打折賣掉SOHO中國，潘石屹真“跑”了

蕭拙

微博上的潘石屹不怎么發學Python、做飯的日常了。大部分時候，這位地產大佬只是轉一轉SOHO中國的官方微博。那些充滿個人色彩的表達，如今不見蹤跡。

潘石屹想低調，但江湖上關于他和SOHO中國的傳言卻從未遠去。

進入6月以來，SOHO中國的股價接連大漲，這是個熟悉的場景。去年3月，SOHO中國股價也曾直線拉升，當時據《路透》報道，黑石集團提出私有化SOHO中國。

時隔一年多，傳言又起，但這次潘石屹真的要把SOHO中國賣出去了。

根據SOHO中國6月16日晚間所發公告，黑石集團擬以5港元每股的價格收購Cititrust間接持有的SOHO中國28.56億股股份，這部分股份約占SOHO中國已發行股本的54.93%。

這其中的關系是：Cititrust以受托人身份全資擁有Capevale Limited （Cayman），后者全資擁有的Boyce Limited及Capevale Limited （BVI）各持有16.6億股SOHO中國股份。而潘石屹、張欣及其子女，是Cititrust的信托受益人。

簡言之，交易完成后，黑石集團將成為SOHO中國的最大股東，潘石屹夫婦的持股比例將從63.93%降至約9%。

5港元每股，比6月15日停牌時的3.8港元高了32%，但相比去年傳聞中的6港元，這個價格是打過折的。

潘總是真的想離場。

潘石屹的清倉之路

賣身黑石，意味著潘石屹從2016年下半年就開始的賣賣賣節奏得以延續，其清倉國內資產動作更進一步。

早在2019年10月，市場上就傳出消息稱SOHO中國擬售項目總價值為人民幣500億-600億，包含京滬兩地8個商業物業。而且首批交易已展開，接盤方正是黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立的買方團。而關于潘石屹“加速清空國內資產”的傳聞亦是甚囂塵上。

當時潘石屹的回復是——“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”

但無論潘石屹怎么“嘴硬”，他從2016年下半年開始清倉的事實已經擺在臺面。

2016年7月29日，SOHO中國整售SOHO世紀廣場；并在2016年8月17日中期業績發布會上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產項目。

后來，潘石屹便以84.93億元轉讓給給復星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場和靜安廣場，以50.08億元出售的凌空SOHO……

2017年潘石屹曾經說過，SOHO中國有兩個項目永遠不能出售：“外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

顯然，沒什么是不能賣的。

除了賣樓，SOHO中國旗下的其他資產也進入清倉狀態。

2019年9月30日，SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位。買家是We Park旗下的慧泊停車場投資（廣州）公司。

2019年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中國旗下共享辦公項目SOHO 3Q也被出售。據了解，SOHO 3Q已經將旗下的11個項目打包賣給筑夢之星，已經進入合同審批流程。而就在2018年，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q將拆分上市。

有意思的是，潘石屹一邊“清倉”國內，一邊則加緊布局國外。

2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，后又花費6億美元收購曼哈頓公園大道廣場的49%股權，接著耗資7億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈40%的股權。

長子潘瑞也成立了Estates房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌UNINN。

從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹還注冊了7家公司，且公司股東均為注冊在境外的公司，注冊資本從150萬元至2億元不等。而這7家新成立公司背后100%控股的大股東均為香港、臺灣公司，尚未能查詢到實際控股人的情況。

SOHO中國的無奈

潘石屹和他的SOHO中國，是中國房地產行業的縮影。

1990年，潘石屹認識了馮侖、王功權等人，并和易小迪、張民耕等在海南成立了萬通的前身“農高投”。幾人加入海南的炒房大軍，貸款豪賭海南樓市，賺得人生第一桶金。

1992年底，去海口市規劃局辦事的潘石屹，機緣巧合下，用“五斤桔子”換來了“逃頂天機”，成功躲過了不久后海南房地產的泡沫破裂。后來，萬通六君子轉戰北京，再次賺得盆滿缽滿。

再后來，潘石屹遇見未來的妻子張欣、和萬通分家、開始自己的SOHO中國之路。2007年10月8日，SOHO中國在香港聯交所成功上市，融資19億美元，創造了亞洲最大的商業地產企業IPO。

但自從2012年實現百億利潤的高光時刻之后，SOHO中國營收和利潤就一直在節節下滑。

2012年，SOHO中國開始了從“銷售”向“自持”的轉型，收入來源從賣樓轉為收租。但自轉型以來，SOHO中國的營收幾乎逐年下降，其峰值出現在2010年，當年營收達到 182.15億，至2014年后，SOHO中國營收跌破百億。

轉型失利的SOHO中國，頹勢不止。根據財報，2020年，SOHO中國營收約21.92億元，同比僅增18.65%；毛利約13.9億元，同比下跌8%；歸母凈利潤約5.35億元，同比下降59.5%。

大行對于SOHO中國的評級也不高。匯豐曾指出，過去10年，SOHO中國由發展商轉型為收租股執行能力欠佳，假如出售資產計劃失敗 ，在現有的資產基礎下經營上行空間有限，而公司的共享工作空間業務在第三季發展步伐也較慢。

潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

時代變了，“五斤桔子”不再能換來逃頂神話，房地產商如今也要過起緊日子。不過，SOHO中國業務的滑鐵盧，并未影響到潘石屹的身價。

據2020福布斯中國400富豪榜，張欣、潘石屹家族排名第175位，財富值212.2億元人民幣。根據要約價，潘石屹、張欣夫婦在本次交易完成后，將成功套現約142.8億港元。（來源：資本偵探）