不動產擔保物權擔保范圍的實踐性確定規則

【摘要】不動產抵押合同約定的擔保范圍與登記的擔保范圍不一致，到底是以合同約定的擔保范圍為準，還是以登記的擔保范圍為準，在實務中，爭議較大，對此沒有形成統一的認識。筆者認為，雖然擔保物權的擔保范圍允許當事人之間進行約定，產生物權效力，但不動產擔保物權以登記為生效要件，作為不動產抵押權內容的擔保范圍也需登記，使抵押合同約定的擔保范圍上升到行政確認的高度，成為抵押權的內容，對外產生公信力。當合同約定的擔保范圍與登記的不一致時，應依據民法典擔保制度司法解釋第47條的規定，以登記簿記載的擔保范圍為準。

【關鍵詞】不動產擔保物權;擔保范圍;實踐性規則

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

1、問題的提出

民法典第209條明確了不動產物權設立的規則，即以登記設立的一般規則和不以登記設立的特別規則。不動產抵押權作為擔保物權，遵循不動產物權設立的一般規則，以登記作為設立方式，自記載于不動產登記簿時生效。擔保范圍作為不動產抵押權的必要內容，應當如實的記載于不動產登記簿上，作為公示內容。一般情況下，抵押合同約定的擔保范圍與登記的擔保范圍是一致的，因抵押合同是抵押權設立的基礎，抵押權是基于抵押合同這一法律行為而發生的，不動產登記機構是依據抵押合同的約定進行抵押權登記。在登記過程中，難免因疏忽大意而出現登記錯誤的情形，或因系統故障引發登記不全的情形，又或因系統固有缺陷導致部分事項不能登記的情形，總之，會因某些原因導致抵押合同約定的擔保范圍不能如實的記載于不動產登記簿上，出現合同約定的擔保范圍與登記的范圍不一致的情形。基于此，到實現抵押權的時候，是以合同約定的擔保范圍優先受償，還是以登記的擔保范圍優先受償，這直接引發了實務性的爭議話題。

2、實務爭議

在具體的審判實踐中，對于不動產抵押合同約定的擔保范圍與登記的擔保范圍不一致問題，有的法院是以不動產登記簿記載的擔保范圍為準，有的法院以抵押合同約定的范圍為準，裁判尺度不一。為此，最高人民法院專門制定了《全國法院民商事審判工作會議紀要》（第九次），對該問題予以回應，對審判實踐具有積極的指引意義。

第一種觀點認為，不動產抵押登記的擔保范圍與抵押合同約定的擔保范圍不一致的，以登記的擔保范圍為準。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第四十七條規定，不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權范圍等事項。南通市崇川區人民法院（2018）蘇0602民初4963號民事判決認為，金典典當公司的執行依據是南通市崇川公證處出具的（2015）通崇證民內字第3788號《公證債權文書》和（2016）通崇證執字第101號《執行證書》。其作為抵押權人直接向法院申請執行，此種情形下，在抵押合同與抵押權登記、他項權利證書記載的抵押擔保范圍不一致時，鑒于不動產抵押登記的公示、公信力，應以登記的內容確定擔保范圍。

第二種觀點認為，不動產抵押權登記的擔保范圍與抵押合同約定的擔保范圍不一致的，以合同約定的擔保范圍為準。陜西省高級人民法院（2019）陜民終238號民事判決認為，抵押權人優先受償的范圍不以主債權為限，而應根據約定抵押擔保范圍或者法定范圍來確定。一般抵押權設立登記時權利證書上記載的“債權數額”僅是設定抵押時擔保的主債權數額，與抵押擔保范圍是兩個不同的概念。債權人有權主張按照抵押合同約定或者法定的擔保范圍內的全部債權行使優先受償權。

第三種觀點認為，不動產抵押登記的擔保范圍與抵押合同約定的擔保范圍不一致的，應視不動產登記系統規范與否而定，不能一概而論。即最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》（第九次）提到的折中主義，視地區登記系統的規范與否，來確定是以登記為準，還是以合同約定為準。最高人民法院認為，以登記作為公示方式的不動產擔保物權的擔保范圍，一般應當以登記的范圍為準。但是，我國目前不動產擔保物權登記，不同地區的系統設置及登記規則并不一致，人民法院在審理案件時應當充分注意制度設計上的差別，做出符合實際的判斷：一是多數省區市的登記系統未設置“擔保范圍”欄目，僅有“被擔保主債權數額（最高債權數額）”的表述，且只能填寫固定數字。而當事人在合同中又往往約定擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金等附屬債權，致使合同約定的擔保范圍與登記不一致。顯然，這種不一致是由于該地區登記系統設置及登記規則造成的該地區的普遍現象。人民法院以合同約定認定擔保物權的擔保范圍，是符合實際的妥當選擇。二是一些省區市不動產登記系統設置與登記規則比較規范，擔保物權登記范圍與合同約定一致在該地區是常態或者普遍現象，人民法院在審理案件時，應當以登記的擔保范圍為準。

3、觀點呈現

筆者認為，第一種觀點在實務中比較妥當。

首先，《中華人民共和國民法典》第三百八十九條規定，擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的，按照其約定。該條是關于擔保物權的擔保范圍的規定，明確不動產抵押權擔保范圍的確定規則，首先是按當事人約定的擔保范圍確定，其次是按法律規定的擔保范圍確定。不動產抵押權的擔保范圍有約定的，按約定，沒有約定的，按法律規定。確定不動產抵押權的擔保范圍時，當事人間的抵押合同約定具有最初的優先性。法律沒有規定以登記的方式來確定不動產抵押權的擔保范圍，也就是說，以登記的擔保范圍為準并不是確定不動產抵押權擔保范圍的法定規則，僅是實踐性的規則而已。當抵押合同約定的擔保范圍與登記的擔保范圍不一致時，到底是以合同約定的擔保范圍為準，還是以登記的擔保范圍為準，法律沒有做出規定。基于此，最高人民法院為了統一裁判尺度，對法律規定進行了補充，制定了專門的司法解釋，明確二者不一致時，以不動產登記簿記載的為準。在實務中，往往會有人棄司法解釋于不顧，以法律規定為依據，做出以抵押合同約定的擔保范圍為準的結論，這樣的做法是不可取的。一是適用法律錯誤。司法解釋是專門針對司法實務而規定的，目的在于填補法律的漏洞，明確法律的適用，從這個意義上說，二者不一致的，應以登記的擔保范圍為準。二是欠缺對法律的正確理解。法律規定的是擔保范圍的具體范圍，即擔保范圍本身，指的是法定與約定規則，而司法解釋規定的前提是在法律的基礎上，即以合同約定的擔保范圍為基礎，進而解決登記與約定的沖突問題，二者有基礎性的不同。三是忽視了不動產抵押權設立的登記原則。不動產抵押權以登記為生效要件，其擔保范圍允許自由約定，但該約定能否成為優先受償的范圍，取決于其是否是不動產抵押權的內容。

其次，先前的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十一條規定，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。后繼的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第四十七條規定，不動產登記簿就抵押財產、被擔保的債權范圍等所作的記載與抵押合同約定不一致的，人民法院應當根據登記簿的記載確定抵押財產、被擔保的債權范圍等事項。無論是舊的司法解釋，還是新的司法解釋，都明確了不動產抵押登記的擔保范圍與合同約定的擔保范圍相沖突時的適用規則，即以登記的擔保范圍為準。之所以繼續這樣規定，大抵是因為該實踐性規則的正確性。不動產抵押權以登記為設立要件，作為內容的擔保范圍也必須進行登記，自記載于不動產登記簿時生效。也就是說，抵押的擔保范圍以不動產登記簿記載的為準，這源于不動產登記簿的效力，即不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。盡管抵押合同是當事人間的真實意思表示，對雙方具有約束力，但是抵押合同約定的擔保范圍不一定是抵押權的內容，關鍵看其是否記載于抵押權的登記簿上。

再次，物權具有區分性。抵押權是基于法律行為的物權變動，抵押合同作為抵押權的原因行為，要與設立抵押權的登記行為嚴格區分。抵押合同約定的內容僅是抵押權登記的基礎，并不代表抵押權的內容，相應的抵押合同約定的擔保范圍與抵押權登記的擔保范圍是不同性質的，二者不能混淆。實現抵押權是在行使物權，抵押權人主張優先受償的范圍必然是物權的內容，即抵押權登記的擔保范圍。故而，抵押合同約定的擔保范圍與登記的擔保范圍不一致時，應以登記的擔保范圍為準。

最后，抵押合同是抵押權的法律行為，具有意思自治性，當事人可以自由約定抵押擔保的范圍，這源于擔保物權擔保范圍的可約定性。當事人往往會約定對己更為有利的超法定范圍的擔保責任，如針對擔保責任約定專門的違約責任、擔保責任的數額高于主債務、擔保責任約定的利息高于主債務利息等，以抵押合同約定的擔保范圍為準，會加重抵押人的責任。民法典擔保制度司法解釋第47條規定只考慮了不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，卻沒有考慮不動產登記簿登記錯誤的情形，也就是只考慮了不動產擔保物權公示的效力，而忽略了公示與事實狀態不符的情況。以不動產登記簿記載的擔保范圍為準，是不動產抵押權登記內容公信力的體現，一旦登記簿記載錯誤，該公信力將失去應有的價值，一味的遵照執行，將會誤導公眾，帶來一些交易上的風險。所以，當事人有必要使抵押合同約定的擔保范圍與登記的范圍擔保一致，達到登記的內容與事實狀態相符的效果。退一步講，就算抵押權登記簿記載的擔保范圍有誤，也可視不同情形，采取相應措施加以救濟。

結語：

當事人對擔保范圍有約定的，按照約定;沒有約定的，按照法定。約定的擔保范圍與登記的不一致時，以登記的為準。這是不動產擔保物權擔保范圍的完整確定規則，先有法定與約定的規則，后有約定與登記的規則，前者是基礎，后者是延伸，后者是前者規則的補充，二者為統一的有機整體。

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作者簡介：

王會軍，1987年2月出生，男，漢族，陜西，本科，中級，民商。