淺談商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理

■ 趙 暉 ZHAO Hui

0 前言

房地產(chǎn)投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以獲取利潤(rùn)為目的的行為。從項(xiàng)目的定位、拿地、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售，需要?jiǎng)訂T大量的社會(huì)資源。在“房住不炒”的核心原則下，每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利水平越來(lái)越倚重于每個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制水平。筆者結(jié)合上海某國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的商品房開(kāi)發(fā)模式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在投資決策階段、拿地階段、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的成本管理，提出一些觀點(diǎn)與思考。

1 投資決策階段

在項(xiàng)目投資決策階段，必須進(jìn)行充分的可行性研究，而成本測(cè)算則貫穿于整個(gè)可行性研究過(guò)程。首先，應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，包括板塊的格局、區(qū)位成交分析、供需結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目定價(jià)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、客戶(hù)分析等。隨后，應(yīng)進(jìn)行該項(xiàng)目的定位，包括戶(hù)型設(shè)計(jì)、精裝標(biāo)準(zhǔn)、去化時(shí)間、預(yù)測(cè)售價(jià)，并根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)制定項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。該國(guó)企通過(guò)多年在上海開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目的積累，逐步形成高、中、低檔商品房的標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)、成本及開(kāi)發(fā)周期數(shù)據(jù)庫(kù)，并定期根據(jù)市場(chǎng)的變化進(jìn)行更新。最近，該國(guó)企與某房地產(chǎn)頭部企業(yè)合作，在上海市區(qū)通過(guò)市場(chǎng)“招拍掛”的方式，競(jìng)拍一塊土地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“A項(xiàng)目”），并結(jié)合自身積累及該頭部企業(yè)豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，迅速確定大致指標(biāo)（表1、2）。

表1 A 項(xiàng)目總體指標(biāo)

然后，根據(jù)大致指標(biāo)及關(guān)鍵進(jìn)度節(jié)點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的測(cè)算，包括土地成本、建造成本、銷(xiāo)售假設(shè)、融資方案、期間費(fèi)用、稅費(fèi)假設(shè)、靜態(tài)利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表等，并通過(guò)敏感性分析模擬各種情況下該項(xiàng)目的各項(xiàng)利潤(rùn)指標(biāo)。

此時(shí)，形成可研版目標(biāo)成本，根據(jù)概念設(shè)計(jì)的多種方案組合進(jìn)行成本匡算，通過(guò)對(duì)各類(lèi)型產(chǎn)品的成本配置模塊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性測(cè)算與比選，最終找出盈利最大化的產(chǎn)品組合，供公司領(lǐng)導(dǎo)層決策（表3）。

2 拿地階段

成本明細(xì)中占比重最大的三項(xiàng)指標(biāo)為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用與資本化利息。該企業(yè)最終通過(guò)市場(chǎng)招拍掛形式競(jìng)得A 項(xiàng)目。拍地成功后，土地費(fèi)用基本確定。前期制定的概念方案應(yīng)馬上進(jìn)行進(jìn)一步深化。與規(guī)劃部門(mén)充分溝通后，進(jìn)一步細(xì)化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)照可研版目標(biāo)成本，形成至少二級(jí)科目的目標(biāo)成本，且不高于可研階段的目標(biāo)成本。相比較在可研階段時(shí)從數(shù)據(jù)庫(kù)獲取的成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，該數(shù)據(jù)更加合理（表4）。

3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施階段

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施階段是前兩個(gè)階段成本測(cè)算后，具體落地且付諸于實(shí)施的階段。該階段的成本管控結(jié)果直接影響項(xiàng)目的投資收益。因此，企業(yè)應(yīng)從以下方面重點(diǎn)關(guān)注。

3.1 限額設(shè)計(jì)

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，設(shè)計(jì)是控制建造成本的源頭，至少?zèng)Q定了70%的建安造價(jià)。可研階段及拿地階段形成的目標(biāo)成本也是對(duì)設(shè)計(jì)要求進(jìn)行限額。在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)規(guī)范的前提下，需合理確定實(shí)物量指標(biāo)，如鋼筋含量，混凝土量等。因此，設(shè)計(jì)院的選擇至關(guān)重要。該企業(yè)近年來(lái)除與國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)公司合作外，也開(kāi)始與一些長(zhǎng)期與房地產(chǎn)頭部企業(yè)合作，且在商品房設(shè)計(jì)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗(yàn)的民營(yíng)設(shè)計(jì)院進(jìn)行合作。同時(shí)，該企業(yè)在合同中對(duì)于一些限額指標(biāo)予以明確，這在已經(jīng)開(kāi)發(fā)完成的商品房項(xiàng)目中取得了較好的效果。例如，該企業(yè)在上海已開(kāi)發(fā)完成的某一商品房項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)B項(xiàng)目）中，企業(yè)在設(shè)計(jì)合同條款中明確要求增列地下部分、地上部分含鋼量上限設(shè)計(jì)指標(biāo)（地上為50kg/m2、地下為132kg/m2）。若結(jié)算時(shí)超出該項(xiàng)指標(biāo)，則設(shè)計(jì)費(fèi)用相應(yīng)扣減1.5元/m2，從而避免由于設(shè)計(jì)單位在該項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)過(guò)度保守，導(dǎo)致成本增加。經(jīng)造價(jià)咨詢(xún)單位復(fù)核后，鋼筋指標(biāo)控制在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。

3.2 施工圖階段目標(biāo)成本及合約規(guī)劃

該企業(yè)要求項(xiàng)目的施工圖完成后，項(xiàng)目公司在公司的考核成本范圍內(nèi)進(jìn)一步細(xì)化科目，完成施工圖目標(biāo)成本的編制，并向公司相關(guān)部門(mén)備案。同時(shí)，項(xiàng)目公司對(duì)每個(gè)科目對(duì)應(yīng)的合同應(yīng)形成合約規(guī)劃（表5）。

3.3 標(biāo)準(zhǔn)合同文本及招標(biāo)采購(gòu)

（1）通過(guò)多年房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積累，該企業(yè)逐步形成各類(lèi)招標(biāo)文件、合同模板的標(biāo)準(zhǔn)化文件。這既有不可違反的紅線(xiàn)，也有每個(gè)項(xiàng)目根據(jù)自身情況可以調(diào)整的條款，例如施工合同中的計(jì)價(jià)原則、獎(jiǎng)罰條例等。這些文件都有更加清晰的描述與可操作性，并根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)以及國(guó)資的要求，開(kāi)展各類(lèi)公開(kāi)及內(nèi)部邀請(qǐng)招標(biāo)。

表2 A 項(xiàng)目總體指標(biāo)

表3 A 項(xiàng)目可研階段成本

表4 A 項(xiàng)目二級(jí)或三級(jí)科目目標(biāo)成本測(cè)算

（2）每個(gè)科目對(duì)應(yīng)相關(guān)合同，合同對(duì)應(yīng)的招標(biāo)限價(jià)原則上在對(duì)應(yīng)成本科目的價(jià)格內(nèi)。施工總承包招標(biāo)是項(xiàng)目成本管理工作的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，是控制建造成本的關(guān)鍵。這主要目的是擇優(yōu)選擇施工單位，以保證工程工期、質(zhì)量與成本。該企業(yè)目前要求各項(xiàng)目按通過(guò)審圖的施工圖招標(biāo)。在編制工程量清單階段，要求項(xiàng)目公司組織多家單位共同參與，從而確保施工圖設(shè)計(jì)到位、專(zhuān)業(yè)深化設(shè)計(jì)同步跟進(jìn)、結(jié)合公司產(chǎn)品線(xiàn)盡可能確定主要設(shè)備材料品牌，繼而確定各專(zhuān)業(yè)的合理價(jià)格，進(jìn)而確保最終的施工圖預(yù)算在項(xiàng)目目標(biāo)成本以?xún)?nèi)，且符合市場(chǎng)合理水平。

3.4 工程現(xiàn)場(chǎng)管理

3.4.1 采取技術(shù)措施控制成本

采取技術(shù)措施是在施工階段充分發(fā)揮技術(shù)人員的主觀能動(dòng)性，對(duì)標(biāo)書(shū)中主要技術(shù)方案作必要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，以尋求較為可靠的方案，從而降低工程成本，包括采用新材料、新技術(shù)、新工藝節(jié)約能耗、提高機(jī)械化等。

表5 A 項(xiàng)目五級(jí)明細(xì)科目表

3.4.2 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)合同及變更管理

加強(qiáng)施工過(guò)程中的合同管理，合同執(zhí)行期間密切注意我方履行合同的進(jìn)展情況，以防止被對(duì)方索賠，這也是降低工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑。嚴(yán)抓工程簽證管理，要求項(xiàng)目簽證與設(shè)計(jì)變更上報(bào)公司審批，禁止過(guò)期簽證、倒簽證。在制度中，對(duì)簽證管理及線(xiàn)上線(xiàn)下流程，進(jìn)行更加明確的要求，并在日常及結(jié)算復(fù)審中嚴(yán)格監(jiān)督管理。

3.5 動(dòng)態(tài)總成本的監(jiān)控

在施工過(guò)程中，需要實(shí)時(shí)監(jiān)控動(dòng)態(tài)的總成本變化。項(xiàng)目部應(yīng)定期上報(bào)項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)表。考核成本、施工圖版目標(biāo)成本、合同價(jià)、施工圖預(yù)算價(jià)等動(dòng)態(tài)成本應(yīng)全部列支，做到實(shí)時(shí)更新，實(shí)際情況按最不利因素考慮，使公司總部及項(xiàng)目公司能夠做到提前預(yù)警，并采取合理措施降低成本（表6）。

表6 C 項(xiàng)目建安動(dòng)態(tài)成本匯總表

3.6 加快去化回籠，節(jié)約資本化利息的支出

成本的支出既是剛性的，也是靈活的。考核成本范圍內(nèi)應(yīng)給予項(xiàng)目一定的授權(quán)。該企業(yè)制度規(guī)定，下屬的項(xiàng)目公司，二級(jí)以上科目的調(diào)整需要公司審批，二級(jí)科目以下的成本可酌情調(diào)配。

近年來(lái)，該企業(yè)除加快各類(lèi)前期工作的辦理、加快建設(shè)周期外，也把小區(qū)的預(yù)售放在第一位。例如，該企業(yè)某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在評(píng)估市場(chǎng)形勢(shì)后，銷(xiāo)售方案從整體預(yù)售變?yōu)榉謪^(qū)預(yù)售。該項(xiàng)目為配合預(yù)售節(jié)點(diǎn)，對(duì)工期嚴(yán)格要求，地下一層與二層科學(xué)確定開(kāi)挖順序，采取“先淺后深、分區(qū)施工”的施工順序，地下一層區(qū)提前完成，實(shí)現(xiàn)個(gè)別樓棟提前預(yù)售，從而加快了資金回籠。雖然這在基坑圍護(hù)的方案中增加了成本，但從項(xiàng)目整體投資收益的角度，在總成本不超支的前提下，如此的成本增加利大于弊。

3.7 項(xiàng)目結(jié)算的把關(guān)

該企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在招標(biāo)文件、合同、中標(biāo)文件及其他過(guò)程資料的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格進(jìn)行結(jié)算審價(jià)，并通過(guò)選擇兩家審價(jià)單位，在經(jīng)過(guò)一審與二審的流程后，從嚴(yán)節(jié)約成本，從而在合規(guī)性方面增加了一定的保障。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作具有一定的系統(tǒng)性與復(fù)雜性。因此，必須抓住成本產(chǎn)生的根源，從投資收益的角度結(jié)合企業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，因地制宜、全程、全員進(jìn)行成本管理。在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)欲尋求一席之地，則必須了解和分析風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，建立一套適合自身企業(yè)特點(diǎn)的控制體系、運(yùn)作流程、控制方法，并不斷地與時(shí)俱進(jìn)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)。