城市軌道交通設施三維空間權利確定方法

2021-06-01 11:25:44周沛

城市軌道交通研究 2021年5期

周沛

(廣州市交通規劃研究院， 510030，廣州∥工程師)

當前,城市空間立體化發展趨勢明顯，地下建構筑物日益增多。對于城市軌道交通設施，其站臺、站廳等主體設施一般設置在地面以下，所需用地范圍較大；而風亭、出入口等附屬設施一般設置在地表，所需用地較小。面對此類地表、地下用地權屬不一致的建構筑物，按照現有二維權籍方法登記難以從平面的維度分清楚地下與地上的權利界限。大量地下空間設施權利得不到清晰界定和合法保障，不僅會直接影響投資主體參與城市空間開發建設的積極性，也會導致軌道設施等存量設施存在權益歸屬的矛盾，影響城市社會經濟發展。根據對地下空間設施不動產登記情況的摸查，目前地下獨立設施(地鐵)已登記的僅占總體的5%，且已登記的地下空間設施均為特殊情形下完成確權，在當前登記制度下已難以復制。導致這些地下設施不能登記的原因有多個方面，其中一個重要的原因就是因為缺少不動產三維空間權確權登記的方法，導致大量地下空間設施難以登記。因此，需要引入三維空間權利中關于界址的思路解決此類問題。

與二維空間確權最大的不同在于，三維空間確權要增加建設用地空間層、建筑高程等信息，傳統采用平面圖形的二維記載方式不能清晰表達地下空間設施空間權利的界限，需要針對三維空間確權新增的登記要素，增加三維空間圖形表達方式。

由于國內城市發展相比國外要晚，關于地下空間確權的法規尚不完善，因此開展此類研究的城市較少。目前,僅有廈門、上海、南京等少量城市對土地使用權的分層出讓進行研究[1-3]，但未公開給出實際操作方法，推廣應用性不強。相關研究也主要在法律層面及理論層面：在法律層面，《物權法》《不動產登記暫行條例實施細則》等法規政策[4-5]規定,“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立”，這為分層確權提供了法理保障;在理論層面，文獻[6]系統研究了三維地籍的理論，擬定相關的測量和管理規范，為我國全面開展三維地籍應用進行技術儲備和經驗積累；文獻[7]基于地下空間開發中各類地物的空間特征，提出了三維地籍數據模型以及二維地籍與三維地籍的一體化數據管理方法。總體而言，目前對地下空間設施確權的研究尚處于探索階段，對地下空間設施確權方法的研究不多，對實際登記工作的指導性非常有限。

本文參考既有法規及理論研究，結合不動產登記的實際需求，重點針對地下空間設施三維空間權利界址范圍確定方法和三維確權圖形表達方法進行研究，以滿足地下空間設施不動產登記的需要。該方法已應用于廣州市地下空間設施的不動產登記工作中，且成功進行確權登記并已辦理不動產權證書，為國內地下空間設施的不動產權登記提供了實踐參考。

1 城市軌道交通設施三維空間權利要素

1.1 三維不動產權利體系

傳統的二維建設用地使用權的權利范圍主要依靠界址點、界址線來確定(如圖1所示)，由于采用的平面確權方式，又可稱為平面界址點、平面界址線。

圖1 二維建設用地使用權確權方法

三維空間建設用地使用權在傳統二維平面的基礎上進行延伸(見圖2)，按照土地空間豎向利用層次，二維建設用地使用權在三維空間上延伸為地上建設用地使用權、地表建設用地使用權、地下建設用地使用權3個部分。

1.2 三維不動產權利確權思路

軌道交通設施構建筑物在建設用地使用權權利空間確定過程中一般分為有用地紅線、無用地紅線兩種類型。這兩種類型在權利空間的確定方法上存在一定的差異。

圖2 三維空間權利體系

三維空間建設用地使用權權利的界限主要依靠界址點來確定。按照界址點的功能劃分，可分為實體界址點、平面界址點和空間界址點。界址點的連線形成界址線，界址線構成的多邊形形成界址面。界址面圍閉形成的空間體構筑三維空間權利的范圍，并考慮建構筑物退縮要求，將建設用地使用權空間范圍適當外延形成保護空間。其中，保護空間不屬于不動產的權利空間。幾個名詞定義如下:

1) 實體界址點——建筑實體的轉折點；

2) 平面界址點——建筑實體在水平面上的最大投影，有用地紅線的情況下為用地紅線的轉折點；

3) 空間界址點——平面界址點在實體高程上下限平面的投影點；

4) 實體/平面/空間界址線——實體/平面/空間界址點連線構成的折線或曲線。

三維空間權利確定思路如圖3所示。