國土資源管理與農村建設用地合理流轉

梁三妹

（廣州國苑規劃設計有限公司，廣東廣州 511400）

農村建設用地的合理化流轉，可提高土地資源的利用率，按照相應的規章制度，遵循程序進行操作管理，從整體上提升管理工作的質量。在當前的全面改革發展背景下，為充分發揮農村建設用地的價值，要求工作人員改變傳統的工作觀念、思路，探索創新的發展道路，有效提升土地資源的利用率。

1 農村建設用地流轉的主要問題

1.1 違法用地問題突出

由農村建設用地流轉的狀況可知，其中存在的問題比較多樣，違法用地的狀況比較突出，隱性的市場較為活躍，存在較多使用違法用地的情況，耕地保護的狀況受到了比較大的沖擊影響。在流轉利益驅動下，農地保護意識不強，不愿承擔保護義務等問題比較突出，會對土地資源的利用效率產生影響[1]。

1.2 流轉的無序性問題

農村建設用地流轉的無序性現象表現較為突出，集體的建設用地無序流轉，使政府調控土地市場能力顯著降低，無法有效控制建設用地的供應總量，影響土地的利用效率，易干擾土地市場的秩序，直接影響建設用地流轉的質量。

1.3 流轉收益關系問題

從現階段的農村建設用地流轉的收益關系層面來看，未充分完善相關制度，缺乏完善市場機制作為支撐，會影響機體經濟組織結構的完善性發展，農民土地流轉收益的保障力度有待提升[2]。收益不均的問題處理較為關鍵，主要由于未建立完善的規章制度，易造成收益不均的問題，在未來的發展過程中，應注重完善基礎性工作，為實際的工作順利開展起到積極促進作用。

2 國土資源管理以及農村建設用地流轉策略

2.1 國土資源管理策略

國土資源管理工作的開展應從多角度進行考慮，注重制定明確的發展目標。

（1）結合制度強化流轉管理。

隨著我國的國土資源管理工作的要求進一步提高，相應的制度體系建設日趨完善，為了保障國土資源管理工作開展的高效高質，需要結合制度的要求進行落實流轉管理。應有原則性地開展相應的管理工作，依照規章制度推進土地流轉的各項工作，堅持土地承包經營權的長期穩定，不可輕易發生動蕩的現象，堅持尊重民意、事實、歷史，從發展、保護農民權益的角度出發，采用多樣化的形式，維護群眾的合法權益，有助于實現既定管理的目標。

（2）注重流轉方式積極探究。

國土資源管理工作的實際開展中，應充分重視流轉方式的選擇方面，從不同的角度出發進行優化，創新工作開展的方式。土地兩權分離對現有土地資源的利用效率提升具有積極意義，可顯著提升產出率及商品率，有助于市場化競爭。在對土地流轉推進的過程中，應將組織流轉和自由流轉有機結合，根據實際的需要選擇相適應的流轉方式，提升土地建設發展質量[3]。自由流轉主要通過農戶直接流轉，組織流轉的方式比較多樣，如反租倒包、流包轉耕等。

土地流轉方式如表1所示。

表1 土地流轉方式

2.2 農村建設用地流轉策略

農村建設用地進行流轉需要從不同的角度出發，進行優化設計，制定相適應的流轉策略，提高流轉的質量。

（1）流轉收益分配機制完善構建。

為了保障農村建設用地流轉的合理科學，需要重視落實相應流轉策略，不同的操作環節需要有相適應的制度作為支撐，進而有效控制農村建設用地流轉的質量。建設用地流轉工作的開展過程中，通過流轉收益分配機制的支持，可保障實際操作的規范化、操作的質量[4]。集體建設用地使用權流轉采用土地基準地價作為參照的最低限價制度，所有者出讓及出租用地使用權，獲得土地收益應納入集體財產統一化管理，通過應用鼓勵措施組織自行村莊搬遷改造，對集體建設用地進行科學整理，在完善的流轉收益分配機制指導下進行構建。

（2）注重合理流轉機制的健全。

為了保障農村建設用地的流轉順利開展，保障流轉程序的規范化，需要建立合理化的流轉機制，地方可指定出臺集體建設用地流轉管理辦法，國家未出臺集體建設用地流轉法規但流轉存在的狀況，可采用地方立法，構建集體建設用地使用權流轉制度。在相應制度的基礎上確定集體土地權利內容，歸入有形土地市場，并允許集體建設用地土地使用權有償、有限期出讓及出租等行為。除此之外，應明確集體建設用地使用權流轉條件、范圍，并完善細節方面，可充分落實建設用地流轉的規范化措施。

在我國當前的發展背景下，為完善土地流轉管理工作，從相關制度角度出發，按照規章制度落實土地流轉的各項工作，促進農村地區經濟建設及土地資源合理利用，并提出土地承包制度，在制度實踐運作中，充分發揮其作用。為了對農民的合法權益進行有效維護，需要制定完善的制度規章，保障農民社會生產實踐中的穩定發展，結合相關制度要求進行合理的土地流轉，提升土地的利用效率水平。開展土地流轉辦理過程中，應按照當地居民意愿開展土地流轉，提高農民的滿意度。

（3）注重選擇相適應的流轉方式。

國土資源管理中，在農村建設用地合理流轉的管理方面積極完善、優化措施，從整體提升建設用地合理化流轉的水平，并選擇相適應的流轉方式，保障流轉的質量。應明確集體建設用地使用權出讓及出租方面的相關規定，集體建設用地使用權作價入股并可與他人進行合作、聯營等形式。作為集體建設用地使用權出讓，集體建設用地使用權出讓出售后，應依法批準變更土地用途，重新簽訂合同，對地價、租金進行調整，辦理相應登記手續。

針對集體建設用地使用權的抵押，應注重書面合同簽訂環節，在規定時間內到縣級以上政府土地行政主管部門辦抵押登記[5]。存量集體建設用地流轉歸入土地有形市場進行統一的管理。應結合實際的需要選擇相適應的流轉方式，保障流轉的公開合法性，并對土地集中統一供應起到積極促進作用。

（4）注重保護保障并重落實。

落實農村建設用地合理流轉策略，應在保護及保障相結合的方式下開展，通過雙保行動創新，充分發揮農村建設用地合理流轉效能。

保護及保障矛盾在國土資源管理工作方面仍存在，應開展清理行政區域內閑置土地，盤活存量土地，通過城鄉建設用地增減掛鉤周轉指標，積極拓展建設用地空間，創新建設用地儲備統管的模式，對實現既定發展目標具有積極意義。通過完善深化土地儲備制度，提升全面儲備統管的質量，強化政府調控土地有效性、針對性，有效落實基礎工作，保障農村建設用地的合理化流轉。

（5）注重集體建設用地產權明確化。

為有效保障土地流轉的工作順利推進，需要從不同的角度進行思考，應明確集體建設用地產權的工作。

土地產權制度作為農村集體建設用地流轉的重要基礎，流轉的實質是土地權轉讓，應加強對農村集體土地權屬管理及地籍管理投入力度，有效落實關鍵性工作。

落實集體土地所有權的登記工作時面，應明確范圍，確認土地具體權利主體，細化及明確集體建設用地權力、所有權、使用權等，促進土地流轉工作的規范化開展。

3 結語

在國土資源管理工作中，應注重工作要點，積極推進，從多角度出發優化設計，結合實際的需要選擇相應的土地流轉的方式，創新流轉的模式，完善流轉的制度。社會不斷發進步，對土地的合理流轉的要求也進一步提高，需要從規范化的角度層面加強重視，滿足實際土地流轉的需要，并從多角度進行積極優化，有助于落實相應的工作，實現既定發展目標。