全線普漲，樓市正在重演2016年?
2021-06-09 16:58:14
投資與理財 2021年6期
最近，國家統計局公布了2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，在全國70城中，有62城4月新房房價環比上漲，重慶漲幅最高，較3月環比上漲1.4%。而在二手房方面，漲幅略有收窄，但是整體也還在漲。
簡而言之，新房、二手房都在漲，只是漲多漲少的區別。
01全線普漲
今年的樓市調控，有點多。
前有深圳出臺二手房指導價，強行降低市場熱度。
后有北京集中供地實施“房地聯動、一地一策”，對每一宗地的拍賣都進行了限制，保證了土拍的低溢價率。
其他熱點城市的調控更是不間斷，廣州、上海嚴查經營貸，杭州、成都將法拍房納入限購陣營，合肥將人才購房限制在35周歲以下，不斷加碼樓市。
然而，在如此重壓之下，樓市的發展勢頭還是比想象的要強勁得多。5月17日，國家統計局公布了2021年4月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，各線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅略有擴大，二手住宅環比漲幅變動不大。
一句話，全線普漲。
咱們先來看4個一線城市。在近期，這幾個城市簡直就是“活靶子”，也是樓市調控中的“重點對象”。然而從房價趨勢來看，調控或許不盡如人意，4個一線城市的新房漲幅依舊，只是二手房的漲幅略有放緩。
以新房為例，4個一線城市的新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點，其中廣州以1.1%領漲一線。而在二手住宅方面，4個一線城市的二手住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅較上月回落0.2個百分點，其中，北京、上海、廣州分別上漲1.2%、0.9%和1.2%，深圳持平。
深圳樓市的“止漲”，跟近期深圳的調控升級、嚴查違規，乃至上調利率都是脫不開干系的。今年春節前，深圳官方出臺了二手房指導價，并要求銀行按照指導價發放房貸。值得注意的是，熱門地區的指導價普遍低于成交價。
深圳在高壓之下，才堪堪止住了二手房的漲勢。而從大數據來看，樓市的熱度早已從一線城市向二三線城市蔓延。
31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均擴大0.1個百分點;35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅與上月相同。
熱點城市的二手房漲幅仍然較大，并不完全被調控限制，甚至有越控越漲的趨勢。而漲幅較大的區域，主要集中在熱點城市、都市圈內三四線城市、棚改滯后城市。
02土拍熱度歸來
現在的形勢，跟2016年有點兒像。
咱們先來回顧一下2016年的形勢。2016年的樓市也是在調控中拉開的序幕，然而觀望情緒并沒有持續多久，便被接下來的土拍打亂了節奏。伴隨著各地“地王”的橫空出世，原本趨于平穩的形勢開始逆轉，樓市重現瘋狂。
而在最近，伴隨著集中土拍的帷幕逐漸拉開，我們似乎看到了相同的因子。
4月26日，廣州大灣區核心區域之一的南沙慶盛樞紐地塊最后被招商以總價41.31億元拿下，溢價率達35.84%;
4月28日，保利以25億元競得重慶市兩江新區兩路組團C標準分區168畝純居住用地，樓面價15711元/m2，溢價率83.2%;
5月13日，深圳市龍光房地產有限公司以總價69億元競得南山區西麗街道地塊，樓面價為23650元/m2，溢價率為44.96%。
在高溢價的背后，是樓市的熱度經久不退。重慶、杭州、無錫等地的土地市場熱度空前，在剛剛結束的第一輪集中供地中，杭州超過七成的地塊溢價率觸頂，而重慶近半地塊的溢價率超過50%。
樓市的熱度還在延續，與此同時，調控也在步步緊逼。5月13日，成都市房地產經紀協會印發了《關于進一步規范我市二手住房掛牌價格發布工作的通知》（以下簡稱《通知》），內文提到，要進一步規范二手住房的掛牌價格，下架虛高價格房源。
在政策出爐后，有人去貝殼找房上查詢了成都高房價集中地區，發現待出售房源明顯減少。在所展示的有關房源信息中，只剩下地下車位的售價信息，其余房源信息均為空白。類似于金融城、攀成鋼、大源板塊等高價樓盤，正在網上陸續消失。
此前杭州、合肥等城市也曾因為二手房過熱的問題，下架過高價房源一一杭州要求高于市場價15%的房源，房東需要簽署承諾書;合肥也要求眾多中介機構下架單價超過5萬/m2的房源。
03結語
房價，到底還有多少上漲空間？
關于這個問題，我們或許可以從另一組數據進行反推。此前，央行發布了《2020年第四季度中國貨幣政策執行報告》，內文指出，我國的居民債務繼續擴張的空間已經非常有限，要高度警惕居民杠桿率過快上升的透支效應和潛在風險。
與此同時，在一定程度上，脫離城市居民可支配收入的房價收入比，也增加了年輕一代的壓力。
簡單地說，居民的負債率已經不允許房價繼續大幅上漲了。
因此，我們也能看到，近來高層對樓市的表態不斷。近日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局召開房地產稅改革試點工作座談會，引發市場對房地產稅可能會立法和出臺的關注。
讓住房“去金融化”，或許是未來的大方向。
