扎堆上市的物業，靠社區智能化拼天下？

鋅財經

物業管理行業迎來扎堆上市潮

據最新數據顯示，截至2020年年末已經有42家物業管理公司登陸資本市場，其中有38家物業管理公司選擇在中國香港上市，4家物業管理公司登陸A股市場，這些數據正在打破物業管理行業上市的舊傳統。

實際上，自2014年第一家物業管理公司上市以來，每年新上市的物業管理公司一直保持在個位數增長的狀態，這一現象一直持續到了2019年才有所好轉。數據顯示，2018～2020年，新上市的物業管理公司，分別達到了6家、 11家和19家，呈現出了每年翻倍增長的態勢。

目前在排名前20的房產公司中，僅有萬科和龍湖尚未分拆物業上市，其他房產巨頭旗下的物業業務，如碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活、融創服務、世茂服務等房企物業公司，均已經上市。其中恒大物業、華潤萬象生活等公司，在上市不足兩個月的時間之內，就實現了股價翻番的“小目標”。

而在物業管理公司紛紛登上風口的背后，與當前國內房產行業的外部環境變化有關。一方面，在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下，加速物業板塊上市，成了房產企業“去杠桿、增權益”的有效手段。具體來說，通過拆分物業板塊上市，房產公司可以通過股權融資，降低企業的實際杠桿和資產負債率，幫助企業補充現金流。

另一方面，相關部門出臺的“物業新政”，也給行業帶來了新的想象空間。1月5日，國家多部委聯合下發了《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》，受此政策影響，隔日42家物業股全線大漲，足見資本市場對于物業管理板塊的認可。

不過說到底，物業管理價值得到凸顯的根本原因，還在于中國房產市場正逐漸步入存量經濟時代，改善住房體驗以及生活品質，成了當前及之后一段時間民眾住房的剛需。而在這一領域，國內尚處于初步的發展階段，未來還有很大的發展潛力，這才是外界普遍看好物業管理的真正原因。

并購加速搶占藍海市場

當然，物業管理受到資本追捧，與其自身的業務模式也有關系。具體來說，物業管理屬于輕資產、低杠桿的運營模式，它在前期運營時無需過多的資金投入，而物業費用又可以提供穩定的現金流。另外，物業管理方興未艾，巨大的存量市場以及增值服務的可能性，為其后續發展提供了極大的想象空間。

據此前相關部門出臺的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》指出，2020年計劃新開工城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民700萬戶，這一改造數據是2019年的兩倍。有機構測算，3.9萬個舊改小區預計拉動約1.2萬億元的投資，新的萬億元藍海將由此打開。

在此背景下，如何通過投資并購來擴大物業管理布局，就成了巨頭們當下工作的當務之急。比如，上市2個月有余的恒大物業，就在近期斥資15億元，一舉拿下浙江亞太酒店物業服務有限公司100%的股權。通過此次并購，恒大物業在管面積也一舉突破了3.8億平方米，實現了全年擴張目標的22%。

實際上，近年來做物業并購的遠不止恒大物業一家。資料顯示，僅在2019年相關的物業收購案就有五起左右。比如，2019年9月，永升生活服務耗資4.62億元，完成收購青島雅園物業股權的55%；碧桂園服務以1.9億元拿下嘉凱城物業100%的股份；中海物業以466萬元拿下中建捷成物業100%股權……

而在這種并購潮的背后，則與多方面的因素有關。一方面，房產行業集中度分散，直接造成了物管行業的分散格局，由此給資本提供了改善行業格局的空間；另一方面，房產公司的大洗牌，也讓大型房企旗下的物業公司，有了更好的現金流和利潤，從而使其具備更強的擴張能力。基于此，物業管理公司加速并購擴張也就不難理解了。

頭部效應愈加凸顯

隨著行業并購加速，行業的頭部效應也愈加明顯。據不完全統計，在急速擴張的2020年，物業管理行業幾乎每月都會出現物企整合案例。

以碧桂園服務為例，其以高達2 031億元（截至2月3日收盤價）的市值，成為唯一一家市值破2 000億元的物業企業，而恒大物業、華潤萬象生活則以準千億元的估值緊隨其后；融創服務、雅生活服務、世茂服務、新城悅服務、中海物業等物業公司，市值都在100億～500億元，位居第三梯隊，剩余的都是市值在100億元以下的小物業管理公司。

除了瘋狂收購之外，頭部物業企業還在不斷開拓新的業務范圍。比如，很多物業企業就通過與地方、企業、產業園等簽約，將服務范圍向市政、河道等范圍擴展，積極提升其第三方服務面積，目前包括萬科物業、龍湖智慧服務和碧桂園服務等在內的多家物業公司，都已經在加速布局城市服務這條新賽道了。

在規模上，目前已經上市的物企在管面積達到1億平方米以上僅有十家，如此大的在管面積規模，決定了后面的小玩家很難有機會追上，這也決定了接下來物業管理的競爭，只會是頭部物業管理公司之間的競逐。

實際上，頭部物業公司在規模上的角逐早已經展開了。據近期曝光的2021年恒大物業“軍令狀”顯示，恒大物業將在2021年實現兩大目標：一是實現月新增在管面積3 000萬平方米；二是實現每個季度利潤都較上年同期實現50%以上的增長。若達成這一目標，恒大物業的在管面積在未來一年將會達到6億平方米，其凈利潤將會達到39億元；與之規模相當的碧桂園服務，在近兩年圍繞基礎物業服務和增值物業服務，也進行了多次收購布局，經過投資并購其在管的物業面積不斷擴大，行業影響力節節攀升。

可以預見，未來物業公司之間的規模競爭還會持續下去，而擁有更多資源的頭部物業企業，也將在此過程中進一步發展壯大。

下一個十年，物業管理公司拼什么？

隨著行業集中度的逐步提升，物業企業之間原有的同質化競爭問題也日益凸顯。而從種種跡象來看，隨著越來越多的物業公司上市，資本市場對物業公司的認知，也在趨于理性。

比如，2020年10月成功上市的4家物業企業中，就有三家物業企業，出現了上市破發的情況。其中2020年10月22日上市的第一服務，開盤跌幅超過16%，當日收盤報1.76元，下跌26.7%，10月30日上市的世貿服務與合景悠活，也先后破發。

有業內人士分析表示，未來物業股的這種分化仍將持續，能夠受到資本市場關注的核心物業股數量有限，物業企業的實際運營能力，將會影響其在資本市場的未來表現。

實際上，隨著大數據、物聯網和人工智能等技術逐漸進入社區生活，社區智能化已經是大勢所趨。在此背景下，物業管理公司必須升級其原有的服務，才能在眾多同質化的產品中，探索出差異化、個性化的點，進而開拓出新的利潤增長空間，從而為其在未來的市場競爭中籌備足夠的糧草，打下堅實的基礎。

寫在最后

以移動互聯、IoT（物聯網）、5G、大數據、人工智能、區塊鏈等新興技術為基礎支撐，打造專業化、協同化的物業平臺，已成為新時代城市居民以及各大城市服務運營主體推動智慧社區和數字城市建設進程的重要發力點。