比例地投入到了不動產上，當然難免會抑制社會消費。

從某種意義上說，當下的房產就等同于古代的土地或教堂里的金銀器—它們都是不能加入流動領域的資本，仿佛資本之水在流動過程中，遇到這些凹陷的地方，就都儲存起來，無法繼續流動了。和土地相似的另一點是：由于市場上缺乏具有相同屬性的替代品，這就成了自帶杠桿和永遠升值信仰的資產。歷史上曾一再出現這樣的情形：在繁榮中獲益的群體并沒有將賺到的錢用于進一步的投資，而是投入到不動產上。在荷蘭17世紀的黃金時代，社會精英從海外冒險的商人轉變為貴族，他們將資金投入到房產和有價證券上；在明代的泉州，地方精英也把從海外貿易中獲得的經濟利益用于購買良田美宅和科舉，試圖將經濟資本轉化為社會資本，傳諸子孫。然而，當他們試圖從中產階層轉變為貴族、從企業家轉變為食利者的時候，也就開啟了當地漫長的衰落進程。就此而言，近二十年來中國人對房地產、對教育投入的狂熱，絕非偶然，它折射出一種值得重視的社會變動，而從長遠來看，這很可能會損害資本的流動性，使投入再生產的引擎逐漸熄火。只有當錢流動起來的時候，它才能產生經濟效益，否則它跟埋在地下的一窖銀子沒有本質區別。正因此，如今是時候正視房地產這把雙刃劍了。