中交地產向母公司借款展期背后三道紅線全踩子公司曾拖欠契稅

熊穎

近期，華夏幸福、陽光城、花樣年等多家債務承壓房企紛紛獲得債務展期，債務困境得到一定緩解。不過值得關注的是，一向被視為財務狀態更加安全、穩健的國企、央企中，同樣也出現了債務展期的個例。

12月13日，作為央企的中交地產發布關于向關聯方借款進展的公告，公告提及，“我司及控股子公司向中交房地產集團有限公司（及其控股子公司）的部分借款進行展期”。地產集團持有中交地產53.32%的股份，是其母公司。

雖然在業內人士看來，金融機構借款展期基本上是因為還不上了，而母公司借款展期是公司的內部決策，兩者在性質上并不相同。不過仍有業內人士指出，房企對向母公司借款展期情況進行披露，一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

近36億母公司借款展期兩年業內人士：公司或存資金鏈吃緊現象

2021年年初，中交地產曾審議通過《關于向關聯方借款額度的關聯交易議案》，同意中交地產向關聯方中交房地產集團有限公司（以下簡稱“地產集團”）在2021年度內借款額度（新簽借款合同）不超過100億元人民幣，借款年利率不超過10%。

而近期，中交地產發布關于向關聯方借款進展的公告，目前已使用向地產集團借款額度90.8億元。其中35.8億元為展期借款。

而具體而言，展期借款包含：中交地產向地產集團借款26.8億元展期兩年;控股子公司中交地產南京向地產集團借款3.5億元展期兩年;控股子公司重慶中房嘉潤房地產開發有限公司向地產集團借款4.9億元展期2年;控股子公司重慶中交西南置業有限公司向地產集團借款6000萬元展期2年。

附圖重慶市“互聯網+督查”平臺公示公開

《紅周刊》記者梳理中交地產過往公告發現，向大股東借款，是中交地產融資的主要渠道之一，不過以往似乎并未出現過借款展期的情況。12月23日，《紅周刊》記者以投資人身份致電中交地產證券事務代表咨詢，為何公司會出現向母公司借款展期的情況？公司證代回復表示，“這（展期）是我們向關聯方借款的一個正常行為，展期主要是為了優化公司的債權、債務結構。公司整體的資金情況正常，所有貸款也沒有出現逾期現象。公司今年的經營雖然規模在擴張，但是我們還是非常注重資金方面的風險。”

不過，值得關注的是，近期，華夏幸福、花樣年等多位債務承壓房企紛紛通過債務展期來紓緩債務壓力。多位業內人士向《紅周刊》記者表示，一般來說，諸如華夏幸福等房企向金融機構借款發生展期主要是因為已經還不上了;而房企向母公司的借款出現展期，則更多是公司內部的決策，項目公司還不了也沒辦法，這就是股東自己的事。

與此同時，也有業內人士指出，房企對公司向母公司借款展期一事進行披露，一定程度上還是反映出公司資金鏈比較吃緊。

知名地產分析師嚴躍進也告訴《紅周刊》記者，此類行為說明公司還款的能力有限，也說明公司在經營方面遇到了阻力或壓力。只是不同于金融機構借款展期，如債權人不同意，則展期工作難以推進;向母公司借款的展期，則更容易和母公司協調。

旗下重慶公司曾拖欠業主契稅、工人工資

《紅周刊》記者調查發現，涉及借款展期的子公司中交西南置業有限公司此前曾有占用業主契稅的行為。

一位業主在重慶市“互聯網+督查”平臺陽光重慶反映，自己是中交中央公園C102地塊的業主，于今年8月5日簽訂買房合同，簽訂合同當天，開發商要求代收3%稅契，并拒絕業主自己上網繳納。9月底，業主拿到購房合同后發現，完稅票據上注明8月22日已按1.5%完繳契稅，而開發商表示，多收取的另外1.5%稅契要等到11月底才予退回。

重慶兩江新區稅務局調查后回復上述業主，已經要求中交西南置業有限公司加強同業主的溝通聯系，加快內部審批流程，盡快退還應退款項。

不過，《紅周刊》記者發現，雖然兩江新區稅務局已督促中交西南置業盡快退款，但在此之前，中交西南置業占用業主稅契的行為曾多次發生，自2020年以來，就有業主陸續在重慶問政平臺上投訴中交西南置業拖欠業主稅契的行為。

此外，《紅周刊》記者還發現，中交地產旗下的重慶公司還存在拖欠工資的行為。今年10月，有網友在重慶陽光投訴，位于九龍坡區民盛路的中交西園雅集中交中梁山L15地塊項目存在拖欠工資行為。

除此之外，近期，中交西園雅集還遭到業主的集體投訴。多位業主在領導留言板上指出，中交西園雅集一期項目房屋質量差，和銷售時所宣傳的洋房社區配套設施嚴重不相符，存在墻面開裂，門窗變形彎曲，甚至存在大門里面修廁所的不合理現象。

根據樂居房產，中交西園雅集目前仍然在售，預計交房時間為2022年3月。雖然目前距離中交西園雅集的交房日期仍有3個月時間，但如在此期間整改不到位，后續還有可能出現業主維權的風險。

“三道紅線”全踩2022 年償債壓力較大

中交西南置業此前拖欠業主稅契的行為，或一定程度反映了公司的資金鏈壓力。而這也為后續的債務展期埋下伏筆。

值得一提的是，某頭部房企高層告訴《紅周刊》記者，股東借款除了是項目公司的主要資金來源之一以外，股東給項目公司的借款還具有一大優點，那就是不會影響集團整體的負債率。

而根據Wind數據顯示，中交地產在2020年末、2021年中期、2021年第三季度末的剔除預收款項后的資產負債率也較為穩定，依次為83.39%、86.63%、83.68%。

不過，除剔除預收款項后的資產負債率之外，“三道紅線”的另外兩道紅線則變動較大，如凈負債率，從2020年末的204.76%增至2021年第三季度末的265.08%;而現金短債比則從2020年末的1.43降至2021年第三季度末的0.985。

附表中交地產“三道紅線”變化情況

數據來源：Wind

自2020年8月“三道紅線”政策出臺后，房企紛紛開啟降杠桿模式，不斷優化紅線指標;而中交地產的三道紅線指標則明顯“惡化”，從原本的踩線兩條轉變成為三線全踩。根據“三道紅線”政策，房企的踩線情況將直接影響房企的融資能力，“三道紅線”全踩的中交地產有息負債規模將不得增加。

然而在其背后，中交地產的有息負債增長迅速，Wind數據顯示，2018年、2019年、2020年、2021年第三季度，公司帶息債務依次為109.77億元、132.07億元、379.33億元、614.20億元。

而根據2021年第三季度報，截至2021年9月底，因期內一年內到期的外部借款增加，中交地產一年內到期的非流動負債為148.99億元，較上年末的58.19億元同比猛增156.07%。此外，同樣截至今年9月底，公司短期借款為19.28億元。中交地產將于一年內到期的債務遠遠高出其在三季度的現金及現金等價物余額118.93億元，可以預見，在接下來的一年時間內，中交地產將面臨著不小的償債壓力。

為了緩解償債壓力，中交地產再度向母公司求助。近期，中交地產發布關于向關聯方借款額度的公告，2022年擬向地產集團新增借款額度不超過100億元，借款年利率不超過10%。

然而值得注意的是，中交地產的“造血能力”也在不斷下降。2018年后，中交地產的歸母凈利潤開始走“下坡路”，Wind數據顯示，2019年、2020年、2021年前三季度，中交地產歸母凈利潤依次為5.43億元、3.47億元、0.02億元;依次同比下滑33.01%、35.92%、99.37%。而如果剔除中交地產在三季度報中所獲取的5.27億元非經常性損益，僅依靠主營業務房地產，中交地產則將陷入虧損的尷尬境地。