淺析保障性住房建設的項目管理模式

張科

【摘要】隨著我國經濟的快速發展，提高人們生活水平和生活質量成為了當前需要認真分析和考慮的一項重要問題。居住環境對于每一個居民來說都非常重要，由于我國人口眾多，居住條件的發展對我國居民的生活質量以及生活條件提升具有非常重要的意義。保障性住房就是一項非常重要的措施，因此做好保障性住房建設項目的管理工作具有重要的意義。基于此，本文主要對保障性住房建設項目的管理模式和方法進行了分析和研究，重點分析保障性住房項目管理過程當中存在的各種問題，并且提出了應對策略，對于提升我國保障性住房建設項目管理的水平具有重要意義。

【關鍵詞】保障性住房;項目管理;模式管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

保障性住房指的是政府為中低等收入人群以及困難家庭提供的具有限定標準和限定價格或者是租金的住房。保障性住房包括很多不同的類型，包括公租房、廉租房、經濟適用房、定價安置房、政策性租賃房等，都是屬于保障性住房當中非常重要的類別。保障性住房建設項目的有效管理和運行，對于改善人民群眾的居住生活條件，促進房地產市場健康穩定的發展，保障住房建設管理工程質量，降低工程成本具有重要意義。因此，對保障性住房建設項目的管理模式進行分析，完善保障性住房保障措施，做好資金的高效應用，提升保障性住房建設的質量、進度和安全性。對于整個社會的穩定以及保障性住房更好的發揮作用具有重要意義。同時，隨著我國社會的不斷發展，共同富裕成為一項非常重要的問題，在解決民生問題過程當中，保障性住房發揮著非常重要的作用，是我國面對住房貴、住房難，解決住房問題的一項關鍵措施和重要辦法。我國在保障性住房建設方面有著非常豐富和良好的經驗，通過有效的建設項目管理模式，在實踐當中進行不斷的經驗積累，保證其更好的發揮其作用。

1、保障性住房的必要性、重要性

從改革開放以來，我國的經濟取得了飛速發展。但是在經濟發展的同時過程當中，東西部發展不平衡，不同階層以及不同人群之間發展不平等的問題越來越普遍，各地的房價也出現了較大的差距，其中北上廣深等一線城市的房價已經達到了非常高的一個地步，讓人望而卻步。使得在城市當中生存的很多人群，最主要的是年輕人出現了住房困難，隨著房價的上漲，物價也不斷上漲，人口的流動變得越來越頻繁，住房問題成為人們當前面臨的一項重要問題。尤其是對于低收入人群來說，每個月的除了生活開銷之外，用在住房或租房方面的費用占比非常大。在這樣一種情況之下，我國政府提出了保障性住房建設的重要手段。建設具有公益性的住房，通過降低房租或者是限定房屋價格等方式來對市場進行調節，最大限度滿足低收入人群的住房需求，緩解存在的民生問題，促進社會的和諧發展和社會的穩定。有利于更加凸顯社會主義政府的職能。

2、保障性住房項目管理模式

2.1政府自建模式

保障性住房的模式主要有兩種，一種是政府自建模式，政府自建模式通常都是有政府設置相關的保障性住房建設管理辦公室或者是管理委員會，通過其來對整個建設的保障性住房項目進行管理和運行維護。投資的建設主體和建設模式都是按照政府的相關模式進行，并且由政府無償提供土地，資金以及相關的資源。管理機構需要根據政府的財政資金和土地劃撥要求，專門成立開發公司來對整個項目進行開發，然后由公司來負責具體的保障性住房項目的建設以及整個運營管理過程。在鎮縣市的過程當中。保障性住房的專業委托政府的專業委托機構對整個保障性住房建設項目進行管理，同時，在建成之后，需要保障性住房移交到保障性住房管理機構，保障性住房。管理辦公室可以將專業的機構作為整個保障性住房的運行，管理，維護的。委托方，然后公司繼續負責對后期的配套商業碩士以及債務管理進行。分析。在政府之間的模式之下，保障性住房的土地資金都是由政府無償提供，或者依托于政府的信用保障項目建設資金。保障性住房建設完成之后，然后通過租賃或者是銷售的等方式來進行資本資金成本的回收，以維持政府的財政收入的平衡。政府委托專業機構和專業管理機構實際上是政府委托的業主代表，以業主的身份對整個項目進行建設和運行維護管理。

2.2政府委托企業建設模式

政府委托企業代建建設模式有很多不同的類型。下面對每一種類型進行具體的分析。

首先第一種類型就是BT模式，也就是建設-移交模式，指的就是政府向社會進行公開招標，并與開發企業簽訂固定成本加酬金的合同，通過BT模式讓企業參與到保障性住房的建設當中，政府將整個保障性住房項目總包給中標企業，然后政府負責土地的劃撥、低息貸款等相關工作，企業則負責整個項目的具體建設和管理。保障性住房建設項目進行融資以及項目建設都是由企業負責，在項目建設完成之后，需要移交給政府，政府按照簽訂的合同進行固定成本加酬金的分期償付，在BT模式之下，保障性住房項目當中政府會負責項目的質量把控并且回收房屋，企業從中間可以獲得一定的收益。

第二種模式就是代建模式，也就是企業受政府委托，由企業作為保障性住房的代建方，替政府進行建設的模式，政府主要負責土地劃撥和資金的提供。并且監督整個項目的管理和控制，或者代建方的企業在政府給予一定的支持和獎金，作為政府的企業作為代建的回報，在代建模式之下，企業可以利用自身的專業實力從政府當中獲得代建項目，這樣可以最大限度節省保障性住房的建設成本，保證整個項目的質量。

還有一種就是配套建設模式主要就是政府將開發地劃撥給或者是低價提供給開發商，然后開發商在限定的條件之下建設一定比例的保障性住房移交給政府，政府再將其分配給住戶。配套模式使得很多住宅項目可以形成良好的群體化模式，很大程度上的促進了社會的和諧和融合，但是數量有限，很多投資企業的積極性也不是很高。

最后一種就是限價模式，指的就是在進行土地出讓的過程當中，對整個土地的總價進行限制，這樣政府對保障性住房建設的成本就會有一定的控制，然后再進行定價，通過管理部門對整個房屋的價格進行限制，解決了很多購房者在中間存在的問題。

3、保障性住房項目管理難點

3.1成本控制嚴，利潤低

保障性住房首先作為一位重要民生工程，整個成本的控制比較嚴格，而且利潤相對較低，保障性住房作為低收入人群提供居住條件的一項政府工程。拋棄了很多市場化運營的模式，并且其帶有一定的社會公共職能。因此，不管是采用政府自建、政府委托或者是代建模式，資金主要來源都是來源于政府。由于政府的行政干預較多，在降低成本或者是解決整個低收入人群的生活需求方面，就決定了整個保障性住房項目的成本控制會非常嚴格，并且在后期租賃和出售的過程當中，其價格遠遠低于市場運作畫的商品房。模式的水平，因此保障性住房建設項目在保證質量的基礎之上，需要對整個成本進行有效的控制，降低開發企業，這就需要開發企業讓出部分利潤，很容易影響到開發企業的參與積極性。

3.2參建單位多，難度大

從我國目前的情況來說，由于保障性住房項目數量相對較少，但是工程體量較大。參與建設的單位也比較多，整個施工的協調難度相對較大，從總體規劃來說，一般整個項目可以細化為若干個分部分項工程，由于施工企業自身的原因，業主單位很容易把保障性住房項目劃分為幾個不同的板塊，平行發包給施工單位，使得整個參建單位相對較多，加上專業化的分工，包括土建、裝修、地基基礎等不同的專業進行施工過程當中可容易還涉及到一些協調問題。進行協調過程當中需要調配力量對整個工程項目管理進行細化，分配到每一個施工人員和施工隊伍，這保證整個項目的有效運行。

3.3建設進度快，要求高

由于保障性住房是一項民生工程，政府為了盡快的完成項目，滿足人們的居住需求，就對建設項目的進度提了非常高的要求。首先，為了盡快交付給困難群眾入住，通常對于保障性住房的工期要求都比較緊。這樣就增加了整個工程項目管理的難度。而且保障性住房政府在介入的過程當中，對整個住宅的形象節點控制嚴格，也就是保障性住房在完工驗收完成之后才可以移交，這就影響到整個工程的驗收。而且整個保障性住房管理過程當中，對于管理的規范性、合理性以及管理的要求，都需要按照規范要求來，和政府的要求和規范的要求就可以得到有效的對接，這就造成在工程管理過程當中有很多問題沒有辦法及時解決，需要對工期提出一定的制約，很容易導致工期延誤。

4、保障性住房項目管理對策

4.1控制好保障性住房項目的成本

在進行保障性住房建設項目管理過程當中，首先應該對成本進行嚴格的控制，從保障性住房的設計，施工以及政府層面做好整個項目的成本控制工作。從設計階段來說，應該對保障性住房的設計標準和要求進行有效的控制，包括容積率，建筑密度，建筑高度，節能要求等都應該進行明確。確定項目的各項技術經濟指標，并且對項目進行不斷的方案優化，保障整個項目的施工材料，設備等成本控制措施都達到建設項目的管理要求。在進行工程計量的過程當中，應該對工程計量的流程進行有效確定，確定工程結算價款，控制工程支付進度。

4.2做好保障性住房項目參建各方的協調

項目管理人員應該做好組織協調工作，不管是采取何種建設模式，都應該做好項目的組織管理和協調，尤其是保障性住房當中涉及到交通組織、場地協調、臨時用水用電、技術較低、平面布置等各個方面的問題，都應該由工程指揮部進行統一協調和管理。并且在建設保障性住房的過程當中，不能忽略質量、進度以及文明施工的統籌協調，只有這樣才能制定相關的管理制度，推進整個保障性住房項目高效的運行。

4.3做好保障性住房項目的資金計劃

另外還要做好相關的激勵措施，建立項目獎勵基金，通過項目的建設和項目建設過程當中重要的大節點的考核，給予一定的獎勵，這樣可以調動參建項目和餐店方的積極性和主動性。同時，在進行項目核算和結算的過程當中，應該加大審計力度，借助經濟、司法以及行政手段，對于違反相關規定的進行嚴格處置，做好項目審計工作通過激勵，約束或者是獎勵等方式做好項目保障性住房項目的資金管理，避免出現各種成本控制不利和不良的影響。

結語：

綜上所述，隨著當今社會的快速發展，人們對物質生活的需求和要求也越來越高，在現如今的社會當中，如何做好社會保障體系建設是每一個地區和國家的政府都需要慎重考慮和解決的問題，保障性住房的有效推出和管理對于整個社會的協調發展具有重要的意義。有效保證保障性住房建設的項目管理，是促進保障性住房項目建設管理水平不斷提升，滿足人們物質以及人們居住需求，提升保障性住房質量的關鍵，同時也是控制成本的關鍵，只有這樣才能做好保障性住房建設以及項目管理工作，保證人們的居住環境和居住條件。

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