瘋狂的美國房市

王晶

一年前，在美國疫情爆發兩個月后，我曾寫過一篇關于美國房價逆勢大漲的文章《經濟重挫，為何美國房價不跌反漲？》，以位于新澤西的熱門學區房Ridgewood小鎮為例，一套中規中矩的獨棟別墅一口氣拿下18個offer（報價）。也許就是從那時開始，買家們不再和房子本身應有的價值做交易，反而變成了買家之間的瘋狂比價。這不應是一個健康市場應有的價格邏輯。只是，一年后，隨著美國疫情的持續以及人們工作方式的改變，樓市的瘋狂高溫不退，甚至更為扭曲。

新澤西州的Ridgewood小鎮具備熱門樓市的三大特征：有市區（downtown），有火車站（意味著可以直達曼哈頓），學區排名靠前。在Ridgewood，除了賣價本身的瘋狂上漲，其在今年的平均成交價較賣價還要上浮10%。同時，房屋成交速度也令人瞠目，一個還看得過去的房源，普遍在上市當天就直接簽約。這意味著，卷入價格大戰的買家們，并沒有充足的時間考察房子周邊情況甚至房子本身，就匆忙報價。買家們的瘋狂，除了心態著急，也可能在一定程度上陷入了地產中介的慣用伎倆。一位當地具有20多年房產經驗的中介Monica和我抱怨，現在不少賣家中介通過降低賣價的方式吸引更多潛在買家，然后再讓這些買家相互競爭，令最終成交價格遠高于房子本身的價值。

不過，這些房子真的是“降價”上市嗎？我看未必。在zillow網站上，但凡搜索一處房源，其價格漲幅通常在30%以上，有的甚至達到200%。賣家漲紅了眼，買家殺紅了眼，這就是當前美國房市給我的感覺。“這形勢簡直和2006年的房市泡沫如出一轍。”Monica語速極快的忿忿然。除了房產中介的身份，她個人也在做房產投資。在經歷了一輪價格大戰后，她剛要出資100萬美元買下一處位于佛羅里達州的房產，卻被賣家臨時通知再提價10萬美金。Monica最終選擇了放棄。

新澤西州的瘋狂房價并非個例。根據Corelogic數據，今年3月份全美房價同比上漲11.3%，創下了自2006年3月以來最高年化漲幅。大幅上漲的理由和去年此時基本如出一轍，即供需關系的變化。賣家數量減少，但買方需求卻日漸旺盛。根據Redfin數據，今年4月份推向市場的房子相比去年同期驟減40%，相比2019年減少50%，由此導致房價自去年來上漲20%。房價在去年攀至自2006年以來的最高點，料在今年還會有增無減。

除了急需買房解決諸如入學等現實問題的買家，對于尚不著急一頭扎進樓市廝殺，但仍有購房需求的潛在買家來說，總是期待疫情的早日結束能緩解樓市的扭曲價格。但是，哪怕疫情在今年緩解，樓市真的能降溫嗎？我認為至少到明年，房地產價格仍會位居高位。

首先，疫情的持續正逐漸改變著人們的生活方式，由此令自帶后院的郊區獨棟更具吸引力。人們開始從鋼鐵叢林的曼哈頓公寓大樓“getaway”，往周邊甚至美國中部、南部地區遷移，再加上房市的剛需不會減少，供需關系在短期內不會得到改善。同時，千禧一代（25-34歲年齡段）正在取代35-44歲年齡段的人群，成為購房主力軍，并加速了美國住房市場的短缺。根據投行Jefferies的報告，目前全美住宅短缺250萬套，而建筑商可能要再新建170萬至200萬的新房，才能滿足千禧一代的購房需求。

其次，美聯儲的低利率利好房市。購房者在享受美聯儲低利率帶來的福利的同時，也面臨著更多購房者的涌入。在供應不足的當下，真不知這到底是不是福利。

第三，原材料的上漲。美股的木材板塊在近幾個月飛速上漲，其中一個主要原因是來自于房地產的火爆行情，令木材價格飆升，供應無法滿足需求。（近期木材股或是很好的投資方向）。哪怕建筑商計劃更多建房，但木材的短缺和成本的飛漲是不容忽視的現狀。自2020年4月，木材短缺令木材價格飆升近200%，并導致新屋在去年的售價平均上漲了2.4萬美金。

要買房，卻對樓市降溫看不到曙光的我，在經歷了數輪看房后已經改變了思路，不再一味尋找性價比高的房源，而是“隨心所欲”：喜歡它，就去競價;不然，可能連花錢的機會都沒有。

作者系《親歷細交所》作者、華爾街媒體人

經濟重挫為何美國房價不跌反漲

一名24歲的商業分析師決定用他攢下的錢在馬賽諸瑟州付首付，買下第一套屬于他的房子。美聯儲的低利率和疫情原因，令他相信能夠輕易“淘”到價廉物美的房產。2020年4月，他看中了一套臨近波士頓的三室一廳，售價42萬美金。可他怎么也沒想到，除了他以外，居然還有6個買家同時競價，額外加價3萬都未能鎖定交易。

2020年5月4日，一家位于新澤西州的房產經紀商在社交網站上表示，一套位于新澤西Ridgewood鎮的房子，拿到了18個報價。Ridgewood屬于相對熱門的學區房，到曼哈頓的交通也相對便利。

與此同時，受到疫情影響，全美2020年第一季度GDP折合成年率下滑5%，這是自2008年金融危機以來最大幅度的季度萎縮。同時，美國人個人儲蓄率高達33%，創歷史最高水平，消費開支卻下滑13.6%亦破紀錄。美國人一反常態的存錢，直接反映出消費意愿的下滑，并預示著更嚴重的經濟衰退。

然而，就在這一串瞠目結舌的數據之下，卻另有一份數據判然不同。根據美國房地產網站Redfin在官網發布的數據，2020年4月份全美房屋銷售價格中位數為30.3895萬美元，比2019年上漲了4.9%。

那么，在GDP大幅萎縮、失業率居高不下和民眾積極存錢的背景下，為何房地產市場卻呈現出另一番景象，大有引導經濟復蘇的趨勢？我認為，有以下5點主要原因。

1.供需關系的微妙變化

隨著疫情漸穩，進入夏季，盡管近期一些數據顯示房市需求正在上升，但供應量并不樂觀。根據Redfin官網統計，全美4月待售房屋的數量為122.6萬，比去年同期減少了21.4%;新增房源45.76萬，同比驟降41.4%。同樣在4月，有27.7%的房屋售價高于標價，同比增加3.6%;11.6%的房屋售價低于標價，同比下降2.5%。同時根據Zillow數據顯示，截至2020年5月9日的一周，全美房屋庫存總量同比下滑了約20%，待過戶成屋銷售同比降幅逾10%，新掛銷售數量下降約25%。

賣方數量的減少，一來可能是因為不愿意降價，正在“持房觀望”等待經濟復蘇或隔離令的放松;二來也可能是因為賣家不希望在當前的特殊時期讓潛在買家進房參觀。此外，春夏季是買房旺季，買方需求相對旺盛。尤其是不少家庭會在此時為秋季開學作準備，學區房屬于“剛需”且通常在春季放盤，對于家長而言，購買計劃大概率不會因為疫情原因而延遲。房源上市量的驟減和剛需需求的穩定，甚至導致了搶房現象。

2.買房主力軍需求仍存

那么，在失業率創下經濟大蕭條以來最高值的背景下，為何買方需求依舊強勁呢？誠然，新冠疫情波及到了幾乎所有的行業，而失業會減少潛在的購房者數量，但此次受沖擊最大的行業與2009年金融危機不盡相同。據市場不完全統計，此次在美國受疫情影響最嚴重的行業包括餐飲零售、航空、酒店等。受疫情影響的員工中約四分之三都是年薪不及4萬美元的人群，購房實力相對較弱。

3.美聯儲政策利好樓市

2020年3月15日，美聯儲將聯邦基金利率目標區間下調1個百分點到0%至0.25%之間，并啟動量化寬松計劃。據房地美的最新聲明，當前30年期固定抵押貸款利率為3.15%，為自1971年有記錄以來最低。這不僅令不少已貸款買房的業主著手以更低的利率進行Refinance（再融資），同時也令購房者增強了購買力。根據Redfin數據顯示，截至5月17日的一周，房屋購買需求進入增長模式，經季節因素調整后，房屋購買需求比疫情前增長16.5%。

4.此輪經濟衰退本質不同于2008年金融危機

比起2008年次貸危機對房地產市場構成的直接影響，這次因疫情引發的危機屬于突發公共衛生事件，并非房地產市場本身的問題。隨著全美各州逐步復工，就業重啟，在過去數月被抑制的購房需求或會上升，房市復蘇速度或快于其他領域。

5.疫情前已簽約的合同

房價上漲的另一因素也與疫情之前的形勢相關。Douglas Elliman地產經紀商Jill Ji表示，售價上漲主要是由于現在成交的大部分房屋都是在疫情之前就已簽約合同。同時，在疫情發生后，以大紐約和新澤西很多地區為例，雖然房源變少，但買家需求并沒有減少這么多，樓市開始從買方市場向賣方市場轉移。此外，在居家令出臺之前的第一季度（年初至3月中旬），紐約市的房市開局良好，價格和成交量相比前兩年都有所提升，所以也使得當前的售價呈現上漲狀態。

誠然，房價走勢不可一概而論，因根據城市/區域、房屋類型、新舊等各種情況而有不同的判斷標準。比如，對于新房/期房而言，房地產開發商可能因急于脫手而降低售價，但對于二手房來說，房主可能會延遲出售時間，以期待在全美經濟恢復正軌后賣出一個好價格。

對于美國房價未來的走勢，從大環境來講，勢必與美國經濟的復蘇情況息息相關，也要持續關注當前疫情對房市會產生多深的影響。全美房地產經紀人協會（NAR）Lawrence Yun認為，由于疫情導致一些賣家將房子從市場上撤下（即房源短缺），他不認為房價會在2020年下跌。房利美也預測2020年比2019年上漲。