老舊小區停車位問題探究

張文亭 張清風 任雨航 曾肇琪

【摘? 要】以天津市濱海新區丹東里小區的停車現狀為例展開對老舊小區調查，采用問卷調查及訪談等形式，發現老舊小區存在內部停車難、亂停車、小區內部空間局限性較大等現狀。針對現存實際問題及調查結果發現，主要原因為車位剛需與有限空間的矛盾、停車位與車主信息狀態不對稱和小區不完善的管理制度。從評估小區規模、優化布局、完善相關法律法規體系、推進智慧成果應用及加強管理五個角度入手，提出解決方案和措施，旨在對老舊小區“停車難”問題提供創新思路和改進措施，從而結合老舊小區自身特色，結合相關措施建立一套富有小區特色的治理措施。

【關鍵詞】老舊小區;停車位;社區治理;共建共治共享

引言

隨著中國機動化和城市化的快速發展，老舊小區的規劃由于年代久遠，無法跟上居民機動車需求的發展腳步。針對這一嚴重問題，國家部委相繼發布了相關文件，提出了解決停車難的問題，對于停車問題解決的局限和現存困難提出了改進措施，但考慮到不同老舊小區所面對難題、客觀環境條件不同的特點，應采取“大改造、小微改”針對不同老舊小區提出車位改造措施，這一問題對城市車位規劃發展也具有重要意義。

1.老舊小區停車位之爭-現存問題及問題產生分析

據資料顯示，天津市現存老舊居住區大多建于上世紀八九十年代，建筑布局、空間規劃等都較為隨意。團隊根據假期頻繁走訪以及問卷調查等多方調查結果，將目前老舊居住區與停車位相關問題歸納如下：

1.1業主的停車剛需和有限的公共空間的矛盾

此矛盾主要有兩個方面，一方面是增長的停車需求和有限的停車位置之間的矛盾。建設部推行的住宅性能認定標準中規定：3A類住宅住戶與停車位的比例要達到1∶1，2A類住宅要達到1∶0.8， 1A類住宅要達到1∶0.6。（車位比是指小區“總戶數”與“車位總數”之間的比例），而在走訪過程中，我們發現，部分小區很難實現這一比例，一是由于小區總公共空間面積就比較小，二是由于大部分老舊居民區難以對停車位置實現大規模程序化歸置，只能在小區內部零散規劃，且小區業委會不具備相關專業知識、溝通協調難度大、改造成本大等因素，難以做到合理規劃，空間難以得到合理利用。另一方面是公共空間內停車規劃與居民日常娛樂空間的矛盾。天津市老舊小區多處于學區房位置，這就導致了存在部分家庭購置學區房的狀況，從而增加停車剛需，再加之老舊小區本身住戶逐漸年齡增長，導致大齡居民和有車一族同方向增長，大齡居民退休后的日益增長的日常娛樂需求和停車位規劃需求同步成為老舊居民區的當務之急，這就導致了在有限的總公共空間內，停車規劃與娛樂設施規劃的矛盾不斷激化。

1.2小區內部停車位狀態與車主之間的信息不對稱

停車作為業主的剛性需求，安全便捷的停車體驗是業主滿意度的關鍵指標。然而，根據團隊成員走訪調查發現，目前，天津市大多數老舊居民區未實現停車位的實時信息分享，車主只能開車進入小區自行尋找車位，且經常發生尋找未果現象，造成資源和時間的浪費，無形中增加了業主的停車成本。且小區內部停車標識等相關設施，形同虛設。此外，還存在由于小區內部停車位置規劃不合理現象，導致部分停車位位置不當，對于車主停車造成考驗，部分車主由于多種因素影響，難以在此類停車位中規范停車，甚至偶爾會產生不必要的剮蹭等狀況，影響小區業主停車體驗。

1.3小區缺乏具體相關管理人員，停車核管不嚴

停車矛盾頻發的另一重要影響因素就是外來車主與業主車主之間的矛盾。此類矛盾的產生源于老舊居住區多為集中分布，停車位之爭不僅發生在居民區內，也發生于兩個甚至多個居民區之間，但工作日期間此矛盾尚可調和，但由于老舊小區原住民大部分為老年人，在休息日和節假日期間，居民子女存在探望現象，外來車主數量激增，此時原本就稍顯緊繃的停車剛需和有限公共空間矛盾進一步激化，造成違規停車等現象多發，且缺乏具體相關管理人員進行調和等措施，導致多方矛盾并發，影響業主居住體驗。

2.“停車難”問題相關解決措施

2.1評估用地規模

傳統型老舊小區停車場用地不夠，無法滿足業主需要，其根本在于小區用地在建成規劃時沒有對車輛合理泊位密度進行評估測量，從而導致規劃結果往往和實際情況脫節。因此在對老舊小區進行調查研究后，應由專業團隊針對老舊小區制定停車場具體用地規劃方案并評估其泊位合理性，重新為老舊小區進行停車位劃線。首先應按照合理泊位密度的概念估算出當前小區用地的車輛泊位的總供應量，以此為依據測算出理論下的最優可泊位車輛數，并初步確定既有停車場用地的規模合理性，為下一步老舊小區停車場用地布局優化提供技術指導。讓老舊小區的停車位更好滿足業主的需要，不再成為無劃線亂停車現象的生產車間。

2.2優化用地布局

根據老舊小區業主需求以及近年來停車壓力優化老舊小區的停車場布局，提高停車場的有效性和針對性。據調查幾乎每一位業主都有一輛甚至兩輛以上的私家車，現有停車位無法滿足，需要對停車位的規劃進行優化。在獨立占地的停車場基礎上，為老年人留出娛樂休閑空間和為非機動車留出擺放空間的同時盡力改善車位設置，利用好每一寸土地資源，以最大最優的劃線停車位為小區業主提供服務，讓停車不再是考驗業主技巧的攔路虎。而有能力的老舊小區還可以充分利用地下空間資源，使用智能化的電力上下層設施停車。

2.3建立健全停車管理的法律法規和政策體系

停車場建設的最終目的是要使居民出行交通和公共停車秩序之間實現有效的協調，在滿足個人出行需要的同時實現良好的交通環境。實現這一目標，不僅需要政府和相關技術支持，同樣需嚴格的法律制度的約束以及公民自覺遵守公共秩序和公共意識的培養。我國在停車管理的問題上應加強對停車管理相關的立法，通過建立相關政策制度以保障停車及相關設施的建設與管理，并明確停車場建成之后居委會主體相關的責權問題。要盤活存量車位，合理配置停車資源，對老舊小區停車難的現狀做出改善。

2.4推進老舊小區停車智慧成果應用

老舊小區應打造“智能停車”方案，全面打造“基礎數據完整，資源信息共享，問題分類處置快捷”的監管服務系統，推動實現市老舊小區停車資源信息動態管理，建設智能停車一體化平臺，實現“互聯網+”的現代化停車智能管理系統，通過APP實時發布動態車位信息，提高車位利用效率，業主可通過APP端反饋停車規劃等需求，系統根據小區實際情況自動評分篩選需求。同時，業委會管理員可依提示將小區平面圖、公共區域等具體信息上傳平臺。基于業主需求、小區基本信息，系統通過人工智能技術給出最優小區停車規劃方案，融合微信、支付寶等多種第三方支付平臺實現智能停車。居民也可通過APP平臺對資源規劃提出意見，AI整合停車用地的評估與居民意見，打造出更人性化的服務模式，有效緩解 亟待解決的停車難問題。

2.5加強合治共治促使小區形成停車專業管理

老舊小區應吸納停車管理方面的專業管理者，形成各小區聯合停車管理，并借助“紅色物業”全覆蓋之勢，發揮黨建引領作用，全力推進老舊小區黨支部、居委會、物業三方聯動，積極引導小區業主自覺維護停車區域車輛管理秩序，形成共建共治的良好氛圍。已經劃定的停車位之外，不能在主干道路面和娛樂設施上停放車輛;非本小區住戶的車輛，包括住戶來訪親友的車輛，在小區車位飽和情況下謝絕進入;每天晚上高峰期在小區停車位已全部飽和的情況下，對未進入小區業主的車輛也要謝絕進入，以免堵車，確保主干道暢通。

3.結語

綜上所述，解決老舊小區普遍存在的停車問題刻不容緩。要想根本性的解決該問題，不僅要從老舊小區的空間規劃和改造入手，同時要積極借鑒成功改造的小區的經驗，吸取適合本小區的停車位規劃方案，在此基礎上加強老舊小區的管理，完善社區居委會、業委會等相關管理制度，從多角度入手，切實制定改善老舊小區停車問題的措施，為解決老舊小區停車問題發揮積極作用，在新時代背景下構建“共建共治共享”格局。

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