新經濟形勢下土地增值稅清算風險管控策略

李曉應

【摘 要】本文從土地增值稅清算工作在新經濟形勢下所面臨的主要風險點出發，提出了新經濟形勢下土地增值稅清算風險管控策略，目的在規避土地增值稅清算工作中的稅務風險，保證土地增值稅清算工作能夠順利進行。

【關鍵詞】新經濟形勢;土地增值稅;清算風險;管控策略

引言

通過征收土地增值稅可以調控房地產開發企業的開發、交易行為，能夠促進房地產企業長期穩定的可持續發展，土地增值稅清算工作能夠有效降低土地增值稅流失風險發生的概率。土地增值稅清算工作具備較強政策性、業務量復雜的特征，這就會讓土地增值稅清算工作陷入較大財務風險之中，我們必須高度重視土地增值稅清算風險管控工作。

一、新經濟形式下土地增值稅清算風險點

1.虛列開發項目成本。

使用土地的成本是按照評估土地的價值進行入賬，通常情況下土地的評估價格中已經包含了無形資產的溢價，因此是比實際開發成本要高。在土地增值稅清算過程中虛列開發項目成本主要體現在以下幾點上：第一，虛開甲供材料發票，或是采用與施工方勾結對相關建筑安裝工程發票進行虛開，直接虛增了建筑安裝成本;第二，虛報工程項目，由于一部分稅務部門對部分房地產開發項目的事前、事中、事后活動缺乏嚴格的監管，這就會引起以下問題：例如施工建設損失虛報、工程項目虛列;第三，多次、重復的列支相關安裝成本，安裝工作是一項專業性較強、系統化高的工作，因此企業在簽訂一部分安裝合同的時候，將合同總價擴大化，例如將附屬工程、水電工程納入到合同中，同時在進行就土地的財務核算的時候將以上單項在工程成本中進行了結轉;第四并未按照規定來對成本費用進行歸集，完工成本項目費用中包含了日后項目開發所需要的費用等;第五扣除項目中包括了企業在整個項目開發過程中取得的全部相關借款利息支出，按照我國稅法的具體要求，相關利息支出要嚴格根據轉讓開發項目來進行及時的分攤計算，經過金融機構出具貸款證明后，是允許進行相關扣除的，如果不能就不得對利息支出進行單獨扣除。

2.少計銷售收入。

首先，對銷售收入不進行納稅申報。例如將“銷售收入”科目納入到“預收賬款”科目范圍之中，往來賬目中長期掛“誠意金”的問題，定金計入“其他應付款”科目中，為了達到少繳稅款，延遲申報的目的，未嚴格按照規定進行及時足額納稅。

其次，視同銷售行為不納入銷售收入。例如獎勵、捐贈、對外投資、贊助等形式都屬于視同銷售行為，施工工程款與完工房地產項目進行相互抵消、向職工、股東分配自建房產等，并沒有將這些視同銷售行為納入到收入中。

再次，明顯偏低的銷售價格，例如采用優惠價格的方式將房產銷售給職工。

3.利用關聯企業來轉移利潤。

通常情況下一些房地產開發企業存在著較多的關聯公司，例如建筑設計、咨詢、物業管理、建筑施工等公司，以上公司彼此之間在進行大量關聯交易過程中會對轉讓進行定價，再次對利潤、成本進行了新的分配，這樣相關收入和項目的增減就會影響到土地增值稅的征收。其中通過關聯企業來進行利潤轉移的主要途徑有以下幾種：第一，采用購銷貨物的方式來確定所轉讓的定價，一般來說房地產企業通常會采用“低進高出”、“高進低出”的方式，會高于市場價格向聯企業采購相關施工設備和建筑材料，卻采用內部低價的方式銷售給關聯企業房產;第二，購買勞務實現轉讓定價，房地產企業在為關聯企業提供建筑咨詢、營銷策劃和建筑設計等相關服務時，向其支付較高的費用，以達到轉移利潤的目的。

二、新經濟形勢下土地增值稅清算風險管控策略

1.保證房地產銷售收入確定的合理性。

企業在對商品房進行銷售的過程中，應該及時預測和計算土地增值稅，保證預測銷售所得扣除項目總額的準確性，對銷售單價進行事前的籌劃，并根據實際情況來設置銷售價格，實現合理把控增值率的目的。根據我國相關稅法的規定，房地產企業的非貨幣行為，應該屬于銷售行為，具體包括將自身開發出的項目用于以下活動：員工福利、抵償債務、對外投資、獎勵給投資人等，在轉移開發產品所有權或使用權的時候，應該對其確認收入。企業管理者應該充分重視上述政策，這樣可以避免由銷售收入確定缺乏合理性，所導致的不能準確預測土地增值稅稅率的問題，也可以準確的把握調節土地增值稅的時機。

2.加大管理開發項目成本的力度。

土地增值稅清算需要高素質、專業性較強的稅務人員才能夠勝任，只有這樣才能高效、高質量的完成土地增值稅清算工作，因此這就要求相關工作人員必須對成本管理要求和條例進行熟悉，并不能僅僅在需要進行清查房地產開發成本才進行土地增值稅清算工作。稅務人員要全面、清晰的了解房地產開發成本，特別是要掌握企業開發項目費用的構成，避免土地增值稅清算工作出現人為誤差。同時在土地增值稅清算工作過程中，稅務人員要承擔起監管的職責，主要是對開發成本管理工作進行監管，企業也需要將成本核算的全部結果遞交相關部門審核，提高土地增值稅清算工作的準確性。

3.有效進行納稅申報。

納稅申報是企業稅務管理重點工作之一，也是開展相關稅務工作的起點，因此在土地增值稅清算工作中必須進行有效的納稅申報，在納稅義務人、課稅對象、稅率等方面確定工作中要嚴格依據我國稅法規定進行。由于并不是每個企業都能夠對稅法內涵以及外延進行全面的了解，特別是一些中小企業很難對稅法規定進行正確的理解，因此在納稅申報過程中就會浪費不必要的人力和財力，提高了土地增值稅清算成本。企業需要從以下幾點入手提高納稅申報的有效性：第一，認真研讀和真正理解國家相關稅收法規和稅法，準確的把握我國稅法實施細則;第二，土地增值稅申報要做到有序規范，虛心向土地增值稅專業稅務人員咨詢有關申報土地增值稅工作的相關事宜;第三，定期將企業所申報的土地增值稅數據與稅務系統中錄入的數據作對比，如果出現差異就要及時的進行調整，并將土地增值稅申報過程中涉及到的原件和復印件進行妥善的保管，這樣可以實現有賬可查，方便稅務機關對土地增值稅清算工作的監管和稽查;第四，做好總結納稅申報管理工作，通過對土地增值稅申報工作的總結，能夠對清算工作發生問題進行反饋，有利于日后土地增值稅清算工作的順利進行。

4.對稅率臨界點進行合理利用。

四級超率累進是我國現階段土地增值稅清算采用的稅率，臨界點會由于不同級別的不同而有所差異，因此土地增值稅清算工作也會受到不同臨界點的直接影響。土地增值額越高，稅率就越高，土地增值額越低，稅率就越底，但是收益大小并不是由增值額的大小來決定的。如果增值額與扣除項目金額的比例接近某個級次稅率的臨界點的時候，如果高于臨界點，就應該采用售價來調控增值額來實現增值率下降到臨界點之內;如果低于臨界點，并不能通過銷售收入而突破臨界點。房地產企業在銷售房地產之前，為了提高銷售定價倒算的準確性，可以采用土地增值稅不同級次稅率臨界點受到項目毛利率的影響為主要依據，這樣能夠對入地增值額進行合理的控制，實現土地增值稅率臨界點適用較低稅率的目的。

5.合理使用相關票據。

在新形勢下土地增值稅清算風險管控重點工作之一是對相關票據的合理使用，企業財務工作人員在工作過程中需要嚴格審查發票、合同定相關原始憑證，這樣可以提高材料獲取保存的嚴謹性、安全性，必須通過合法有效的材料來證明相關的扣除項目，合同和發票等相關原始憑證如果不能證實屬于合法，那么就不能在清算工作中進行抵扣。由于在申報土地增值稅清算工作過程中會涉及到大量、復雜的財務數據，就會出現以下問題：例如土地增值稅發票相關原件被替換、項目成本被重復列支、建筑成本虛增等，因此需要重視第三方提供的審核資料，保證交易材料的真實性，這樣可以大大的降低土地增值稅清算風險發生的概率。

三、總結

綜上所述，土地增值稅清算工作在新經濟形式下會面臨著多樣風險，為了順利開展土地增值稅工作，需要做好把控土地增值稅清算風險工作，降低由于土地增值稅清算風險給企業帶來的不必要損失，提高土地增值稅清算工作的效率和質量，維護企業和國家的土地使用權益。

參考文獻

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（作者單位：陜西中向會計師事務所）