試析房地產開發企業成本管控問題

牟進國

【摘要】房地產行業經過二十多年的高速發展，在國民經濟中占據了重要地位。隨著房地產白銀時代的到來，政策法規日趨嚴格，客戶要求更加苛刻，競爭持續升溫，致使投資風險日益加劇。粗放的成本管理與過猶不及的精細管理都將使公司的經營面臨嚴峻考驗。為最大化公司利潤和合理分配資源，房地產公司必須升級其成本管理理念，嚴格控制成本，并規范會計處理，使房地產企業在當今環境中的合理競爭和健康可持續發展。本文基于房地產開發項目中成本控制的重要性，分析了成本控制中的問題和管控建議。

【關鍵詞】房地產開發企業;成本;管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

16.190

1、房地產開發項目成本控制的特點

1.1房地產開發企業的成本控制具有“全面性”特點

（1）成本控制必須貫穿整個項目全過程。不僅是從籌劃階段就要考慮到建設期投資和運營成本之間的關系，同時也要考慮到成本管控資源在整個周期之內如何分布。成本管控資源自身也是成本，應重點投放到開發的前期籌劃階段，并在整個開發過程中發揮控制作用。（2）成本控制必須涵蓋全專業。除了涵蓋組成工程實體的各專業外，還應涵蓋咨詢顧問、工期管理、營銷運營、融資管理。在項目開發前期，恰當地運用專業咨詢顧問對項目進行全面的論證、策劃不但會防止出現沉沒成本，也會降低管理成本。（3）成本控制需要項目參與各方進行全協同。由于房地產開發項目的長周期、多專業、資金密集、人員密集的特性，使房地產開發具有復雜系統的特征。保證項目參與方的有序協同，可以避免項目出現復雜性災難，造成重大損失。

1.2房地產開發企業的成本控制具有“適配性”特點

（1）成本在各個功能模塊之間的分配要恰到好處，可以運用價值工程方法，將成本向客戶感知度功能的方向傾斜。嚴格論證并控制在那些雖然不可或缺但客戶無感知的功能上投入過多成本，防止出現無效成本。（2）由于項目的復雜性、人員精力有限、或技術局限，管理成本與管理顆粒度也要適配。例如，會計成本科目和成本核算對象不可設置過細，全面預算的推行要符合公司發展階段以及公司的資金管理特征，不切實際的精細會推高管理成本，卻未必帶來相應的邊際效益。（3）開發能力和開發方式相匹配。例如企業在長期資金緊張的條件下，如何破局高周轉開發方式。又如企業的規模會影響對合作方的吸引力，進而導致對供應商的選擇和合約管理方式有差異。

1.3房地產開發企業的成本控制具有“有機性”特點

（1）長期性復雜性將房地產開發融合成為一個有機體，它的各個部分在不斷動態變化，要有敏捷的反饋機制解決成本動態信息的及時性問題，要有強大的信息采集、調用能力解決成本準確性和柔韌性問題，要有強有力的保障機制解決成本可控性問題，還要不斷總結評估形成循環改進。

2、房地產開發企業項目成本管控問題

2.1成本控制工作缺乏全面性

在現階段，房地產開發項目的成本控制工作缺乏全面性。做到“全過程、全專業、全方位協同”需要企業長期不懈的努力，多數企業的成本控制研究無法涵蓋項目管理的各個階段和重要細節，并且一些房地產公司僅關注項目的建設階段，從而導致成本控制功能非常差。在這種情況下，將不可避免地損害業務的利潤率，這是房地產公司在此階段的成本控制工作未能提供理想效果的主要原因之一。在大多數房地產開發項目的成本控制研究中，相關人員只關注顯性成本，而忽略隱性成本支出。如果部門和負責成本控制的人員不注意隱性成本，成本控制將變得不平衡，給項目本身帶來隱患房地產公司很難獲得應有的收入。

2.2成本控制工作缺乏預算管理機制

預算管理機制是在開發各種項目時估算的開發成本與資金使用的計劃機制。它不但需要程序性文件，也需要企業知識儲備與適配能力的結合。但是，許多房地產公司在開發項目的成本控制工作中缺乏這種機制，這導致預算結果的準確性和可靠性低。如果預算結果錯誤，則無法實現有效的成本控制。經常會有后續執行與計劃之間的偏差。另外，房地產公司的項目開發周期較長，經濟消耗呈現長期消耗曲線，這種情況下，房地產公司需要完善預算管理機制，減少成本管理的難度。

3、房地產開發企業項目成本管控

3.1自上而下的成本控制理論意識

成本控制意識是在常抓不懈持續改進中形成的。由自上而下重視而形成程序，由程序而文化，由文化而習慣，最終形成全員牢固的成本控制意識。房地產開發公司需要提高對成本控制的管理意識，建立成本控制管理體系，但是當管理層將重點放在項目管理和成本控制上時，就可以為成本控制提供制度支持，建立完整的成本控制和成本控制體系。其次，必須提高所有員工的成本控制意識，以便將成本控制應用于整個項目。

3.2健全項目管理和成本控制的制度

房地產開發公司需要在項目開發的準備階段根據項目開發計劃制定合理的項目工程計劃。根據相關政策和房地產市場狀況進行研究項目開發成本。制定科學合理的資本投資計劃，經過專業審查和示范，在確保房地產開發質量的前提下，節省了成本，提高了房地產開發業務的經濟效益。加強項目建設管理和成本控制，通過組織項目管理人員學習成本控制和管理專業培訓，提高項目管理人員的整體素質，提高成本控制業務技能，然后制定成本計劃完善和控制系統，并在施工過程中實際執行項目成本控制[1]。

3.3改善房地產項目成本核算的標準化

成本核算是房地產成本管理的重要組成部分，可以有效提高房地產公司成本管理的效率。在房地產項目成本核算模式的實際標準化方面，充分利用移動互聯網提供的信息技術，引入并安裝現代的信息管理系統，有效提高成本管理知識水平。通過引入ERP系統，可以將房地產公司的間接費用成本管理作為基礎，并執行預算控制在線處理。有必要進一步弄清成本核算的目標，根據實際情況進一步完善房地產公司的成本核算體系。

3.4竣工階段的決算核算

房地產開發項目的完成和執行是成本管理和控制的最后一道手續，預算和決算工作不僅是預算和決算部門的工作，而且是整個項目開發和建設過程的工作，共同完成與預算和決算有關的施工圖設計。收集并完全整合與項目成本管理，變更項目簽證和信息提供等驗收標準相關的材料。對房地產開發項目進行及時的成本統計，計算目標成本的執行情況，對項目差異進行綜合分析和匯總，為房地產開發新項目的發展提供數據支持。

結語：

隨著經濟市場的不斷發展和房地產業務的快速增長，使房地產行業的競爭日趨激烈，在一定程度上提高房地產開發項目成本管理，也使房地產相關項目經理變得更加專業。與此同時，提高了房地產項目的質量，增強了房地產公司的核心競爭力，并為房地產企業的長期發展提供了良好的基礎。

參考文獻：

[1]孫曉芳.試析房地產開發企業項目成本管控問題[J].中國市場，2020（36）：117-118.