城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確定方法

周 沛

(廣州市交通規(guī)劃研究院， 510030， 廣州∥工程師)

當(dāng)前,城市空間立體化發(fā)展趨勢明顯，地下建構(gòu)筑物日益增多。對于城市軌道交通設(shè)施，其站臺、站廳等主體設(shè)施一般設(shè)置在地面以下，所需用地范圍較大；而風(fēng)亭、出入口等附屬設(shè)施一般設(shè)置在地表，所需用地較小。面對此類地表、地下用地權(quán)屬不一致的建構(gòu)筑物，按照現(xiàn)有二維權(quán)籍方法登記難以從平面的維度分清楚地下與地上的權(quán)利界限。大量地下空間設(shè)施權(quán)利得不到清晰界定和合法保障，不僅會直接影響投資主體參與城市空間開發(fā)建設(shè)的積極性，也會導(dǎo)致軌道設(shè)施等存量設(shè)施存在權(quán)益歸屬的矛盾，影響城市社會經(jīng)濟發(fā)展。根據(jù)對地下空間設(shè)施不動產(chǎn)登記情況的摸查，目前地下獨立設(shè)施(地鐵)已登記的僅占總體的5%，且已登記的地下空間設(shè)施均為特殊情形下完成確權(quán)，在當(dāng)前登記制度下已難以復(fù)制。導(dǎo)致這些地下設(shè)施不能登記的原因有多個方面，其中一個重要的原因就是因為缺少不動產(chǎn)三維空間權(quán)確權(quán)登記的方法，導(dǎo)致大量地下空間設(shè)施難以登記。因此，需要引入三維空間權(quán)利中關(guān)于界址的思路解決此類問題。

與二維空間確權(quán)最大的不同在于，三維空間確權(quán)要增加建設(shè)用地空間層、建筑高程等信息，傳統(tǒng)采用平面圖形的二維記載方式不能清晰表達地下空間設(shè)施空間權(quán)利的界限，需要針對三維空間確權(quán)新增的登記要素，增加三維空間圖形表達方式。

由于國內(nèi)城市發(fā)展相比國外要晚，關(guān)于地下空間確權(quán)的法規(guī)尚不完善，因此開展此類研究的城市較少。目前,僅有廈門、上海、南京等少量城市對土地使用權(quán)的分層出讓進行研究[1-3]，但未公開給出實際操作方法，推廣應(yīng)用性不強。相關(guān)研究也主要在法律層面及理論層面：在法律層面，《物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》等法規(guī)政策[4-5]規(guī)定,“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，這為分層確權(quán)提供了法理保障;在理論層面，文獻[6]系統(tǒng)研究了三維地籍的理論，擬定相關(guān)的測量和管理規(guī)范，為我國全面開展三維地籍應(yīng)用進行技術(shù)儲備和經(jīng)驗積累；文獻[7]基于地下空間開發(fā)中各類地物的空間特征，提出了三維地籍?dāng)?shù)據(jù)模型以及二維地籍與三維地籍的一體化數(shù)據(jù)管理方法。總體而言，目前對地下空間設(shè)施確權(quán)的研究尚處于探索階段，對地下空間設(shè)施確權(quán)方法的研究不多，對實際登記工作的指導(dǎo)性非常有限。

本文參考既有法規(guī)及理論研究，結(jié)合不動產(chǎn)登記的實際需求，重點針對地下空間設(shè)施三維空間權(quán)利界址范圍確定方法和三維確權(quán)圖形表達方法進行研究，以滿足地下空間設(shè)施不動產(chǎn)登記的需要。該方法已應(yīng)用于廣州市地下空間設(shè)施的不動產(chǎn)登記工作中，且成功進行確權(quán)登記并已辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，為國內(nèi)地下空間設(shè)施的不動產(chǎn)權(quán)登記提供了實踐參考。

1 城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利要素

1.1 三維不動產(chǎn)權(quán)利體系

傳統(tǒng)的二維建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍主要依靠界址點、界址線來確定(如圖1所示)，由于采用的平面確權(quán)方式，又可稱為平面界址點、平面界址線。

圖1 二維建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)方法

三維空間建設(shè)用地使用權(quán)在傳統(tǒng)二維平面的基礎(chǔ)上進行延伸(見圖2)，按照土地空間豎向利用層次，二維建設(shè)用地使用權(quán)在三維空間上延伸為地上建設(shè)用地使用權(quán)、地表建設(shè)用地使用權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)3個部分。

1.2 三維不動產(chǎn)權(quán)利確權(quán)思路

軌道交通設(shè)施構(gòu)建筑物在建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利空間確定過程中一般分為有用地紅線、無用地紅線兩種類型。這兩種類型在權(quán)利空間的確定方法上存在一定的差異。

圖2 三維空間權(quán)利體系

三維空間建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利的界限主要依靠界址點來確定。按照界址點的功能劃分，可分為實體界址點、平面界址點和空間界址點。界址點的連線形成界址線，界址線構(gòu)成的多邊形形成界址面。界址面圍閉形成的空間體構(gòu)筑三維空間權(quán)利的范圍，并考慮建構(gòu)筑物退縮要求，將建設(shè)用地使用權(quán)空間范圍適當(dāng)外延形成保護空間。其中，保護空間不屬于不動產(chǎn)的權(quán)利空間。幾個名詞定義如下:

1) 實體界址點——建筑實體的轉(zhuǎn)折點；

2) 平面界址點——建筑實體在水平面上的最大投影，有用地紅線的情況下為用地紅線的轉(zhuǎn)折點；

3) 空間界址點——平面界址點在實體高程上下限平面的投影點；

4) 實體/平面/空間界址線——實體/平面/空間界址點連線構(gòu)成的折線或曲線。

三維空間權(quán)利確定思路如圖3所示。

圖3 三維空間權(quán)利確定思路

2 城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確權(quán)要素測量內(nèi)容及確權(quán)方法

不動產(chǎn)空間要素測量以界址點為主，界址線和界址面都是在界址點的基礎(chǔ)上形成的，不需要額外測量。測量登記表如表1所示。

表1 界址點測量登記表

2.1 有用地紅線情形

有用地紅線的城市軌道交通設(shè)施一般以實體宗地圖的用地紅線拐點為關(guān)鍵點，界址點號(ID)以用地紅線關(guān)鍵點(土地權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點)按照順時針方向分別登記為(A1,A2,…,An)，界址點類型為平面界址點。

圖4 有用地紅線的城市軌道交通設(shè)施平面界址點登記示意圖

表2 有用地紅線的城市軌道交通設(shè)施界址點測量登記表

圖5 有用地紅線宗地平面實體高程記錄示意圖

表3 有用地紅線宗地的高程信息記錄表

以平面界址點和上、下高程推算空間界址點。空間界址點編號規(guī)則為根據(jù)空間界址點位置不同，“在平面界址點號”基礎(chǔ)上+“上劃線”或者“下劃線”。有用地紅線宗地的空間界址點情況如圖6和表4所示。

圖6 有用地紅線宗地的空間界址點記錄示意圖

表4 有用地紅線宗地空間界址點記錄表

2.2 無用地紅線情形

對于無用地紅線的城市軌道交通設(shè)施，一般只能測量地下空間實體內(nèi)輪廓關(guān)鍵點，再根據(jù)內(nèi)輪廓關(guān)鍵點結(jié)合建構(gòu)筑物竣工驗收圖，對內(nèi)輪廓點進行合理外擴，形成實體界址點。

按照實體界址點的數(shù)據(jù)格式記錄各內(nèi)輪廓實體界址點的X坐標(biāo)、Y坐標(biāo)、H坐標(biāo)等關(guān)鍵信息，并分層記錄平面的整體高程(ha,hb,…)的高度信息。無用地紅線實體內(nèi)輪廓實體界址點情況如圖7和表5所示(本例上面層與最大投影層重疊)。

圖7 無用地紅線實體內(nèi)輪廓實體界址點記錄示意圖

取la為層a向下延伸至實體下底面的距離，lb、lc分別為層b、層c延伸至實體上底面的距離；ld、le、lf、lg分別為其余四面延伸至實體底面的距離。取內(nèi)輪廓實體界址點的大寫字母記錄為推斷的實體界址點。無用地紅線實體界址點推算情況如圖8和表6所示。

取最大投影面實體界址點推算平面界址點，平面界址點編號規(guī)則為“最大投影層號”+“-”+“數(shù)字”，如平面界址點(A-1,A-2,…,A-n)，高程信息為“0”。

表5 無用地紅線實體內(nèi)輪廓實體界址點記錄表

圖8 無用地紅線實體界址點推算示意圖

3 應(yīng)用實例

本文以廣州地鐵石壁站7號線站臺地下部分為例，驗證本文提出的城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確定方法。

廣州地鐵石壁站7號線站臺分為地上、地下兩部分，地下部分共有2層，且地下部分有獨立用地紅線。

按照有用地紅線情形，城市軌道交通設(shè)施以實體宗地圖的用地紅線拐點為平面界址點，按照順時針方向分別登記為(A1,A2,…,A22)。

表6 無用地紅線實體界址點推算表

表7 無用地紅線實體空間界址點推算表

圖9 石壁站示意圖

圖10 石壁站地下部分用地紅線

以平面界址點和上、下高程推算空間界址點。推算記錄表如表8所示。

表8 石壁站空間界址點記錄表

目前，7號線石壁站站體已按本文方法成功辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，并計劃在全市范圍內(nèi)進行推廣。

4 結(jié)語

本文通過對傳統(tǒng)二維建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)方法進行延伸，針對有用地紅線和無用地紅線2種情形，提出城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確權(quán)要素測量內(nèi)容及三維建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)方法。該方法已成功應(yīng)用于廣州地鐵7號線石壁站站臺的確權(quán)過程，并辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。