老城區(qū)上部物業(yè)開發(fā)不確定性條件下車站設(shè)計(jì)研究

王騰飛，李漢杰，疏義廣，孟 迪

（1. 浙江省交通規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司，浙江杭州 310011；2. 杭州紫金港科技城管理委員會(huì)，浙江杭州 310011）

1 引言

隨著城市建設(shè)發(fā)展，土地成為越來(lái)越稀缺的資源，城市空間正被我們?nèi)找尜x予綜合的功能，以地鐵站為主題的建筑綜合體開發(fā)和空間利用就是以地鐵站的建設(shè)為契機(jī)，對(duì)其周邊地區(qū)的地上、地面和地下空間綜合開發(fā)，建成功能復(fù)合的、以交通功能主導(dǎo)的綜合體。

老城區(qū)中以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented devetopment，TOD）模式的地塊開發(fā)建設(shè)可以引領(lǐng)老城區(qū)現(xiàn)代化、功能化改造，有利于地上地下空間的綜合利用，符合“未來(lái)社區(qū)”發(fā)展理念，也為地鐵建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展提供了可能。隨著我國(guó)地鐵建設(shè)進(jìn)入快車道，以地鐵為導(dǎo)向引領(lǐng)城市發(fā)展的TOD理念，被越來(lái)越多的城市所接受。但在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中，由于地鐵與物業(yè)開發(fā)限制因素不同、建設(shè)時(shí)序不同，車站建筑功能以及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)預(yù)留等方面仍存在著諸多問(wèn)題，為此本文以在建杭州地鐵邱山大街站設(shè)計(jì)為背景，對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行研究。

2 邱山大街站區(qū)塊特點(diǎn)

杭州地鐵邱山大街站位于杭州市余杭區(qū)臨平山南，邱山大街與景星觀路交叉口以西，新建迎賓北路隧道以東的武林廠社區(qū)內(nèi)，景星觀路為現(xiàn)狀臨平山南北主要通道，南接龍王塘路，與邱山大街十字交叉，現(xiàn)狀周邊以居住區(qū)為主。武林廠社區(qū)為老舊小區(qū)，結(jié)合地鐵實(shí)施及迎賓路交通改造升級(jí)，對(duì)小區(qū)進(jìn)行拆改，形成狹長(zhǎng)地塊。邱山大街站區(qū)塊開發(fā)前狀況如圖1所示。

圖1 邱山大街站區(qū)塊開發(fā)前狀況

3 邱山大街站上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)開發(fā)

3.1 設(shè)計(jì)理念

臨近邱山大街站區(qū)塊內(nèi)多為密集老舊小區(qū)，部分為行政辦公用地，人員密集，附近的現(xiàn)代化休閑娛樂(lè)設(shè)施及酒店少，區(qū)塊商業(yè)開發(fā)程度低。結(jié)合周邊規(guī)劃，車站地塊范圍考慮整體開發(fā)，下設(shè)地鐵車站引流，上部設(shè)置2～3 層商業(yè)樓群，結(jié)合住宅和酒店，打造軌道+物業(yè)開發(fā)綜合體，以商業(yè)、輕餐飲為主，打造小而精的商業(yè)休閑社區(qū)，最大限度發(fā)揮地塊經(jīng)濟(jì)效應(yīng)和社會(huì)效益。

3.2 建筑布局

邱山大街站原設(shè)計(jì)為地下二層標(biāo)準(zhǔn)站，考慮地塊整體開發(fā)，車站軌面標(biāo)高下壓調(diào)整為地下三層站，地下一層作為聯(lián)通層，溝通整個(gè)地塊，地下二、三層分別為地鐵站廳和站臺(tái)層。車站西側(cè)緊貼規(guī)劃迎賓路北沿，沿道路設(shè)置1號(hào)風(fēng)亭、B出入口（主體頂板頂出）；車站東側(cè)地塊內(nèi)設(shè)置2號(hào)風(fēng)亭（主體頂板頂出）及D號(hào)出入口；風(fēng)亭及出入口均與地上建筑結(jié)合，形成整體外立面。邱山大街車站及物業(yè)開發(fā)平面布置如圖2所示。

圖2 邱山大街車站及物業(yè)開發(fā)平面布置圖

（1）結(jié)合區(qū)域規(guī)劃，車站西側(cè)地塊范圍內(nèi)設(shè)置2層地下室，通過(guò)聯(lián)通口與車站地下一層無(wú)縫連接。車站上方設(shè)置2～3層商業(yè)用房，西側(cè)落地區(qū)設(shè)置6～7層住宅；商業(yè)部分采用太古里風(fēng)格商業(yè)內(nèi)街，住宅采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約式造型，打造上蓋鄰里式購(gòu)物街區(qū)。邱山大街站物業(yè)開發(fā)效果如圖3所示，物業(yè)開發(fā)與車站接口如圖4所示。

圖3 邱山大街站物業(yè)開發(fā)效果圖

圖4 物業(yè)開發(fā)與車站接口

（2）車站小里程端頭位于邱山大街與迎賓路北沿交叉口，未來(lái)地面交通流量大，車速快，結(jié)合小里程端頭下一層功能布置，預(yù)留未來(lái)地下過(guò)街通道通過(guò)條件。邱山大街站端頭過(guò)街通道預(yù)留示意圖如圖5所示。

圖5 邱山大街站端頭過(guò)街通道預(yù)留示意圖

（3）由于車站上蓋物業(yè)開發(fā)階段滯后，車站實(shí)施需考慮近期地下一層臨時(shí)使用需求以及近遠(yuǎn)期人防、消防轉(zhuǎn)換等；車站建筑需重點(diǎn)考慮設(shè)備設(shè)施運(yùn)輸路徑，避免結(jié)構(gòu)廢棄改造；相關(guān)接口、出地面風(fēng)亭及出入口與上蓋物業(yè)開發(fā)結(jié)合型式等考慮二次改造可能。

3.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

邱山大街站為地下三層站，車站地下一層預(yù)留，臨地塊側(cè)側(cè)墻預(yù)留暗梁暗柱設(shè)置通道，預(yù)留遠(yuǎn)期打開條件以聯(lián)通整個(gè)地塊，車站上方擬建2～3層物業(yè)開發(fā)建筑，車站結(jié)構(gòu)作為上蓋基礎(chǔ)。

3.3.1 結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換

先期設(shè)計(jì)考慮過(guò)以下3種結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換方案。

（1）方案1，厚板式轉(zhuǎn)換。即頂板做厚，物業(yè)開發(fā)房屋設(shè)置筏板基礎(chǔ)落于頂板上方，如圖6所示。該方案優(yōu)點(diǎn)是，對(duì)上蓋結(jié)構(gòu)方案限制性較小，可保證其方案的靈活性和包絡(luò)性，缺點(diǎn)為高層建筑較大荷載情況不適用，此外造價(jià)相對(duì)高。

圖6 方案1厚板式轉(zhuǎn)換

（2）方案2，梁式轉(zhuǎn)換。即通過(guò)車站頂板設(shè)置梁柱體系進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，上蓋物業(yè)結(jié)構(gòu)柱網(wǎng)直接落于頂板，如圖7所示。該方案優(yōu)點(diǎn)為，土建造價(jià)相對(duì)節(jié)省，但車站頂板梁較多，局部易侵占空間，同時(shí)對(duì)物業(yè)限制較多，非同期實(shí)施情況下后期上蓋物業(yè)開發(fā)方案調(diào)整困難。

圖7 方案2梁式轉(zhuǎn)換

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，經(jīng)前期與上蓋物業(yè)設(shè)計(jì)單位溝通，淺覆土筏板基礎(chǔ)上蓋建筑抗震水平方向限制較弱，建議結(jié)構(gòu)剛接。結(jié)合上蓋物業(yè)要求，考慮造價(jià)及地塊開發(fā)方案包絡(luò)性，結(jié)合以上2種方案優(yōu)點(diǎn)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換采用方案3。

（3）方案3，復(fù)合梁式轉(zhuǎn)換。即框架柱、側(cè)墻預(yù)留預(yù)埋上蓋基礎(chǔ)柱網(wǎng)鋼筋，后期地面建筑通過(guò)埋于車站頂板覆土中的轉(zhuǎn)換梁進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換，減少空間侵占，也便于后期物業(yè)開發(fā)柱網(wǎng)的靈活布置。

3.3.2 地塊基坑實(shí)施及涉鐵保護(hù)

地鐵車站為地下三層，車站東側(cè)地塊范圍內(nèi)物業(yè)開發(fā)為兩層地下室，由于上蓋物業(yè)開發(fā)遲緩，建設(shè)時(shí)序也決定了地鐵車站先期實(shí)施，滿足了“先深坑，后淺坑”的實(shí)施原則。

（1）地鐵車站主體基坑及西側(cè)臨近新建市政隧道附屬結(jié)構(gòu)基坑采用地下連續(xù)墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)，該圍護(hù)結(jié)構(gòu)有剛度大、控制變形好的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)后期地塊基坑開挖時(shí)能起到隔離樁的效果；東側(cè)附屬基坑采用水泥土攪拌工法樁，工程實(shí)施完畢后型鋼拔除，不遺留地下障礙物，便于后期地塊基坑開挖。

（2）車站范圍內(nèi)基坑坑底軟弱土位置考慮裙邊+抽條的坑底加固措施，既可有效減少車站基坑開挖變形，同時(shí)也可削弱后期物業(yè)基坑開挖時(shí)對(duì)車站沉降的影響。

（3）考慮到工程造價(jià)節(jié)省，后期地塊基坑開挖時(shí)，臨地鐵側(cè)可利用原有地鐵車站圍護(hù)結(jié)構(gòu)，但其他位置應(yīng)選取地下連續(xù)墻或者鉆孔灌注樁+止水帷幕結(jié)合內(nèi)支撐的強(qiáng)圍護(hù)措施，盡量減少坑外降水固結(jié)土體，以控制周邊環(huán)境變形，減少對(duì)運(yùn)營(yíng)車站的不利影響。

3.3.3 結(jié)構(gòu)抗浮

邱山大街站為地下三層站，地塊物業(yè)開發(fā)與車站分期實(shí)施，地鐵結(jié)構(gòu)需考慮近遠(yuǎn)期中最不利工況，故需選取車站上方物業(yè)未實(shí)施作為控制工況。由于車站覆土淺，結(jié)構(gòu)自身抗浮不滿足，考慮圍護(hù)結(jié)構(gòu)參與抗浮，局部不足需增設(shè)抗拔樁。

3.3.4 物業(yè)建設(shè)時(shí)期車站保護(hù)

限于車站及物業(yè)建設(shè)時(shí)序不同，車站先行建設(shè)運(yùn)營(yíng)，后期物業(yè)建設(shè)時(shí)需對(duì)車站進(jìn)行重點(diǎn)保護(hù)，車站建設(shè)也相應(yīng)考慮對(duì)后續(xù)物業(yè)開發(fā)的不利影響。

（1）車站出地面風(fēng)亭、出入口頂棚均考慮為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，以防止后續(xù)建設(shè)中高空墜物的不利影響。

（2）車站高風(fēng)亭設(shè)置暗梁暗柱，保證結(jié)構(gòu)整體性。

（3）物業(yè)開發(fā)過(guò)程中塔吊位置、施工車形線路、材料堆放等嚴(yán)禁設(shè)置于運(yùn)營(yíng)車站上方。

圖8 方案3復(fù)合梁式轉(zhuǎn)換

（4）在二次開發(fā)的過(guò)程中不得隨意清除車站頂板上方的覆土層，并采用可靠措施保護(hù)地鐵原有防水層。

3.4 環(huán)境保護(hù)

地鐵車輛在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中車輪與軌道撞擊振動(dòng)，經(jīng)過(guò)軌枕、道床傳至結(jié)構(gòu)，進(jìn)而傳遞至土層、地面，并進(jìn)一步對(duì)周邊建（構(gòu)）筑物產(chǎn)生振動(dòng)干擾。

邱山大街站地塊內(nèi)車站上部為2～3層商業(yè)，車站西側(cè)為6～7層住宅，根據(jù)地鐵振動(dòng)影響特征、上蓋物業(yè)和周邊建筑物為Ⅰ類聲環(huán)境敏感點(diǎn)的現(xiàn)狀，以及Ⅰ類振動(dòng)敏感建筑功能要求，車站考慮整體采用特殊減振措施，以有效降低地鐵振動(dòng)對(duì)上蓋物業(yè)開發(fā)的影響。

4 結(jié)論及建議

（1）老城區(qū)老舊房屋多，改造困難，可最大限度的利用地鐵工程實(shí)施契機(jī)，由點(diǎn)到面地打造小而精的商業(yè)休閑社區(qū)，提高城市居住環(huán)境和市民生活品質(zhì)。

（2）TOD建設(shè)宜整體研究，整體規(guī)劃，共同實(shí)施，以提高功效，減小糾偏成本以及節(jié)省工程造價(jià)。

（3）物業(yè)開發(fā)需重點(diǎn)關(guān)注地鐵與物業(yè)開發(fā)人防分區(qū)、消防分區(qū)、臨時(shí)運(yùn)營(yíng)與整體運(yùn)營(yíng)等問(wèn)題。

（4）對(duì)于分階段實(shí)施TOD項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注接口及節(jié)點(diǎn)等預(yù)留預(yù)設(shè)；同時(shí)還應(yīng)在考慮地鐵設(shè)備運(yùn)輸路徑基礎(chǔ)上細(xì)分階段實(shí)施，以避免工程改造。

（5）分期建設(shè)的TOD項(xiàng)目應(yīng)做好相應(yīng)預(yù)留和保護(hù)措施，保護(hù)車站在物業(yè)開發(fā)建設(shè)期的運(yùn)營(yíng)安全。

（6）對(duì)于有物業(yè)開發(fā)的車站，設(shè)計(jì)需重點(diǎn)考慮地鐵運(yùn)行對(duì)周邊環(huán)境的影響。