《民法典》居住權若干法律問題研究

金洛萱

摘? ?要：《民法典》以法律形式確定了居住權制度，迎合了人民的居住需求，在制定過程中雖有少數反駁聲音，但大多數人都是熱切期盼它的到來。居住權的設定保障了特定群體的住房權益，充分發揮了房屋的利用價值，滿足了司法裁判的需要。但為之欣喜的同時我們也發現居住權制度的一些問題，如設定方式局限、客體范圍不明確、居住權人利益受限、權利義務規定不明確等，這些問題容易導致在司法實踐實施中的困難，引起居住權糾紛，因而需要從其性質和必要性出發加以分析，并探究其出現的問題與完善措施。

關鍵詞：居住權;人役權;制度完善

中圖分類號：DF51? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）14-0156-03

人役權起源于羅馬法。在羅馬時期崇尚家長制為核心，家庭的一切事物和財產都屬于家長，在繼承方式上概括繼承制是其沿襲的傳統，其他人員沒有自己的財產。隨著社會的發展和思想解放，不少奴役和喪夫女子沒有房屋居住，給國家的社會治安和財政負擔帶來巨大的挑戰，古羅馬法學家因此創設了居住權，使得非財產繼承人也可以享有在房屋長期居住的權利。我國此次《民法典》關于居住權的修訂經歷了從2002 年《物權法（征求意見稿）》中以8個條文首次規定了居住權制度到后來刪減沒有在《物權法》中規定，一直伴隨著諸多的爭議，如今也算是塵埃落定。那么，對于居住權制度的6個條款如何理解，又有哪些規定不明需要完善之處，本文將詳細予以闡述。

一、居住權的定性

（一）居住權的人役權性質

人役權即特定人利用他們所有物的權利。要想判斷居住權是否符合人役權的屬性，就需要從人役權的性質來探析。人役權具有以下幾個性質與特征：（1）期限性。人役權區別與所有權的一大重要特點為時間性，人役權一般有時間期限，如果合同沒有約定一般推定為權利人生命終結時，而所有權則一般沒有時間限制。（2）無償性。人役權通常是給予具有親屬或者血緣關系的人，沒有市場交易行為，具有無償性的特點。（3）不可轉讓性。由于其制度設立初衷在于保護弱勢群體，發揮社會職能，有學者認為居住權具有高度的人身性，如若將人役權定義為可有償或者可交易，均不符合人役權的制度設計初衷[1];居住權具有期限性、無償性、不可轉讓性的性質特征，因此屬于人役權的范圍。但在我國只有地役權沒有人役權，我國居住權制度的整體設計與構建多是借鑒大陸法國家的人役權，但在《民法典》草案中曾囿于比較法的經驗對居住權進行了較為封閉嚴格的限制，強行禁止轉讓繼承房屋。最終頒行的《民法典》369條規定居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。雖對權利沒有進行完全限制，允許自然人可以通過合同進行例外規定，但主要原則還是以禁止轉讓為價值標準。隨著現代市場經濟的發展，居住權不再只是為了保障弱勢群體“住有所居”而也可以有一定的經濟屬性，為以房養老、投資需求等多元房屋利用方式提供可能，不單直接作為國家解決住房問題的公共政策，更應該體現民法的自治性，賦予民事主體自由權。居住權的設立人并不一定是自然人，還可以包括法人和非法人組織，突破人役權的限制，可以為后續居住權的發展奠定基礎，促進市場經濟的高效發展。

（二）居住權的用益物權性質

一開始居住權僅僅作為一種債權，直到優士丁尼在《法學階梯》中將這三種權利規定在人役權中[2]，確定其為一項重要的物權制度。物權的屬性有以下幾方面。

1.對世排他性。居住權排除他人對居住權人的居住權利進行侵害，任何人不得未經居住權人同意干涉其居住權。

2.絕對權。區別于債權的請求權，物權不需要請求他人協助完成，對物具有直接支配力，可以對物享有占有使用的權利。

3.物權請求權。當有人侵害權利人的居住權時，居住權人享有請求其停止侵害、恢復原狀或者損害賠償的權利。根據羅馬法分類物權分為自物權和他物權，居住權對于物沒有處分權利，不屬于所有權即自物權，所以人役權屬于他物權，具有用益物權屬性。

二、居住權設立的必要性

（一）保障特殊群體的住房問題

自古以來住有所居就是中國一貫的文化傳統，而由于不斷攀升的房價、計劃經濟分房政策的取消，出現很多諸如離婚喪偶的特定人群無房居住的情況，不利于社會的穩定性。居住權的出現就是為解決這一問題，雖然不能讓這些特定人群取得房屋的所有權，卻能夠在房屋長期無償居住直到去世。這一制度解決了現存的住房緊張這一重大問題，滿足了許多老人想要把自己房屋留給妻子、保姆和以房養老等需要，保障了弱勢群體的生存居住權益，有利于婚姻家庭的和諧與社會的統一穩定。

（二）充分發揮房屋的利用價值

居住權的設計使房屋的所有權與使用權分離，產生了另一種新的房屋利用方式，即房屋所有人可以通過合同或者遺囑的方式將房子讓與他人居住，既滿足了民事主體的意愿，又實現了房屋價值利用的最大化，另外讓許多擁有投資性住房，家有余房的人有了更多選擇的可能性。即使現在按照《民法典》的規定對于居住權原則上禁止轉讓、租賃，但在不遠的將來其經濟利用價值還是可以實現的。比起租賃權，居住權是物權、絕對權，可以排除他人妨害，具有長期性，必須經過登記才可以實現，對于權利人保護效力更強，且對于居住權具有物權優先于債權的效力，更好地實現我國住房穩定的社會需要;租賃權是債權、相對權，時間短變化多不具有此優勢。因此，居住權滿足了居住權人、所有權人和第三人利益要求，增加了多樣化的房屋利用方式，提高了房屋的利用價值與效益。

（三）司法裁判的需要

在以前的司法裁決離婚訴訟案件中，一方大多是女方因沒有自己的住房而生活困難，法官處于保護、同情弱者利益的價值導向，按照公序良俗原則進行裁決，判決弱勢一方對房屋享有暫時居住的權利。但是這種判決缺乏明確的法律規范，法官的自由裁量權過大，容易造成“向法律原則逃竄”的嫌疑，導致同案不同判的情形，不利于國家司法的公信力與權威性。《民法典》關于居住權的規定為法官判案提供了法律依據，有利于規范司法裁判行為，對司法實踐具有十分重要的積極意義。

三、居住權制度的問題與完善

（一）設立范圍

《民法典》第三百六十七條規定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同……”其第三百七十一條規定：“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章規定。”根據法律規定，要想設定居住權只有合同和遺囑兩個方式，沒有其他的方式，排除了法律設定和法官設定的可能性，其設立方式的確定初衷偏向保護在婚姻家庭繼承中特殊主體沒有住房的問題。但是僅靠這兩種方式對居住權的設立范圍并不周延，可能使弱勢群體無法得到真正的保護。在司法實踐中我們發現，大量離婚案件中，無房的婦女一方為弱勢群體，但她們在地位上處于弱勢，很難與有房的強勢一方達成合同合意，也很難通過遺囑的方式取得居住權，因此，只有這兩種設定方式無法真正解決特殊群體的住房問題，不能發揮居住權的應有之意，應增加居住權設立方式的范圍，可以通過合同方式、遺囑方式、法官設立、法律規定四個方式來設立居住權，賦予法官一定的自由裁量權，允許其在法律規定范圍內規定居住權，以利于更好保護特定人群的利益，實現立法的原則與本意。

（二）客體規定

根據《民法典》規定，對于客體只能是他人的住宅，首先是住宅的范圍，住宅的范圍可以僅僅包括住宅，可以是包括住宅及附屬的設施設備，因為其附屬的設施與居住人的生活息息相關，規定不明確會給居住人的生活帶來諸多不便。筆者認為，參照租賃權的規定基于法律體系應當統一化的考慮，居住權的住宅范圍應當包括住宅區域和其附屬設施。誠然，住宅作為獨立的單一整體，只能在其上設立一個居住權。但是有時一幢住宅不等于單一的居住空間，所以是否允許在一棟住宅上設立多個居住權[3]，存在一物多權這種更加充分利用房屋效益價值的居住權利用方式，如果當事人均協商同意設立多個居住權，法律不應強加規范，應充分尊重當事人的自治性，符合民法平等自愿的基本原則，也有利于刺激市場活力，促進市場經濟的發展。

（三）居住權人的權利義務

1.居住權人的權利。居住權人應對物享有占有、使用、處分、收益這四項權利。占有權是居住權作為用益物權的應有之意，是基本的權利，也是實現其他權利的前提和基礎。使用權范圍從居住人的生活和立法本意考慮應包括住宅及附屬設施。而對于處分權和收益權在《民法典》中做了限制性的規定，《民法典》第369 條規定，“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”根據制度設計的目的，對于房屋禁止轉讓出賣，原則上禁止租賃，除非當事人經過合同約定。據此可以看出我國對于居住權可分為社會性居住權和投資性居住權。主要的立法目的仍然是要保障特殊群體的住房權益，以社會性居住權為主要原則。而對于投資性居住權則是例外規定，從一定程度上限制了民事主體私法自治的范圍，使其不能自主地利用行使權利。同時我們應該看到，在如今高速發展的中國，我們對于居住權因可處分性而獲得活力，讓市場上的主體在自由的環境下自由選擇，實現效益與自治的雙重目標。此種模式也有利于緩解我國一直以來過分關注土地權益而造成的土地資源日趨緊張的局面。

對于租賃人和共有人按照法律規定均享有對房屋的優先購買權即房屋所有權人將房屋出賣時，居住權人在同等條件下可以優先購買自己所居住的房屋，而對于居住人享有的優先購買權在《民法典》中沒有給予規定，那么居住權人是否應當享有優先購買權呢？筆者認為應從兩方面進行分析：（1）法律體系：租賃權作為債權對房屋享有優先購買權，那么根據物權優先于債權的法律規則，居住權應享有優先購買權，這有利于實現法律體系的協調統一。（2）現實需要：相比于租賃權的短期性，居住權人房屋居住一般如果沒有合同約定應推定為生命結束之時，具有長期性和穩定性，對于房屋的各項設施使用熟練、有感情，能夠更好地保護房屋。同時，從市場交易的效率來看，將房屋賣給居住權人減少了對于購買人聯系、簽訂合同、磋商等一系列問題，節省了大量時間與交易成本。但是居住權人和租賃權人還有共有人的優先購買權行使先后順序問題沒有明確的法律規定，容易造成一物多賣的糾紛產生，也容易出現同案不同判的司法實踐問題。因此，要對優先購買權的順序問題進行規定，租賃權人和居住權人從居住時間與權利性質來看，居住權人應享有優先于租賃人的購買權，而對于共有人來說，共有人是對房屋享有部分所有權的人，應享有優于居住權人的優先購買權，所以三者排序應為共有人優先，其次是居住權人和租賃權人。

2.居住權人的義務。一是合理使用的義務。居住權人應積極維護房屋的各項設施設備，保護房屋的基本結構與用途不發生改變，在合理范圍內享受權利;不可未經所有權人同意隨意更改房屋的基本結構，損害房屋。二是承擔必要的日常費用。居住權人在享有權利的同時也要承擔相應的義務，日常生活所要支出的諸如水電費、物業費、房屋破損等必要費用由居住權人承擔。三是返還住宅的義務。居住權人享有對房屋的占有使用權，沒有所有權，所以在居住期限截止后應將房屋歸還給所有權人，并且要保證住宅的完整性與質量性。

結語

《民法典》中關于居住權的制度彌補了物權法當時想要加入居住權卻沒有成功實現的遺憾，一定程度上解決了特定群體的居住問題，保障了他們的利益，并充分實現了房屋的利用價值，提供了更多樣化的房產利用方式，為司法裁判提供了依據。但是不可忽略的是，居住權的規定尚不全面，設立范圍狹窄，客體規定不明確，居住權人的權利受到限制，不利于投資型居住方式的發展，限制了民事主體自治范圍，還存在優先購買權順序規則不明確等問題。法治的發展是需要循序漸進的，不可能一蹴而就，希冀盡早完善居住權制度，更好維護權利人的權利，發揮居住權的制度優勢。

參考文獻：

[1]? ?汪洋.從用益權到居住權：羅馬法人役權的流變史[J].學術月刊，2019，（7）.

[2]? ?黃積虹.構建《民法典》物權編居住權的思考[J].上海政法學院學報（法治論叢），2019，（1）：98.

[3]? ?張妮，楊卓.居住權制度設立的必要性及完善[J].黑龍江省政法管理干部學院學報，2021，（1）：70-73.