基于城市更新下的長租公寓景觀改造
——以泗涇8760城市菁英社區(qū)為例

湯妮

上海中森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司 上海 200333

一、背景

近年來，長租公寓作為房地產(chǎn)的新興行業(yè)，暴雷、環(huán)境不達(dá)標(biāo)等社會問題成為人們討論的熱門話題。作為長租公寓生存過程中的一個設(shè)計環(huán)節(jié)，市面這類項目大多設(shè)計個性鮮明，迎合了當(dāng)代青年群體的審美。對于景觀空間的使用效率、景觀后期設(shè)施的質(zhì)量保證等層面還存在完善的空間。長租公寓的出現(xiàn)，反映了當(dāng)前青年群體對市場的一種需求。在滿足需求前行的過程中，并存的各種問題凸顯出來，各行各業(yè)更應(yīng)該回歸到本真的思想上，為使用者提供更好的服務(wù)、質(zhì)量。而設(shè)計則應(yīng)緊隨市場，引領(lǐng)市場，從使用者出發(fā)，才能讓長租公寓生存更“長”。

泗涇8760城市菁英社區(qū)正是在這樣的背景下進(jìn)行的。項目位于金地自在城區(qū)域內(nèi)，基地距松江泗徑地鐵900m左右，距漕河涇開發(fā)區(qū)23分鐘，松江大學(xué)城17分鐘，吸引著兩大區(qū)域大量的年輕主力。基地與泗陳公路一綠化帶及一河相隔，外圍三面鄰河，環(huán)境條件優(yōu)越。內(nèi)部由四棟低層建筑組成，空間層次豐富，尺度感較為舒適。室外大面積的灰色硬質(zhì)，主要作為停車用。植物長勢較好，但缺乏管理，整體雜亂。從整體區(qū)位及周邊環(huán)境來看，基地原作為小區(qū)自帶商業(yè)配套，消費(fèi)群體主要為相鄰山水四季城居民，人流局限，業(yè)態(tài)吸引力不夠，導(dǎo)致大部分商鋪長期閑置。如考慮引入外部人流，仍然作為商業(yè)所用，位置又相對隱秘，缺少引入的條件，未能解決實(shí)際問題。而從目前項目租售情況來看，商業(yè)改長租公寓卻大大地提升了基地的價值。

二、策略

2.1 主題植入

如何利用周邊環(huán)境，如何在業(yè)主提出成本控制內(nèi)植入品牌理念？如何站在設(shè)計的角度讓租戶在此生活更長久？成為項目首要解決的問題。泗涇長租公寓項目是業(yè)主推出的以城市舊社區(qū)為基礎(chǔ)的改造，打造有溫度，有文化、有趣味的品牌，為青年提供舒適棲集的居所，有趣靈魂的相遇圣地。8760代表一天24小時，一年365天,一年8760個小時無休的熱誠，其中數(shù)字0，是諧音“鄰”，寓意著一個全新社交圈，期待和左鄰右里一起，在魔都租房體驗中，共同開啟新世界的發(fā)現(xiàn)之旅。設(shè)計希望描繪一個個青年人的生活的場景，使其能感受到細(xì)致的人文關(guān)懷，從中找到最舒適的狀態(tài)；在嚴(yán)格的成本控制下，打造一個青年文化圈，尋找有趣的空間，與趣味相投的人聊天、游戲、健身等；同時為一群有趣的人留下可自由發(fā)揮的彈性空間。

2.2 彈性空間

好的景觀空間是具有彈性的，表面上看是通過一種“空”的形式來表達(dá)，實(shí)際上，彈性空間不能為了偶發(fā)性活動而設(shè)計為空蕩蕩，也不能設(shè)計太豐富給活動帶來限制。長租公寓普遍存在成本嚴(yán)控現(xiàn)象，彈性空間顯地尤為重要。對項目性質(zhì)的認(rèn)識和場地空間的理解，場地應(yīng)該是各種行為活動發(fā)生的引力場。設(shè)計應(yīng)控制相應(yīng)的度，吸引人駐足、行走等活動，創(chuàng)造活動更多的可能性。

在場地功能空間上，設(shè)計充分考慮了彈性空間。彈性空間表現(xiàn)在時間和功能上。不同時間段，空間有了靈活性，被賦予了多種功能。場地利用夸張的線條時而規(guī)律并行，作為交通指引，時而扭曲變化，作為曲線劃分出的彈性空間。交通指引線在上班早高峰期，作為通勤路線，在下班低峰期，作為青年熱愛滑板，輪滑等項目的趣味線條；扭曲的線，代表由一個空間到另一個空間的暗示。比如從主入口筆直的線到各個建筑出入口逐漸變成曲線，暗示著兩個空間的轉(zhuǎn)換。到達(dá)中心區(qū)，曲線波動幅度加大，圍合出一個內(nèi)聚區(qū)域；對于匆忙與此插肩而過的人，它是一個視覺中心，對于消磨時間的人，它是一個閑暇休息交流場所。可移動式家具及可參與的涂鴉也為彈性空間帶來了更多可能。比如中心移動的集裝箱健身房以及地面墻面留有供租客參與創(chuàng)作的涂鴉區(qū)域。濱河區(qū)域兩個防腐木平臺經(jīng)過修繕，平時做為通行用，周末作為閱讀或是室外瑜伽所用。原只作為通行功能的臺階，現(xiàn)一邊為通行所用，一邊結(jié)合臺階作為主要的休息觀賞區(qū)域，平臺平日作為通行，節(jié)假日可作為音樂劇場或是野外燒烤區(qū)。

2.3 可持續(xù)性

長租公寓的“長”不光體現(xiàn)在市場生存的長久上，也體現(xiàn)在生態(tài)環(huán)境的長久上。如果只是一味地拆后又建，建后又拆，只博得短期的眼前一亮，租客使用后勢必不能長久。而生態(tài)環(huán)境的長久，在設(shè)計中更多地是對材料的再利用，對場地材料地耐久性，場地功能的持久性的考驗。

2.3.1 材料再利用

在濱河園路區(qū)域，由于周邊覆土較高，長期雨水沖刷，大面積的混凝土磚被雨水浸泡，路面較臟，較滑。初步勘查現(xiàn)場，本打算將該區(qū)域定性為全部翻新，后期綜合分析下來，無論園路換成任意材料都會遇到相同問題。那么在土坡邊緣設(shè)置植草溝，低點(diǎn)設(shè)置溢流管，多余雨水引入河內(nèi)，解決水土滑坡問題后，再對混凝土磚拆除清理，將磚重新利用到園路上；瀝青道路的平緣石收邊，在這個項目中，拆除的混凝土磚作為收邊得到了再次利用。材料的組合運(yùn)用，也有了新與舊的對比，同時作為場地時間變化的一個記錄。

2.3.2 材料耐久性

場地中心區(qū)域日常主要是人行，消防只在發(fā)生緊急情況下使用。為節(jié)約成本，鋪裝設(shè)計通常不考慮配筋或?qū)⑷诵信c車行基礎(chǔ)做一個區(qū)分。設(shè)計之初，該區(qū)域就確定了材料按整體成形考慮。至于是采用彩色透水混凝土或瀝青，卻一直在討論中。彩色透水混凝土材料透水性良好，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，色彩豐富，可塑性強(qiáng)；瀝青透水一般，結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性高，色彩較單一，可塑性較于透水混凝土弱。雖然彩色混凝土綜合優(yōu)勢較高，但考慮場地更長耐久性，還是選用了穩(wěn)定性高的瀝青面層與配筋基礎(chǔ)結(jié)合。而后又擔(dān)心瀝青整體顏色過深，熱熔劃線的粗或細(xì)等問題，要求先進(jìn)行小塊樣板鋪設(shè)，最終才確定下來。

2.3.3 功能持久性

在材料的耐久上，功能的持久性也是“生態(tài)”持久的一種做法，否則功能不合理，仍然是頻繁地拆建。對于長租公寓，業(yè)主希望有更多地亮點(diǎn)吸引租客，而設(shè)計不光是滿足業(yè)主，也要滿足最終使用者的需求。據(jù)《90后青年職場生活狀態(tài)調(diào)研報告》青年人周末及節(jié)假日主要休閑方式中的朋友聚會、運(yùn)動鍛煉、K歌、聽音樂，看書，烹飪、享受美食達(dá)到了25%以上。設(shè)計圍繞青年群體主要活動,設(shè)置了契合的功能空間，比如中心廣場休息交流區(qū)、瑜伽木平臺、籃球場、可移動的健身集裝箱、音樂及燒烤室外平臺、周末閱讀區(qū)等。（圖1）功能的持久，在于對使用者的準(zhǔn)確了解，對功能的準(zhǔn)確定位，才能保證場地使用合理性和長久性。

圖1 中心廣場休息交流區(qū)及交室外平臺

三、思考

長租公寓的“長”體現(xiàn)在生態(tài)的可持續(xù)。生態(tài)不是表面的自然，也可以是材料再的利用，材料的耐久性，功能的持久性。

設(shè)計如何即新又舊，偶舊于新？新與舊表面上是對現(xiàn)狀材料與新材料的結(jié)合，現(xiàn)狀材料的再利用，其更深地是呈現(xiàn)一種場地時間的記憶，同時減少資源的浪費(fèi)，對生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。所以，經(jīng)久耐用的材料，可重復(fù)利用的材料，才能經(jīng)起時間的推敲。

設(shè)計如何在成本嚴(yán)控下讓質(zhì)量更加耐久？在設(shè)計中通過使用質(zhì)量較劣或是改變材料的厚度等方式來減少成本，其實(shí)是為項目后期管理增加成本，甚至造成后期反復(fù)的改造。運(yùn)用結(jié)實(shí)牢固的材料也是生態(tài)可持續(xù)的一種做法，所以寧可少而精，不求多廉價。

設(shè)計如何在功能上更加持久？首先要對使用人群活動的準(zhǔn)確定位，再次功能要有一定的彈性。看上去簡單，實(shí)際有多種行為多種可能性的空間，盡可能避免單一性。比如一些與濱河銜接的臺階，避免只有臺階通行的單一功能，可以是通行，觀看、休息多種功能的附加，帶來多種體驗，從而提高租客的參與度。

從設(shè)計環(huán)節(jié)來看，長租公寓的“長”體現(xiàn)在業(yè)主對相關(guān)品牌從形象樹立到一個一個品牌的建設(shè)中。比如業(yè)主對泗徑長租公寓提出有溫度、有文化、有趣的社區(qū)概念，設(shè)計者將概念轉(zhuǎn)為使用者的真實(shí)體驗，從而給使用者留下持久深刻印象，實(shí)現(xiàn)市場生存的“長”。