房地產開發中的前期策劃對建筑設計的影響初探

華楊 張競予

清華大學/建筑學院 北京 100084

引言

近年來，隨著國內經濟的快速發展，整個房地產行業的發展速度，從高峰期到目前逐漸趨于理性、平穩的發展時期。市場競爭使目前的房地產開發項目越來越強調市場定位的精準和市場價值的高效，建筑帶來的經濟效益、環境效益、社會效益以及可行性分析是當前國內房地產開發中的重點，建筑設計和開發過程的商品化屬性也越來越明顯，房地產策劃目前已經成為決定建筑設計優劣的重要環節。

從建筑專業的角度來看，雖然在當前建筑院校的教學中已經有教師、學生和建筑師們注意到前期策劃對于建筑設計的重要作用，但不得不承認的是，目前建筑系的教學中對于美術基礎、概念和空間造型能力和圖面表達等傳統建筑教育內容作為主導訓練部分，前期策劃、經濟和社會等與建筑設計息息相關的方面仍然處于被忽略的地位。國內建筑教育培養的建筑設計工作者的一個普遍問題是多數比較缺乏綜合的經濟意識，思維方式和關注點比較狹隘，普遍過于關注形式表達，不能從總體上把控建筑設計方案。導致的問題是建筑師丟棄在建筑設計方案中的決策能力，沒有足夠的高度站在項目的角度整體考慮，這一問題直接導致大多數的建筑設計方案處于盲目、被動地滿足甲方要求的工作狀態中。

從幾年的建筑設計從業經驗來看，建筑師的最大困惑就是，甲方通常要求反復修改方案，導致建筑師的意圖支離破碎，很難完整呈現，在反復修改的過程中，進一步喪失對方案整體性的把控，導致結果不如人意。這種情況的出現，在很大程度上是因為建筑師沒有主動參與到項目的策劃過程，未能充分理解項目開發的訴求。建筑師按照傳統的設計流程，被動地滿足甲方在設計任務書中的要求，在方案形成階段會造成明顯的滯后，往往無法滿足建筑作為房地產產品的需求和效益，造成設計和策劃之間的斷層。因此，在建筑設計中需要關注房地產前期策劃對建筑設計的決定作用。

1 房地產策劃與建筑設計的關系

建筑設計是一個復雜的系統，方案設計過程不只是解決建筑的功能和形式，還包括建筑項目的經濟性、時間、目標和現狀。例如“商品住宅開發的規劃策劃研究[1]”一文中提到商品住宅的開發是由多種復雜因素構成的，是一個典型的系統工程，其中牽涉到大量人口居住、生活、工作、休閑、娛樂等問題。圖1概括了在建筑設計概念方案形成階段所需要考慮的內容。從圖1中可以發現，目前的大部分建筑設計過程主要以關注形式和功能為主，建筑設計者通常只參與了全部工程的一小部分，只是解決了形式問題，對于前期的策劃和決策內容了解不足，這應該是離“建筑師”這個稱謂的職責遠遠不夠的。

圖1 建筑設計中需要考慮的相關問題

房地產策劃是建筑設計的第一個階段，也是最重要的一個階段，這個階段決定了建筑設計方案的整體走向，這個階段的決策失誤會導致整個項目方案的失敗。建筑設計中需要處理功能、需求、環境等一系列龐雜的內容，無論是建筑設計師還是開發商都無法清晰地理出頭緒，這就需要通過專業的前期規劃和建筑策劃環節對建筑設計進行整體把控，通過前期策劃，對項目的市場定位、功能需求、可行性、政策要求等進行綜合評估，給出預期評估結果。有的文章中把前期策劃和建筑設計的關系比作“骨骼”和“肌肉”的關系，前期策劃決定了建筑的功能、定位、面積需求等基本骨架系統，對建筑設計起到整體把控、目標指引的作用。整體骨架確定以后，再為骨骼添加“肌肉”，在策劃的基礎上進行空間造型的設計，通過體塊組合和空間概念構想賦予建筑以豐富的形態，形成完整的建筑設計方案[2]。經過從策劃到設計的過程得出的設計方案，通常是具有高度可行性的，其中融合的設計師的創意和理念也是切合實際的，這樣的設計理念有更大的可能能夠付諸實施，而不只是建筑師的主觀意愿。

建筑設計過程需要有前期策劃的引導和定位，才能成為一個有價值的設計，一些建筑設計中方案做得再好，如果沒有注意到前期策劃的基本要素，都有可能造成大量的修改或者推翻重來。例如，圖2是深圳華森建筑設計事務所的一個住宅項目，甲方要求的住宅類型以高層為主，設計院根據任務書要求完成了方案設計，方案經過幾輪修改已經基本完成。

圖2 某住宅項目原方案（方案一：以高層為主）

但是甲方經過隨后的市場分析發現，如果將地塊定位從高層為主改為別墅區，雖然會減小地塊的容積率和出售面積，但是總體投入也相對更小。經過可行性分析得出方案一小高層的項目總成本為66422.20萬元，預期銷售收入為70434.31萬元，得出的投入產出比為0.94；以別墅為主的方案二中，預期總成本為37071.08萬元，預期銷售收益為41115.62萬元，投入產出比為0.90。兩個方案相互比較發現，和方案一建高層相比，建別墅可以獲得更有利的投入產出比。所以甲方公司決定修改方案，最終的方案見圖3（方案二）。結果是前期大量的設計工作需要重來一遍，而且由于修建性詳細規劃已經經過報批，整個修改過程經歷了大量復雜的流程，由于設計和策劃之間的脫節，導致了大量的重復工作和無效投入。

圖3 某住宅項目最終方案（方案二：以別墅為主）

2 建筑設計中需要考慮的策劃相關內容

從開發商的訴求來說，建筑更多的是一種商品，開發商的主要關注點通常是房地產項目利潤與風險問題，在保證風險的前提下在最短的時間達到最高的投入與產出比，是房地產開發中的重要問題。因為開發商的資金多來源于銀行貸款或資本市場拆借，銀行年華利率大概在7%～8%左右[3]，所以有人說“房地產開發其實就是一個與時間賽跑的行業，每一天的浪費都意味著金錢的流失[4]。”另外，地產開發項目還會考慮到地產品牌的影響和公信力等方面，通過精品示范項目的建設可以達到擴大地產品牌公信力和知名度的目標。

因此不難理解到，從房地產開發的角度看，在建筑方案設計過程中，最重要的幾點首先是成本和運營時間控制、營銷策劃，建筑需要實現的功能次之，建筑造型則是排在最末的位置。（圖4）

圖4 地產策劃公司的部門設置和流程

2.1 成本控制

房地產項目的成本控制是與建筑設計過程息息相關的。成本控制是建筑的方案設計中需要考慮的主要問題之一，如果因為形式、結構、造型等因素造成成本控制達不到預期，通常導致整個設計方案無法成立。例如，對于地形改造比較困難的場地地質條件，方案中的地形改造會直接增加建設成本，如果在建筑設計中順應地形進行建筑功能布局，或進行場地標高調整，能夠減少土方量，有效地達到降低成本的目的。

例如在一個高層綜合體項目設計過程中，方案設計中確定地下室為四層，設計完成后在場地勘探中得知地下室四層深度的區域為巖石層，如按原方案進行建設需要對巖石進行大量的爆破作業，直接提高建設成本，而且會增加施工時間，拖慢施工進度。因此，開發商決定取消四層地下室改為三層，避開巖石層，節省了大量成本，但是整個設計方案為滿足缺失的功能面積需求重新進行了比較大的改動。目前，這一類問題在建筑設計工作中是比較普遍的，根本原因就是建筑設計中設計和策劃脫節、在設計中沒有全盤考慮導致的一系列問題。

2.2 營銷理念

建筑的前期策劃還包括與市場營銷相關的可行性研究，比如在住宅項目中周邊樓盤分析、在售戶型、市場需求、面積配比等，通過地區周邊情況的調研和分析確定產品定位、消費群體，依據需求確定建筑設計的特色和概念賣點，進而確定建筑設計的布局、住宅類型、面積配比、造型風格等[5]。

2.3 項目運營把控

時間是房地產開發中的重點，在前期策劃中需要對項目的運營時間、部門、人員進行統籌協調，確定建筑的建設周期、時間節點以及各部門的協調。時間成本也是和方案設計息息相關的重要方面，例如對于施工周期要求較高的項目，采用不同的形式、結構選型和細部作法對于工期的影響非常大，在建筑設計中如果能主動地統籌考慮施工周期的影響，選擇施工時間較短的作法，控制施工時間，也就提高了建筑方案的可實施性。

3 目前國內建筑設計過程中存在的缺陷

3.1 建筑設計從業者缺乏前期策劃的知識和意識

由于國內大部分高校的建筑教育模式比較偏向傳統建筑教育體系，目前，國內的建筑設計從業者通常具備扎實的專業基本功，包括功能流線、空間造型能力、圖面表達能力、方案能力以及施工圖經驗，但是對于國內的從業者來說，普遍比較缺乏對房地產開發的整體認識，缺少對建筑設計過程的綜合控制能力，不利于房地產開發中的整體控制[6]。

3.2 創作概念與現實脫節

缺乏對項目的整體認識，在滿足任務書要求的前提下，把關注重點放在創作思想和空間造型上，通常導致創作的方案容易脫離現實，沒有建立在需求的基礎上，結果必然是在甲方的要求下進行反復修改，最后面目全非。這就是為什么設計從業者通常抱怨設計意圖難以達成的根本原因之一。其實根本問題還是在于，建筑設計從業者無法從甲方和房地產開發的角度全面考慮建筑設計方案。問題的結果是更多的設計從業者從剛畢業的滿懷熱情到淪為甲方的繪圖員，聽從甲方的要求進行修改，在反復的修改中導致建筑方案缺乏整體性、面目全非[7]。

3.3 策劃與設計脫節

目前，國內專業的策劃工作一般是由獨立的公司或部門進行，策劃和設計兩者之間在一定程度上缺乏統籌和整合。這樣的工作體系的弊端是策劃者可能會把重點放在投資效益和營銷導向，把房地產策劃等同于銷售策劃，在整體策劃中建筑本身的設計方案的實用性和創新性往往放在次要地位。導致的結果是一些樓盤的營銷口號很“響亮”，建筑產品卻呈現嚴重的同質化現象，建筑產品本身缺乏創新，策劃營銷流于炒作。另外，建筑設計師不參與到策劃工作，由各種非建筑專業的眼光來指導建筑設計，比較容易導致策劃與設計之間產生脫節和“長官意志”的現象，導致很多建筑的建成效果不夠理想[8]。

4 以上問題的解決方法初探

4.1 建立策劃-設計復合機構

在一些歐美國家中，建筑師同時可以提供專業的前期策劃服務，并且作為附加服務單獨收取費用。目前國內的策劃與設計脫節問題比較明顯，這個問題的出現容易導致建筑設計中缺乏整體性，不利于高質量的建筑產品的產生，會在一定程度上影響建筑設計的創新和設計理念的貫徹。因此，把策劃咨詢類機構與設計類機構相互融合，形成整體的工作體系，應該是未來的主要發展方向。策劃－設計復合機構的建立，有助于策劃和設計的過程無縫對接，兩個部分在整個設計過程中積極展開合作，共同明確在項目開發中的總體目標與開發需求，共同考慮項目可行性、工期、市場等各方面需求，然后在建筑的設計過程中主動針對以上問題進行方案設計和問題回應。這樣工作方式的優點在于，在整個設計流程中減少意愿傳達和建筑方案創作之間的誤差，有助于形成高完成度的建筑作品，提高市場競爭力[9]。

4.2 建筑學教育的改革和調整

國內第一批建筑教育家的留學地以“Baux-art”古典建筑教育模式盛行的賓大為主，“Baux-art”教育模式強調建筑的形式、美學及藝術素養在建筑設計中的絕對主導地位。因此，國內的建筑學教育從發展初期就是從強調藝術和美術素養的傳統建筑教育模式中發展而來。該教育體系下，會使得建筑師在學習過程中缺乏一些基本的房地產相關知識，如經濟學、營銷學、管理學及數理統計等方面的教育比較匱乏，導致國內建筑院校培養的從業建筑師雖然屬于工科專業，但是知識結構不夠全面。結果是這些具有建筑設計理想和熱情的畢業生無法適應設計院的工作方式，在建筑教育體系中培養的藝術素養與創造性也不能得到充分發揮。因此，建筑學的教育模式，特別是設計課的關注重點應該更多結合實際的市場情況，引導學生對策劃相關交叉學科的內容和興趣，加寬學生的知識結構。