中海地產北京項目問題頻現土儲持續下滑或影響銷售增速

熊穎

近期，位于北京石景山的金裕雅苑進入交付階段。不過《紅周刊》從相關業主處了解到，新交付的住宅卻普遍存在質量問題。5月31日，《紅周刊》記者在該項目走訪時發現，作為金裕雅苑開發商之一的中國海外發展（以下簡稱“中海地產”）在小區附近設置維修中心，并對業主報修的質量問題進行返工。

而金裕雅苑的質量問題并非個案例。中海首鋼長安云錦、中海云熙、中海金樾和著等多個由中海地產開發的北京項目均遭到業主投訴。

重倉北京北京項目接連出現質量問題

2021年4月30日，金裕雅苑進入交付階段。此前，號稱全裝修交房的金裕雅苑將“強化復合木地板、墻面環保涂料……輕松入住”作為宣傳亮點。不過對于金裕雅苑業主而言，交房等來的不是輕松入住，而是質量問題。

自5月以來，多位業主在人民網的領導留言板上反映金裕雅苑存在質量問題。其中，一位業主表示，4月30日，其在收房時發現房屋存在“墻面滲水、墻面不平整、衛生間墻面空鼓較多、廚房地面有積水、櫥柜下地面處理非常粗糙等問題”。

據該業主介紹，彼時，開發商收房人員承諾妥善處理，不過直至5月16日，房屋幾乎未做任何維修，廚房自帶的熱水器冷熱水接口處還開始漏水。

5月31日，《紅周刊》記者走訪金裕雅苑發現，該小區普遍存在墻面小氣泡、墻面空鼓、墻面不平整、木地板上翹等質量問題。中海地產在金裕雅苑附近專門設置維修中心，不時有業主前往進行保修。而在金裕雅苑小區內，多位受中海委托的維修工人正在對業主反饋的質量問題進行趕工。

5月31日，記者跟隨金裕雅苑業主張先生（化名）一同前往中海維修中心進行報修。張先生告訴《紅周刊》記者，交房時自己并未發現房屋存在質量問題，直到自己請來的裝修工人告訴自己，因墻上存在大面積小氣泡而無法刷墻。不過張先生表示，自家存在的都是“小問題”，鄰居家則是客廳漏水，且漏水面積較大。

《紅周刊》記者以業主身份和維修工人交流時，維修工人表示，小區普遍存在的質量問題或和趕工期有關。而談及維修效果，其表示，公司現在給業主維修，也只是修個大概，并不能保證完全修好。如果業主要想實現比較好的裝修效果，后期還得業主自己找工人重新翻修。

金裕雅苑是中海地產和首鋼聯合開發的共有產權項目。2018年，中海+首鋼聯合體以48.34億元拿下位于北京石景山區古城南街東側的1612-806、813、819、820等地塊，成交樓面地價為31632元/平方米。而根據2018年年報，中海地產對2018年新增的石景山項目權益占比高達80%。

上述地塊總建筑規模約15.28萬平方米，其中，約7.1萬平方米用于開發共有產權住房，即中海首鋼金裕雅苑，銷售均價不高于40100元/平方米;余下建筑規模則用于建設普通商品住房，即中海首鋼長安云錦，銷售均價不超過58802元/平方米。

一方面，銷售價格較低、所占規模較大的共有產權住房大大蠶食了中海地產的盈利空間;另一方面，“7090政策”又要求，普通商品住房中套型建筑面積在90平米以下的房屋戶型要占樓盤項目的70%。嚴苛的開發條件大大增加了中海地產的開發難度，而這一因素，或許也為后續的質量問題埋下伏筆。

共有產權住房之外，作為普通商品住宅的長安云錦同樣存在諸多問題。北京12345指出，2020年受突發新冠疫情影響，長安云錦部分施工節點被迫出現延遲，最終導致了項目部分房屋無法在2020年12月30日如期交付。此外，近期有長安云錦業主在領導留言板上留言表示，長安云錦房屋質量差，存在頂樓漏水等質量問題。

值得一提的是，中海地產在北京的多個項目均遭業主投訴?！都t周刊》記者從領導留言板獲悉，據業主反映，位于北京大興的中海云熙存在虛假宣傳;位于北京房山區的中海金樾和著梁體存在縫隙，有人身安全隱患。

北京是中海地產的重倉城市。2020年年報指出，中海地產北京區域土地儲備為485萬平方米建筑面積，是中海地產土儲布局最多的單一城市。此外，《紅周刊》記者梳理發現，中海地產常年穩居北京房企銷售排行榜各大榜單榜首。如，克而瑞數據顯示，2019年、2020年，中海地產在北京分別實現權益銷售額280.9億元、248.57億元，位居房企排名首位;億翰智庫指出，2021年前5月，中海地產實現282.7億元銷售業績，再次排名第一。

中海地產在北京的優勢地位，來自于此前中海寰宇時代、中海寰宇天下等標桿項目所積累起來的良好口碑，而接二連三出現的質量問題或對其在北京的優勢地位帶來一定負面影響。

一線城市補倉失利土地儲備呈下滑趨勢

2021年，新出臺的“兩集中”政策對房企的拿地計劃帶來不小影響。其中，中海地產受影響較為嚴重。

此前，2020年業績發布會上，中海地產行政總裁張智超表示，“‘兩集中政策，對于一二線相對聚焦的企業更關鍵一些。”中海地產2020年實現合約銷售額3607.2億元，其中，北上廣深及港澳等一線城市實現合約銷售額1126億元，占比近三成，是典型的重倉一線城市房企。張智超認為，“在這（集中供地）里面，中?？赡苊媾R著更多的機會和機遇?！?p>

不過據房企的實際拿地情況來看，中海地產的拿地表現并不出色。以北京為例，中海地產報名參與了19宗地塊的拍賣競爭，但競拍結果卻均以“陪跑”告終。

中原地產首席分析師張大偉指出，此次未拿地，對中海之后在北京市場表現會有一定影響。本次出讓的地塊意味著2021年四季度和2022年上半年的主力銷售，這期間中海的可售貨值肯定會受影響?，F在可預期的是融創、卓越、首開等企業會獲得更多的市場份額。按照目前情況，如果中海在第二批集中供地中沒有大規模舉措，2022年的北京銷冠可能會讓出來。

而在后續的上海、廣州、深圳等一線城市集中供地上，中海地產也沒有成功斬獲地塊。從銷售業績來看，中海地產對一線城市依賴程度較高，因而一線城市的補倉拿地對于中海地產來說也至關重要。此次補倉的失利或一定程度上影響中海地產后期的“供貨速度”。

受集中供地新拿地政策的影響，2021年以來，中海地產拿地動作大大減少，中指數據指出，2021年前5月，中海地產拿地金額合計246億元，僅排名房企第14位。而在此之前，中海地產在2018年、2019年、2020年依次花費拿地金額760億元、1034億元、1281億元，依次排名房企第五、第四、第三。

值得一提的是，近年來，中海地產拿地力度較大，但伴隨土儲的開發和銷售轉化，土地儲備實際呈下滑趨勢，2018年、2019年、2020年，中海地產土地儲備分別為7010萬平方米、6522萬平方米、6179萬平方米。短短三年時間，土儲縮水831萬平方米，降幅達11.85%。

而土地儲備的多少，意味著房企是否有充足的后備土地可供開發，一定程度上影響和決定著未來企業的銷售額高低。因而持續穩定的土地儲備，是房企規?；l展不可或缺的重要條件。

2020年業績發布會上，中海地產董事局副主席、執行副總裁羅亮曾在回應“十四五”規劃目標時，表示，“未來5年，銷售規模會按年實現兩位數增長。”較高的增長速度需要同等規模的土地儲備作為支撐，而持續下滑的土地儲備無疑增加了中海地產未來銷售額高速增長的不確定性。