老城區控制性詳細規劃問題及優化方式研究

馬鞍山市城鄉規劃設計院有限責任公司 安徽 馬鞍山 243000

1 引言

在老城區的規劃過程中，考慮到所有權復雜，地塊小，重建難度低以及城市整體質量的問題，規劃中提出了分層實施改造策略。通過確保空間結構和建筑面積補償策略來鼓勵項目提供公共空間，從而有效地解決老城區改造問題。

2 控規指導老城區發展遇到的主要問題

2.1 編制層面的問題 老城區的控制性規劃在土地分割中的編制過于粗略，缺乏對產權的關注以及公眾參與不足是老城區控制性規劃的主要問題。在管制土地的劃分形式追求太多規律性的土地劃分，對于未開發的新城區來說會形成強烈的秩序感，但是對于老城區來說，其結構狀態本身就非常復雜，要維持原始的結構狀態就無法做到規律性的劃分。如果將地塊分割得太粗略，則老城區的結構狀態將會變得混亂，并且還會發生空間形式的實際效果。同時，控制規劃地塊的劃分采用了模塊化和經驗方法，并根據土地利用的性質和自然地形邊界來劃分地塊的邊界。這種劃分對結構獨特和產權復雜的老城區無疑是非常粗略的。這是因為具有相同性質的老城區地塊通常具有不同的保護級別和不同的保護屬性。同時，由于地塊的模塊化劃分，老城區地塊變得過于規整和統一。產權界限不明確的原因有兩個，首先是客觀條件有限，而且尚未建立完整的產權制度，由于歷史問題，財產權的邊界變得越來越模糊。其次是在中國傳統文化中，人我界限非常薄且對個人隱私不敏感。老城區控制規劃必須妥善處理所有權和利益分配的調整，充分尊重土地使用人的權益和土地所有者的意愿，保護集體經濟和個人的合法權益。在尊重財產權法的基礎上，還必須尊重開發土地的權利，環境權和土地資源權，并在分配公共設施時闡明公共利益。

2.2 用地權屬復雜，不利于整體開發改造 當前的土地所有權調查和統計數據顯示，行政分配的土地和耕地的比例相對較高，為老城區儲備土地的再利用提供了有利條件。但是，行政劃撥土地的布局相對分散，給老城區的空間整合帶來了一定的困難。由于土地所有權的復雜性，很多單位在土地邊界相互碰撞，增加了老城區的規劃成本，不利于整體發展和重建。

3 老城區控制性詳細規劃優化方式

3.1 從自身出發，以現狀為基點研究 與城市保護和更新有關的現狀問題非常復雜，需要深入了解現狀和發展狀況。否則，老城區規劃將無法順利進行。因此需要找到歷史城市的特征，并根據這些特征采取適當的改造方法。首先，在歷史時間表中結合老城區形式，傳統模式和多元文化主義，總結老城區內在價值的關鍵、歷史信息特色。其次，對當前土地組成、土地所有權、建筑風格、公共環境、支撐設施和道路交通進行完整和深入的理解。通過調查有助于更好地了解居民的生活方式、社區網絡、住房、公共環境和規劃方法的要求。最后，在具體的規劃方案設計中，結合實際實施項目，綜合考慮每個單位的土地所有權、土地出讓、水系改善、道路擴展等問題，提高老城區控制性詳細規劃的現實性和可操作性。

3.2 土地管控創新 土地管理和控制創新有助于在城市建設過程中不同群體之間共享城市資源。必須使用創新的土地管理和控制來改變基于全面翻新(拆除和重建)等一刀切的改造方法，探索“精細改造”模型，并根據歷史的形狀和容量設置建筑面積比率。保護傳統住宅區整體風格并改善居住環境和公共景觀。

3.3 斜向“智慧共治化”管控 斜向“智慧共治型”管理和控制主張建立用于數字信息監視和管理的智能平臺，促進規劃信息系統的建立和規劃管理的數字化。隨著地理信息系統(GIS)的技術支持，根據規劃標準完成分區，建立規劃管理信息平臺，整合城市中規劃結果的技術內容和數據格式，建立用于即時更新計劃信息的系統，使基礎設施規劃管理信息系統可以利用最新規劃成果，實現規劃管理無盲點和全面覆蓋。它基于規劃管理信息系統，提供了一個參與規劃的平臺，以方便市民查詢和提出建議。同時，中國的城市建設行政管理體系已經從電子治理——智能治理——公民聯合治理的轉變。公民聯合治理意味著公民共同建設，維護和提高城市的整體質量。通過社區治理積極為弱勢群體提供公平的外部社會經濟環境。公共政策應致力于促進就業機會，公共服務機會和社區參與機會的均等化。應該動員整個社會創造一種考慮和尊重弱勢群體權益的氛圍。同時，以公共治理理念促進和諧社會建設，建立健全的制度和組織良好的機構反映弱勢群體的利益，從而使他們通過合法的方法和渠道維護自身的合法權益。老城區規劃需要建立一個公眾參與平臺，以實現以人為本的共同建設，共享和共同治理的社區。

3.4 特色空間打造 創造獨特的空間將有助于強化城市特色。必須掌握城市空間的特色資源，并在老城區規劃范圍內創建一個特殊的空間節點。例如對歷史和文化遺產的挖掘和分類以及對老城區的改造，可以保護和修復在物質上和功能上已經老化但具有文化價值和歷史背景的街區，展現當地歷史文化特色。

3.5 公眾參與踐行 城市建設的發展應該建立在以人為主的基礎上。通過公眾參與的實踐，可以在老城區規劃范圍內建立針對性的城市恢復行動計劃，以尊重和維護各個居民的權利，以共享城市空間和社會資源。同時，加強科研機構，企業和社會團體的廣泛參與和密切合作，各方都可以參與城市改造工作，實現城市的共同創造，共同建設和共享。

4 結語

老城區的改造是一項復雜的系統工程，是一個長時間和連續的過程，無法在短時間內實現老城區的改造。因此，不可能在老城區改造的管理規劃編制中解決老城區的所有問題。要做的是引導老城區重組空間環境，促進生態可持續發展，改善交通環境，并關注規劃實施的可行性。