房地產企業輕資產運營對負債的影響研究

【摘要】文章將房地產企業的輕資產因素納入對企業負債影響的分析框架中。首先對房地產企業輕資產的概念進行了界定，并根據價值鏈理論等相關理論對房地產企業輕資產類因素進行劃分，從三個不同的角度提出能夠代表房地產企業輕資產因素的指標，在結合相關理論的基礎上，分析了房地產企業輕資產運營對負債的影響，得出的研究結論認為房地產企業輕資產運營能夠緩解房地產企業對債務資金的需求，改善房地產企業的負債結構，最后提出了相應的建議。

【關鍵詞】輕資產;房地產金融;負債率;房地產企業

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、研究背景

2015年以后，我國政府加強了對房地產行業的調控力度，加強了對金融行業的監管，限制資金進入房地產行業，使得房地產企業面臨的融資困難加大。在這樣的背景下，相當一部分房地產企業開始逐漸轉變發展模式，更加注重企業自身具備的無形資產或資源，采取“輕資產”模式進行企業經營模式轉型，更多地依靠自身的品牌、管理或服務等優勢創造企業價值，尋求新的盈利增長點，降低對傳統房地產開發業務的依賴，在提升房地產企業績效的同時也降低了房地產企業的負債規模。如萬達集團在2013年提出發展模式轉型，2017年大規模出售自身持有的投資性房地產等流動性較差的“重資產”，向文化產業、體育產業轉型，企業整體資產負債率大幅度降低;萬科則在住宅領域開發領域采取“小股操盤”模式，降低項目開發的資金投入，在銷售領域加強同百度的合作，采用“互聯網+”營銷等模式提升銷售去化能力;萬科、龍湖、華潤等大型房地產企業還布局了長租業務和物業商管等領域，使得企業運營“輕資產化”趨勢越來越明顯。這種輕資產經營模式客觀上使得房地產企業提高了自身資源的利用率，這種改變有可能改善房地產企業高負債經營的現狀，優化房地產企業的負債結構。

2、相關文獻綜述

對房地產企業輕資產運營戰略的相關研究顯示，房地產企業采用輕資產戰略能夠有效提升企業的績效，同時降低企業的資產負債率。莊宜彬（2020）從內部控制的角度分析了輕資產運營對房地產企業的影響，認為輕資產運營戰略能夠有效提高房地產企業的內部控制能力和效率;岳麗芳（2020）則研究了降低房地產企業負債率的一系列戰略方案，認為輕資產戰略是降低房地產企業資產負債率的一個有效途徑;劉慧園（2020）則以萬科集團為例，分析了輕資產運營戰略對企業的影響，發現萬科集團正是通過采取輕資產戰略實現了企業盈利模式的轉型，提高了自身的市場競爭力，同時也擺脫了對傳統重資產運營模式的依賴;王家明（2020）則從財務績效的角度分析了房地產企業輕資產戰略的影響，認為房地產企業采用輕資產戰略不僅能夠降低企業的資產負債率，還能夠有效提升企業的績效，提高企業的價值。

3、輕資產運營的概念

企業輕資產運營是指企業調低占用大量資金且投資回報率較低的“重資產”在企業業務結構中的比重，向資金占用量較少且投資回報率較高的“輕資產”傾斜。輕資產的概念與企業無形資產概念有很大重合，但企業的輕資產不等同于無形資產，因為從狹義的范圍來講，輕資產是企業的專用性資產，而從廣義的范圍來講，輕資產包括企業各類投資回報率較高且占用資金較少的資源。對房地產企業而言，在國家宏觀調控日益加強且企業傳統融資成本不斷上升的背景下，“輕資產”運營更是迫在眉睫。根據國內外現有的相關研究，可以將房地產企業輕資產概括為企業品牌、人力資本和銷售能力三大類因素。

第一，企業品牌。企業品牌是企業一項重要的輕資產，良好的企業品牌能夠為企業帶來額外效益，提升企業的價值。首先，良好的品牌能夠為企業產品帶來品牌溢價，提升產品的競爭力和企業定價能力;其次，良好的企業品牌能夠為企業吸引長期的消費者，穩定企業的現金流入;最后，良好的企業品牌能夠提升企業的社會聲譽，有利于企業社會地位的提升，帶來無形的價值。對房地產企業而言，良好的品牌能夠提高房地產企業的市場競爭力，為房地產企業爭取更多的項目合作機會和客源，帶來豐厚的品牌溢價，提升企業的價值。

第二，企業人力資本。知識經濟時代，企業人力資本是企業核心競爭力的一部分，企業人力資本是在長期經營過程中積累形成的，是企業最具活力和創造力的輕資產。企業人力資本高低的體現包括整體員工學歷、素質水平，還體現在企業家及領導層具備的企業家精神和決策能力上。企業人力資本發揮作用的范圍包括企業日常經營、發展轉型以及重大事項，能夠涵蓋企業的眾多方面。對房地產企業而言，人力資本是至關重要的，優良的人力資本能夠為房地產企業的投資策略、運營戰略和財務戰略等決策提供高水平的建議，更有利于房地產企業的資源優化配置。

第三，企業銷售能力。銷售對企業現金周轉率有重要影響，反映了企業自身運營能力的強弱，銷售能力越強企業的資金周轉能力越強，進而對企業整體經營和企業價值產生影響。企業銷售能力良好，能夠促進企業庫存的去化，保障企業投資的回收和經營性現金流的穩定，最終促進企業價值的提升。對房地產企業而言，強大的銷售能力能夠提升房地產企業的資金回籠速度，降低房地產企業對外部資金的需求，進而降低房地產企業的負債率。

4、輕資產運營對房地產負債的影響分析

通過以往的研究結論，可以從以下幾個方面分析輕資產對房地產企業負債率能夠產生的影響，即輕資產運營能夠通過不同的途徑對房地產企業負債產生不同的影響。

第一，雖然輕資產能夠提高房地產企業的績效，最終提升房地產企業的價值，但輕資產難以完全在房地產企業資產負債表中體現，并且在現實運營過程中難以度量，這使得金融機構等債權人很難評估企業輕資產的價值，輕資產難以發揮抵押品的作用，企業很難單純依靠輕資產獲得債務融資。并且，如果房地產企業將自身更多的資源投入輕資產，則其有形的重資產占比將下降，在進行銀行融資時抵押品的數量也將下降。因此，從抵押品價值角度來看，房地產企業的輕資產無法提高房地產企業的資產負債率，反而可能會引致資產負債率的下降。

第二，輕資產在總資產中占比除了反映房地產企業對輕資產的投資程度，也在一定程度上反映了房地產企業內部資金的充裕程度，房地產企業只有滿足了其有形資產的投資才能夠培育品牌價值、管理能力等輕資產，因此，從房地產企業現金資源充裕程度的角度來看，房地產企業投資輕資產的比重也反映了房地產企業自身現金資源的充裕程度，房地產企業自身現金資源越充足，則其對外部融資的需求也會越低，因而房地產企業輕資產與負債率呈負相關關系。

第三，房地產企業輕資產是企業無形的價值，能夠為房地產企業價值的提升和績效的改善產生直接的影響，房地產業的輕資產能夠在多個方面影響企業的經營狀況，從而提高房地產企業的價值。如果企業品牌價值越高，企業品牌輸出的可能性越大，越有利于企業價值的提升，也會在一定程度上會提升企業負債能力和負債水平，但品牌和管理能力的輸出使得房地產企業不再需要高額資金投入，這就意味著房地產企業這一資產比重越高，其外部資金融資需求也將越低。

第四，房地產企業銷售能力與企業資金周轉指標相關，銷售能力越強的企業資金周轉越快，有利于企業經營性現金流穩定和企業盈利能力的提升，若房地產企業自身資金周轉率較快，則意味著房地產企業擁有充足的自由現金流，這些資金能夠在一定程度上滿足房地產企業的資金需求。而根據優序融資理論，企業融資選擇的先后順序為內部資金>債權融資>股權融資，因此，企業內部資金的充裕會使得其對外部資金需求量降低，企業負債率可能就會降低。

5、研究結論及建議

通過對房地產企業的輕資產因素對負債的影響進行分析，可以得出研究結論如下。

（1）房地產企業的品牌資產與其自身負債率呈負相關關系。房地產企業輸出品牌能力越強，進行合作開發、輕資產運營的能力就越強，企業對外部融資的需求越小，企業資產負債率就越低。

（2）房地產企業人力資本與其負債率呈負相關關系。人力資本是企業輕資產非常重要的一類因素，人力資本投入回報率越高，房地產企業輕資產因素能夠發揮的作用越大，無形資源對有形資產投入產生替代作用，使得房地產負債率降低。

（3）房地產企業銷售能力與其負債率呈負相關關系。房地產企業銷售能力作為輕資產因素的一種，銷售能力的高低反映了企業輕資產運營能力的強弱。房地產企業銷售能力越強，其自身資金周轉越快，外部資金需求降低，資產負債率隨之降低。

根據以上研究結論，可知房地產企業輕資產運營能夠顯著降低其對負債的需求。據此，對房地產企業發展建議如下：

（1）重視品牌的作用，打造品牌資產。品牌資產是房地產企業輕資產因素中重要的組成部分，品牌資產價值的高低反映了房地產企業品牌輸出能力的強弱，房地產企業通過輸出品牌、合作開發能夠降低其自身資金投入，降低融資需求，最終有利于負債率的優化。因此，房地產企業應重視品牌資產，提升品牌影響力。

（2）充分開發公司的人力資本。房地產企業雖然屬于資金密集型行業，但人力資本的提升有利于房地產企業管理效率的提高，從而有助于其并購與合作開發時管理能力的輸出，使人力資本投入對有形資產投入形成替代效應，降低企業負債率，促進負債結構的優化。

（3）注重銷售能力的提升。房地產企業銷售能力與其庫存去化和資金周轉密切相關，銷售能力提升的最終目的是加快房地產企業資金周轉，能夠降低房地產企業的債務資金需求，最終有利于房地產企業輕資產運營能力的提升和資源配置結構的優化。

參考文獻：

[1]莊宜彬.輕資產運營模式下的房地產企業內部控制研究[J].中國總會計師，2020（12）：132-133.

[2]岳麗芳.降低房地產企業資產負債率方式的探討[J].當代會計，2020（21）：95-96.

[3]劉慧園.房地產企業輕資產運營模式轉型研究——以萬科為例[J].北方經貿，2020（11）：137-139.

[4]藍文永，劉潞霄.基于財務視角的輕資產運營戰略轉型分析——以萬科為例[J].行政事業資產與財務，2020（19）：104-106+62.

[5]王家明.房地產企業輕資產商業模式轉型與財務績效關系綜述研究[J].廣西質量監督導報，2020（09）：181-182.

作者簡介：

李茜（1978.06-），性別：女，民族：漢，籍貫：遼寧大連，學歷：本科，現有職稱：高級會計師，研究方向：房地產經濟。