宏觀調控背景下房地產企業融資問題及對策探討

冷敏

2020年，注定是不平凡的一年，房地產市場也未能幸免。隨著房地產市場競爭日趨激烈，政府為了抑制“炒房”現象，國家出臺了一系列的宏觀調控政策，新房及二手房成交量逐漸下降，融資渠道少，融資難，也是每個房地產企業現在面臨的最大難題。因此，探討新形勢下的融資戰略和融資模式具有迫切的重大意義。本文在分析宏觀調控背景下房地產業融資的方法重要性的基礎上，探討了融資現狀和存在的問題，針對問題提出了相應的改善對策。

為了確保我國經濟持續健康穩定的發展，國家采取了從緊的信貸政策，2010年就出臺了“國四條”、“國十一條”、“提高存款準備金率”等措施，限制投資投機購房需要求，支持自住剛需，加大住房保障力度。特別是在2010年1月至12月期間，央行6次上調法定存款準備金率、兩次上調基準存貸款利率。中國政府出臺了歷史上最嚴格的一輪房地產調控措施，以解決一些城市房價上漲過快的問題。尤其在2019年，國家對房地產業信托業務、房地產企業發行外債進行了制約，同時加強對地方資產管理公司監管，嚴禁變相為機構和項目融資。一系列的調控意味著重新洗牌，優勝劣汰。房地產企業想要得到穩定健康的發展，壯大自身規模，提升市場份額，必須有強大的資金作保障。為此，我們要觀察經濟形勢，深入研究，整合各方資源，搭建合作平臺。同時企業要引進專業人士，優化內部管理，提升風險防范意識，解決房地產企業融資難題，促進房地產企業從各方面系統性解決房地產企業融資問題，積極推動房地產企業健康發展，對國民經濟發展起到應有的作用。

一、房地產企業融資簡述

無論什么樣的企業，在發展的過程中，都有可能遇到資金問題，房地產企業隨著自身快速發展，受到資金制約的時候，就會選擇融資。資金對于資金密集型的房地產行來來說是很重要的。房地產企業融資是指在房地產經濟活動中，通過各種信貸方式、手段和工具為房地產行業及相關部門融資的財務行為。

房地產企業融資最主要的特點就是資金需要量大。房地產企業融資的特點：按照投資房地產的規模來確定需求資金量，投資越大，需求越大。房地產企業由于需求的資金量大，所以在融資的過程中呈現出和行業特點高度吻合的資金特點，是典型的資金密集型行業。市場是融資的關鍵因素。這是因為，中國房地產企業大多是以銷售為導向的經營模式，市場的影響力更大。這其實是很容易理解，以銀行信貸為例，房地產企業傾向于用土地、房產或建筑工程作為抵押，如果房地產市場良好的前景情況下，房地產很容易實現銷售目標和資產的不斷增加，相反，房地產市場是不好時，會導致滯銷和擔保物的價值貶值的狀態，當然不容易得到貸款，貸款金額也會相對減少。融資受到政策的影響很大。房地產融資必然會受到國家政策的深刻影響，無論是作為一種手段直接受到房地產融資政策的調控，還是受到房地產相關政策的間接影響，這也是房地產融資的一個不可忽視的特點。

資金問題歷來都是房地產投資者最為關切的問題，任何一個房地產投資者，想要在競爭激烈的房地產市場中成功，取決于他籌集資金的能力和使用資金的能力，以及他的技術能力、管理經驗和他從之前的房地產投資中取得的信譽。從項目建設開始，到項目完工，都需要強大的資金來支撐。在良性運行的情況下，通過不同階段的運作，貨幣資金能盡快回籠，企業就能順利發展下去。所以，房地產企業融資還是很重要的。

二、房地產企業融資中存在的問題

（一）融資環境問題

近幾年，國家針對過熱的房地產先后出臺了一系列宏觀調控政策，通過連續提高利率、法定存款準備金、實行限購限價等政策來強化調控，力圖抑制房價過快上漲的勢頭。2010年1月，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于促進房地產市場平衡健康發展的通知》;2010年4月17日，國務院出臺《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，明確提出堅決遏制房價上漲過快，實施更加嚴格的房貸政策。這一系列的房地產調控細則，也產生了前所未有的調控效果，直接導致商品房及二手房成交量的大幅度下滑，從而導致開發商資金回籠困難，速度較慢，也增加了再次融資的難度。

（二）融資方法問題

1.銀行貸款

現階段，我國房地產企業采取銀行貸款融資比例較大。這是因為銀行貸款具有成本低、效率高的特點。但房地產企業如果銀行貸款金額大，就會導致資產負債率偏高，給企業后期發展埋下很大的隱患。據不完全統計，在進行房地產的開發和銷售過程中，自有資金只占很小一部分，絕大部分的資金來源于銀行貸款及消費者的預付款。2017年房地產開發企業到位資金156053億元，其中貸款25242億元;2018年到位資金120164.75億元，其中貸款21807億元;2019年到位資金132194億元，貸款25229億元，基本上貸款占比均有所提高。

2.債券投資

房地產企業債券是指房地產企業為籌措開發資金而向社會發行的貸款信用憑證。房地產公司發行債券必須經政府主管部門審批，手續復雜。我國目前的房地產企業債券發行數量與規模還遠遠不夠，由于長期債券利率風險很大，而投資者又不能及時規避風險，這就導致房地產債券市場活躍程度差。房地產企業債券自2000年后再未發行，原有的少量債券也已兌付。

3.股權投資

股權融資在我國房地產融資中占比較小。由于我國證券市場不是很成熟，等待上市融資的企業很多，管理部門提出的上市條件要求很高，大部分房地產企業往往都不具備條件。2018年，全國共有房地產企業97937家。根據當年發布的相關統計數據，目前我國房地產行業上市公司僅有208家左右，在房地產企業中僅占2%，占比較小。房地產企業財務杠桿越高，那風險也就越大，這對企業進行融資產生了巨大的不利影響，致使房地產企業陷入惡性循環。同時，過度依賴于銀行貸款的資金，會使房地產市場風險和融資信用風險過度集中在商業銀行，也使得房地產行業信貸政策非常敏感，這非常不利于內部結構調整和可持續發展的產業。